Brainport Industries Campus (BIC) in Eindhoven verlegt de grenzen niet alleen op het gebied van hightech-productiefaciliteiten, maar ook op de manier waarop het als ecosysteem functioneert.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 19 december 2023
Ruim 25 jaar nadat Philips zijn hoofdkantoor van Eindhoven naar Amsterdam verplaatste, leeft de erfenis van de elektronicagigant voort in de ‘brainport’-functie van de regio Eindhoven, een publiek gefinancierd initiatief gericht op het aantrekken van hightechbedrijven en het bevorderen van technologische innovatie.
Deze hotspotrol blijft evolueren en groeien. Veel voormalige Philips-gebouwen hebben een nieuwe bestemming gekregen als centra van kennis en innovatie, terwijl er nieuwe clusters ontstaan om de steeds groter wordende gemeenschap van life-science- en tech-start-ups, mondiale bedrijven en onderwijsinstellingen te huisvesten.
De nieuwste toevoeging aan het landschap is Brainport Industries Campus (BIC), gelegen aan de rand van Eindhoven nabij Eindhoven Airport. BIC opende zijn deuren in 2019. Dit enorme rechthoekige gebouw met de geel-groene gevel strekt zich uit over een terrein van 23 hectare en herbergt een eclectische mix van life-science- en hightech-productiebedrijven, waaronder grote specialisten als Siemens, KMWE, Meta en ASML.
Hightech-juweeltje
Bij de opening werd het complex door koning Willem-Alexander het nieuwste juweel aan de Nederlandse hightech-kroon genoemd, en trok het de aandacht van Capreon. De Britse particuliere vastgoedinvesteerder was al actief in Nederland via kantoortransacties in Den Haag (De Haagsche Zwaan) en Rotterdam (Lotus A&B). ‘We houden van wat we slimme werkplekken noemen: bij panden op een goede locatie, met een ESG-verhaal dat werkt, een ecosysteem dat werkt en goede voorzieningen, komt de huurvraag vanzelf’, vertelt Raphael Noé, mede-oprichter en partner, die verantwoordelijk is voor de investeringsstrategie en -transacties, tijdens een rondleiding aan PropertyEU.
BIC voldeed aan al deze eisen – en meer. Het was, zoals Noé uitlegt, een unieke aanwinst voor de portefeuille van Capreon, met een uniek huurdersprofiel en een strategische missie. Toen hij het pand medio 2018 voor het eerst bezocht, was het nog volop in ontwikkeling, maar de potentie was toen al duidelijk. ‘Het was niet volledig gebouwd of volledig verhuurd, maar de potentie was fantastisch’, herinnert Noé zich.
Ruim twee jaar later werd Capreon via een off-market transactie met de verkopers, bouwbedrijf VolkerWessels en zakenman Marc Brouwers, de enige eigenaar van BIC. Financiële details zijn nooit bekendgemaakt. In de markt wordt een prijs genoemd van € 125 mln, maar Noé weigert hier commentaar op te geven.
Capreon kocht BIC in november 2020 met een bezettingsgraad van 65%, wat volgens Noé achteraf gezien ‘getuigde van lef’. ‘De meeste hallen, zelfs de verhuurde delen, waren nog in aanbouw.’ De bezettingsgraad bedraagt nu 97% en zal naar verwachting in het eerste kwartaal van 2024 de 100% bereiken.
Vier bloedgroepen
Wat het pand van 106.000 m² zo speciaal maakt, volgens de Britse investeerder, is de huurdersmix, de modernste productiefaciliteiten, de flexibele modulaire structuur en de op maat gemaakte inrichting. Maar bovenal, benadrukt Noé een aantal keren tijdens de tour, is het de manier waarop het functioneert als een ‘echt ecosysteem’.
De kern hiervan is een huurdersbestand dat grofweg bestaat uit vier bloedgroepen: grote bedrijven, start-ups en incubators, kennisinstellingen en overheidsinstanties. ‘Volgens mij is dit uniek: een nieuw pand met deze ESG-kenmerken en met een mix van academische instellingen, bedrijven, start-ups en overheidsinstellingen op één plek.’ En dat alles onder één dak, voegt hij eraan toe, ‘dat maakt een groot verschil’.
