Gijsbert van Herk, Staedion: ‘We steken onze nek uit’

Vastgoed was voor Gijsbert van Herk een bekend fenomeen toen hij drie jaar geleden als bestuursvoorzitter aantrad bij woningcorporatie Staedion, al was dat vanuit een heel andere invalshoek. In het verleden was hij onder meer directeur Stadsontwikkeling bij de gemeente Breda. Als enige op die afdeling zonder vastgoedachtergrond voelde hij zich daar soms ‘een vreemde eend in de bijt’. Toch werd hij in één moeite door voorzitter van de vereniging Directeuren Stedelijke Ontwikkeling (DOS) en kreeg hij in die hoedanigheid taaie dossiers op zijn bord, zoals afboekingen bij het grondbedrijf, de moeizame ontwikkeling van station Breda en financiële problemen bij corporaties.
Hiervoor was Van Herk bestuursvoorzitter bij zorg- en welzijnsinstelling Humanitas in Rotterdam. Ook daar ziet hij een link met de sector: ‘Humanitas is de Vestia van de zorg- en welzijnssector’, zo typeert hij de organisatie die bij zijn aantreden onder verscherpt toezicht stond. ‘Dat waren tropenjaren, maar ik had het er graag voor over.’ Uit die periode kent hij Hugo de Jonge, destijds zorgwethouder in Rotterdam, en toenmalig VWS-staatssecretaris Martin van Rijn, nu topman van corporatiekoepel Aedes.
Van Herk kent ettelijke professionals uit de zorg- en welzijnssector die overstapten naar het vastgoed. En als het om huisvesting gaat, vindt hij die verwevenheid eigenlijk niet meer dan logisch. Wat hem betreft zouden beide beleidsonderdelen in één departement moeten zitten. In het vastgoed vindt men een echt departement echter al een hele stap. Hugo de Jonge was met Volkshuisvesting slechts te gast bij BZK, laat staan dat hier ook nog zorg onder zou moeten vallen. Van Herk: ‘Een grote groep in Nederland kan onvoldoende voor zichzelf zorgen. De corporatie is een van de weinige partijen die achter de voordeur komt. Daarom begrijp ik de scheiding tussen wonen en zorg niet.’
Staedion zag die link in 2021 wel en mikte voor het bestuursvoorzitterschap nadrukkelijk op een kandidaat uit het sociale domein. Waarom? Van Herk: ‘Dat paste bij de strategie om meer aandacht aan de leefbaarheid in de wijken te besteden. Die geven we nu een boost.’ Daarnaast wil de Haagse corporatie haar woningbezit flink uitbreiden. Afgelopen jaar werden 700 woningen gerealiseerd en nam ze er 600 over. Voor de komende jaren bevat het programma zo’n 7500 nieuwe woningen in de regio Den Haag, met voorop de gebiedsontwikkeling in Den Haag-Zuidwest in samenwerking met Heijmans.

Dat zijn stevige ambities in een uitdagende tijd. Hoe gaat u dat aanpakken?
‘Ik geloof erg in samenwerking en verbindingen maken. Zo ben ik actief in de Haagse Economic Board en zoek ik als bestuurslid van de Neprom contact met marktpartijen, terwijl ik juist iets minder gericht ben op Aedes. Weet je dat maar zes van de 278 Nederlandse corporaties lid zijn van de Neprom? En andersom zijn er nul ontwikkelaars lid van Aedes. We moeten uit onze koker komen om de bouw van woningen op te voeren.’

Een contrair geluid in deze tijd, nu heel wat marktpartijen zich juist terugtrekken uit huurwoningen en corporaties niet aan hun woningopgave voldoen.
‘Nu het bij beleggers en ontwikkelaars stilvalt, zetten wij als corporatie een stap naar voren. Dit jaar zijn er 1350 woningen in aanbouw en er zijn er bijna net zoveel onderhanden voor de komende twee jaar. Een mooi voorbeeld is het project De Schaloen in de Haagse Moerwijk, een van de armste wijken van Nederland. Voor 208 gesloopte huurwoningen komen 222 sociale woningen terug, plus nog 348 in het middensegment en de vrije sector. Een belegger zou die afnemen, maar met het oog op de nieuwe huurwet trok deze partij zich terug. Daarop hebben we besloten: we doen het zelf. We steken onze nek uit. Dat ook projectontwikkelaar Sustay en bouwer De Vries en Verburg dit project omarmen, vind ik zo ontzettend stoer en mooi.’

Zijn zulke stappen financieel haalbaar, alleen al gezien de hoge bouwkosten?
‘Soms passen we het programma aan, zoals bij The Blox in De Binckhorst. Deze woontoren van Vorm zou aanvankelijk uit dure koopappartementen bestaan. Wij zijn dit jaar ingestapt en nu worden het 360 huurwoningen, voor 80% sociaal en middenhuur. De buitenkant blijft hetzelfde als in het oorspronkelijke plan, met een toren van 130 meter. Maar vanbinnen passen we het programma aan. We focussen op wat wél mogelijk is. Onze portefeuillestrategie hebben we bij de wethouder neergelegd: zeg maar, wat wil je?’