Kruisbestuiving tussen de vier groepen is cruciaal. Door met elkaar samen te werken en faciliteiten te delen versterken ze elkaars businessmodellen en ondersteunen ze de groei van de campus als geheel. Zo wordt een groot deel van de afgestudeerden van huurders Summa College en Fontys Hogescholen aangenomen door corporates binnen BIC, zoals KMWE. Een octrooiadvocaat is ter plaatse beschikbaar om start-ups te helpen met aanvraagprocedures, en een intern logistiek bedrijf verzorgt alle leveringen van de BIC-huurders.
Modulaire units
Sinds de aankoop van BIC in 2020 heeft Capreon zo’n 11.700 m² aan ruimte toegevoegd om nieuwe huurders te huisvesten. Een recente nieuwkomer is chipmachinefabrikant ASML, die eerder dit jaar 7.000 m² ruimte in beslag nam voor zijn nieuwe internationale academie. Een andere grote naam is Facebook-moeder Meta, die volgend jaar zijn intrek zal nemen in het complex.
Het complex huisvest inmiddels zo’n 50 huurders en ruim 3.000 medewerkers, verdeeld over modulaire units die qua omvang en inrichting sterk van elkaar verschillen. De ruimte van Siemens geeft bijvoorbeeld een traditioneel kantoorgevoel, terwijl de ruimtes van het Summa College en Fontys meer utilitair zijn en geschikt zijn voor praktijkgerichte training. In de productieruimte op de open verdieping van KMWE in The Factory is het een drukte van belang met robots die rondscharrelen, terwijl de aangrenzende cleanroom klinisch en streng gecontroleerd is. En ASML combineert moderne werkruimtes en vergaderruimtes in zijn onlangs geopende academie met geavanceerde, streng beveiligde laboratoriumruimte en cleanrooms.
Managementuitdaging
Het beheer van de verschillende huurders en hun verschillende behoeften is een van de grootste uitdagingen van BIC, zegt Noé. ‘Daarom hebben wij een dedicated asset manager die dagelijks ter plaatse is. Dat is absoluut noodzakelijk; campusmanagement is een delicate zaak.’ Het beheeraspect is compleet anders, legt Noé uit: ‘De bedrijven willen groei, ze hebben service nodig. Het gaat verder dan het organiseren van evenementen en zeker verder dan alleen het in rekening brengen van huur. Je probeert te luisteren en precies het ecosysteem te creëren dat iedereen wil.’
Vanuit het perspectief van de eigenaar biedt het verkrijgen van de juiste mix – of het ‘cureren’ van het aanbod, zoals Noé het noemt – ook meerdere voordelen. Zo bedraagt de huurtermijn op de campus gemiddeld ruim 10 jaar, worden de huren jaarlijks geïndexeerd en zorgt de overheidsfinanciering voor een inkomensbuffer.
Lange huurcontracten – waarvan de belangrijkste pas over ruim acht jaar aflopen – vormen een belangrijk onderdeel van het verhaal. ‘De manier waarop je dat doet is geen wetenschap, het is een kunst’, legt Noé uit.
De juiste mix
Grote, marktleidende partijen investeren grote hoeveelheden kapitaal om hun ruimte in te richten, wat ervoor zorgt dat ze langer blijven ‘plakken’. Ook de universiteiten hebben baat bij een langjarige huur: ze willen dicht bij het bedrijfsleven zitten om zo nieuw talent naar de plaatselijke bedrijven te kunnen doorsluizen. Kleinere huurders – meestal start-ups die al zes tot twaalf maanden operationeel zijn – willen flexibiliteit, die ze krijgen doordat ze veelal worden ondersteund door overheidssubsidies. ‘Die mix zorgt ervoor dat hier de juiste mensen rondlopen’, zegt Noé.
Hij legt uit dat bestaande huurders vaak een grote invloed hebben op wie er als nieuwe huurder aan boord komt, vooral als dit hun bedrijf ten goede komt. ‘Binnenkort komt er waarschijnlijk een huurder die al leverancier is van twee bedrijven die al op het terrein aanwezig zijn. Dat is perfect, omdat dit voor hen de productie- en andere processen een stuk eenvoudiger maakt.’ Op dezelfde manier uiten huurders ook hun bezwaren wanneer ‘verkeerde bedrijven’ ruimte proberen te nemen. ‘Daar moet je allemaal scherp op zijn’, benadrukt hij.
Het belang van BIC voor zijn huurders was voor Capreon een verdere overweging om het pand te kopen. Noé: ‘Tijdens corona was het complex operationeel en werd de productie als essentieel beschouwd. Mensen moesten hier zijn, er moesten dingen gemaakt worden. Je kunt nu eenmaal niet thuis werken in cleanrooms en laboratoria.’
Politieke gevoeligheden
Capreon werd eerst flink doorgelicht, als – buitenlandse – koper van een life-science campus die van zo’n strategisch belang is voor de regionale en nationale economie. ‘Het is grappig, dat hoef je niet vaak te doen, maar we moesten echt bewijzen dat we een goede koper waren’, vertelt Noé.
Het binnenhalen van de deal was uiteindelijk een combinatie van ‘geluk en reputatie’, zegt hij. Via een contactpersoon die verbonden was met de ontwikkelaar van BIC, SDK Vastgoed, had Capreon vernomen dat de verkopers – allebei familiebedrijven – op zoek waren naar een koper voor de lange termijn, die het belang van BIC voor de toekomst van Eindhoven begreep en ‘zaken niet van de daken zou gaan schreeuwen en er een big deal van zou maken’. Bovendien wilden ze een eigenaar die ‘met de lokale politici en gemeenteraadsleden aan tafel kon zitten, correct kon opereren en een langetermijnvisie voor het pand had’.
Capreon’s 40-jarige staat van dienst op het gebied van investeringen in het Verenigd Koninkrijk, samen met een proptech-tak en 13 jaar ervaring met datacenters, liet de balans de goede kant op doorslaan. Noé: ‘Het was veel werk, veel relaties opbouwen, veel mensen ontmoeten, uitleggen wie we waren en waarom we hier waren.’
Afgezien van een vertraging van zes maanden als gevolg van de pandemie, verliep het dealproces voor Capreon volgens Noé soepel. ‘Na dat initiële screening-proces van zes maanden hebben we verder geen enkel probleem meer gehad.’
Noé bezoekt nu voetbalwedstrijden met Stijn Steenbakkers, de wethouder economische zaken die verantwoordelijk is voor de ontwikkeling van de Brainportregio Eindhoven. ‘Ik zou zeggen dat we vrienden zijn; hij begrijpt precies waarom we hier zijn.’ Ook heeft hij tweewekelijks overleg met het BIC-bestuur, inclusief ontwikkelaar SDK.
Campusuitbreiding
Deze relaties zullen Capreon goed van pas komen als BIC 2 in de verkoop komt, de tweede fase van de campus, die zich momenteel in de planningsfase bevindt. Het nieuwe complex zal met 225.000 m² ruim twee keer zo groot zijn als BIC 1 en wordt vanaf 2025 in drie fasen ontwikkeld. Net als zijn voorganger zal het zich richten op hightech-maakindustrie, met sectoren als de ontwikkeling en productie van batterijen en fotonica, en ook additieve productie zal naar verwachting een grote rol spelen.
‘Iedereen – SDK, de gemeente, de wethouders – wil één eigenaar, en wij willen die ene eigenaar zijn’, zegt Noé. ‘Het ergste voor de community zou denk ik zijn dat één campus meerdere eigenaren zou hebben. Er spelen commerciële aspecten, politieke aspecten – allerlei dingen die dit project zo fascinerend maken, en als enige eigenaar van BIC 1 bevinden wij ons in een zeer sterke positie.’
Net als BIC 1 zal het nieuwe complex in een park met veel groen komen te staan. ‘Het wordt de beste campus van Europa, en groener dan de eerste’, zegt Noé. Op het gebied van duurzaamheid heeft BIC 1 de lat al hoog gelegd. De campus is gasvrij en al het energieverbruik op de locatie is afkomstig uit hernieuwbare bronnen. Het zonnepanelendak, een van de grootste in Nederland en Europa, kan tot 2,4 MW aan stroom opwekken, en er zijn plannen om de 6.000 zonnepanelen verder uit te breiden. De modulaire bouwstructuur van BIC zorgt ervoor dat de prefabmaterialen kunnen worden hergebruikt, terwijl een gezamenlijk afvalbeheersysteem een ‘gesloten kringloop’ voor recycling mogelijk maakt.
Enorme innovatiezone
De expansie van BIC stopt niet bij de tweede fase. Er zijn plannen voor een derde, vierde en zelfs vijfde fase, waarvan de ruwe schetsen al klaarliggen, om uiteindelijk een innovatiezone van zo’n 200 hectare te creëren. ‘Als BIC 2 eenmaal werkelijkheid wordt, wordt Eindhoven ontzettend belangrijk – als dat al niet het geval is’, zegt Noé. ‘Ik denk dat mensen de kracht van het gebied onderschatten – het heeft een van de hoogste aantallen patentaanvragen ter wereld. Ze onderschatten de productie die hier plaatsvindt, en bedrijven als ASML – het zal steeds belangrijker worden.’
Brainport Industries Campus (BIC)
Locatie: Eindhoven
Type: life-science/hightech-campus
Ontwikkelaar: SDK Vastgoed (VolkerWessels)
Eigenaar & beheerder: Capreon (100% eigendom)
Verkopers: Reggeborgh (VolkerWessels) en Maja Investments (Marc Brouwers)
Omvang: 106.000 m² vvo
Aantal huurders: 50
Gemiddelde huurtermijn: >10 jaar
Huurinkomsten: € 12 mln p.j.
ESG: 100% gebruik van hernieuwbare energie; 2,4 MW zonne-energie ter plaatse, gasvrij, 40 EV-oplaadpunten
Van chipmachines en straaljageronderdelen tot 3D-gamefiguren
BIC is de thuisbasis van een breed scala aan hightech-productiebedrijven, van grote specialisten als KMWE, ASML, Fluke en Siemens tot start-ups en scale-ups. KMWE produceert bijvoorbeeld hightech-componenten en modules, zoals onderdelen voor straaljagers. ASML maakt machines die halfgeleiderchips voor allerlei elektronische apparaten produceren, terwijl een veel kleiner bedrijf als Marketiger gespecialiseerd is in het full-colour 3D-printen van schaalmodellen en figuurtjes die in internetgames worden gebruikt.
Al deze bedrijven hebben ruimte in ‘The Factory’, het deel van de campus dat is gewijd aan productie en precisieproductie. Het heeft een oppervlakte van 55.000 m² en er kunnen drie niveaus worden ingericht als werk- en kantoorruimte, vergader- en trainingsruimte, cleanrooms en laboratoriumruimte. Het kan tegemoetkomen aan een breed scala aan specialisaties van huurders, zoals additieve productie, landbouw en farmaceutische R&D, plantaardige materiaalkunde, en de productie van halfgeleiders.
De huurprijzen liggen wat hoger dan klassieke industriële ruimten vanwege de hoge technische specificaties. Bijzonderheden zijn onder meer schokbestendige vloeren en vloeren met een zwaar draagvermogen, maar ook verhoogde en trillingsdempende vloeren.
Huurders kunnen binnen het modulaire concept één of meerdere clusters of units boven elkaar verhuren. De fabriekssectie is niet alleen het grootste onderdeel van het BIC-ecosysteem qua fysieke vloeroppervlakte, maar zorgt ook voor het grootste deel van de inkomsten, wat neerkomt op ongeveer 40% van de totale huur.
Vijf campussen, vijf verschillende aandachtsgebieden
Met vijf hightech-campussen die dicht bij elkaar liggen, is Eindhoven een innovatie-powerhouse met een van de hoogste aantallen patentaanvragen per 100.000 inwoners ter wereld en bovengemiddelde particuliere R&D-uitgaven.
Vorig jaar werd het door Dealroom.co, een toonaangevende leverancier van gegevens over start-ups, technologische ecosystemen en investeringen, gerangschikt als het derde beste wetenschapscentrum in Europa (na Oxford en Cambridge) en zevende beste wereldwijd.
Elke campus heeft zijn eigen specialisme: terwijl nieuwkomer BIC zich richt op hightech-maakindustrie, fungeert de TU/e Campus als basis voor de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e), die bekend staat om haar onderzoekssamenwerkingen met de top-500 innovatieve bedrijven wereldwijd.
High Tech Campus Eindhoven (HTC), eigendom van het Singaporese fonds GIC, huisvest ruim 230 bedrijven en instituten en 12.000 onderzoekers, ontwikkelaars en ondernemers en richt zich op R&D en innovatie op het gebied van hardware en software, waaronder AI.
Strijp-S, gevestigd in een voormalige Philips-fabriek waar ooit gloeilampen werden gemaakt, richt zich op de creatieve industrie en op het snijvlak tussen kunst, design en technologie. De Automotive Campus is een internationale hotspot voor nieuwe mobiliteitsconcepten, waar onderzoekers, ontwikkelaars en ondernemers van ruim 75 bedrijven en (onderwijs)instellingen werken aan de ontwikkeling van toekomstige technologieën en producten.
Door hun expertise, netwerken en talent te bundelen dragen deze vijf campussen bij aan de innovatiekracht van de Brainportregio. Raphael Noé van Capreon: ‘Ik denk dat mensen langzaam maar zeker het belang van Eindhoven gaan inzien. Ik ken geen andere Europese stad die met zoveel succes zulke campussen heeft gebouwd, met verschillende focusgebieden. Het punt is om in symbiose te werken, in plaats van in competitie met elkaar. Er is een goede overheid, er zijn goede lokale ontwikkelaars en het werkt écht.’
Over Capreon
Het in Londen gevestigde Capreon is een particuliere vastgoedbeleggingsonderneming met een trackrecord van 40 jaar. Het bedrijf maakt deel uit van de Noé Group, met meer dan € 2,5 mrd aan assets under management. De huidige beleggingsstrategie richt zich op vastgoed voor onderzoek en ontwikkeling, biowetenschappen, toekomstgerichte kantoren, ecosystemen, productiefaciliteiten en seniorenwoningen, evenals de transitie van deelmarkten in toonaangevende Europese steden. Naast Groot-Brittannië is Capreon actief in Nederland, Spanje en Israël.
High Tech Campus
Een jaar na de verkoop van BIC werd de High Tech Campus in Eindhoven voor meer dan € 1 mrd overgenomen door het Singaporese vermogensfonds GIC. Die transactie leidde tot vragen in het Nederlandse parlement over het lekken van strategisch belangrijke technische kennis naar buitenlandse eigenaren en uiteindelijk tot een nieuwe wet, die een betere screening van deals met wetenschapsparken vereist.
Als Raphael Noé van Capreon gevraagd wordt naar zijn commentaar op deze deal, zegt hij: ‘Er bestaan inderdaad politieke gevoeligheden, daar bestaat geen twijfel over.’ Hij suggereert echter dat dergelijke zorgen overdreven zijn, omdat de uiteindelijke eigenaren van het onroerend goed, zoals Capreon in het geval van BIC, geen controle hebben over of toegang hebben tot het intellectuele eigendom van de bedrijven ter plaatse. ‘Net als GIC zijn wij eigenaar voor de lange termijn, ik wil dat mijn huurders groeien en tevreden zijn over de locatie, ik wil meer ruimte ontwikkelen voor de regio Eindhoven, we willen betrokken zijn bij de groei van de hightech-maakindustrie, dus we zitten uiteindelijk volledig op één lijn. Ik kan niet zomaar de ASML-ruimte binnenlopen en aan hun machines gaan prutsen – ze laten me daar echt niet zomaar binnen.’