De gemeente doet vervolgens ook een stap?
‘Den Haag is niet de makkelijkste gemeente om iets voor elkaar te krijgen, maar ik zoek waar de energie zit. Realiseer je wel dat Staedion één op de zes woningen in Den Haag bezit. Ook in bijvoorbeeld de binnenstad hebben we 3000 panden. Bij The Blox heeft de gemeente inderdaad een stap gezet en de grondprijs aan het vernieuwde programma aangepast.’

Hoe zit het vanuit marktperspectief dan met het level playing field?
‘De markt hapert, terwijl we moeten blijven bouwen. Voor de bouw van sociale woningen lenen we goedkoper, maar voor middenhuur geldt een marktconforme rente. In Europa wordt wel gesproken over een aanpassing, maar dat is een traject van jaren. Als de markt voor middenhuur stilvalt in afwachting van nieuwe regels, zou het mooi zijn als onze financieringskosten dalen naar het sociale niveau. Voor mijn part is dat tijdelijk of per project dat net voor de eindstreep staat. Als de productie weer loopt, kun je dat terugdraaien.’

Anders dan veel andere corporaties stoot Staedion geen bestaand bezit af om geld vrij te maken voor nieuwbouw.
‘Klopt, wij voegen alleen woningen toe. In onze grote gebiedsontwikkeling in Den Haag-Zuidwest slopen we ongeveer 1700 woningen die uit de jaren vijftig stammen en echt op zijn. Maar vervolgens verdubbelen we het aantal sociale woningen en komen er nog eens 2000 woningen in het middenhuur- en koopsegment bij. Bewoners krijgen een terugkeergarantie. Daarin onderscheidt dit project zich echt van bijvoorbeeld de transformatie van Rotterdam-Zuid, waar minder sociale woningen worden teruggebouwd.’

Hoe zijn uw ambities te financieren?
‘Er komt een keer een eind aan onze leencapaciteit, maar we houden ons aan de afspraken. Ik ben van de school: dan gaan we ook nú iets doen. Misschien heeft dat te maken met mijn achtergrond. In de zorg kijk je bij wijze van spreken hooguit drie dagen vooruit, in het vastgoed vaak wel twintig jaar. Zo’n langetermijnblik kan soms verlammend werken. Dat neemt niet weg dat ons businessmodel duurzaam moet zijn. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staat garant voor in totaal € 135 mrd aan investeringen door de corporatiesector. Daarvan is nog ruim € 40 mrd over. Als dat is bereikt, moeten we toch eens gaan kijken of die belasting niet moet worden afgeschaft. Staedion leent nu voor nieuwbouw en zou als grote corporatie tot € 4 mrd in plaats van de huidige € 3,5 mrd kunnen gaan. Dus we hebben nog even. Maar uiteindelijk is dit model natuurlijk niet houdbaar.’

Is het rendement op bijvoorbeeld vrijesectorwoningen en retail in portefeuille op te voeren?
‘Jawel, voor winkelpanden in het centrum van de stad vragen we de hoofdprijs. Maar wij doen toch vooral maatschappelijke investeringen. Als we willen dat in een wijk als Den Haag-Zuidwest een kapper en een fietsenwinkel komen, vragen we minder huur. Zo sturen we dat. Daarnaast verouderen onze bewoners. Zij zijn nu gemiddeld 55+, en dat is inclusief de bewoners van ongeveer 1500 studentenwoningen. Eigenlijk zijn de corporaties organisaties voor ouderenhuisvesting aan het worden. We hebben stevig ingezet op doorstroming, maar die ouderen willen het liefst in hun woning blijven wonen. Die moet dan wel worden aangepast. En misschien is in het appartementencomplex een ontmoetingsruimte gewenst om vereenzaming tegen te gaan. Als we daarvoor een woning moeten ontnemen, moet dat maar. Zo’n aanpak past niet bij een asset management-bril, maar dit is wel waar we het voor doen. We helpen mensen die niet zelfredzaam zijn. En daarvoor hebben we tegenwoordig ook het middenhuursegment nodig.’

U zet in op leefbaarheid, maar buurten als Zuidwest worden met al die extra woningen wel compacter. Komt de leefbaarheid daarmee niet onder druk?
‘Die toevoeging kost nauwelijks extra grond, omdat we de hoogte ingaan. Tegelijkertijd kun je bij de herontwikkeling het aanwezige groen beter betrekken bij de wijk, zoals sportvelden waar nu een hek omheen staat. Op dit moment onderhouden we binnen onze portefeuille al 3.500 bomen, en we willen best voor elke nieuwe woning een boom planten. Bij bestaand vastgoed sturen we op groene daken. Hoeveel platte daken wij wel niet beschikbaar hebben! Daar moeten we gewoon slim op inzetten. Groot denken en klein doen.’

Hoe is de veerkracht van Haagse buurten verder nog te versterken?
‘Door nieuwe verbindingen aan te gaan. Ik heb bijvoorbeeld de deur platgelopen bij de Krajicek Foundation en het Omniversum opent binnenkort een dependance in Zuidwest. Het chique Mauritshuis in de stad, daar komen de kinderen uit onze buurten niet. Daarom brengen we ook kunst naar de armere wijken. We hebben nu al meer dan vijftien woningcomplexen in portefeuille met fraaie muurschilderingen. Deze activiteiten zorgen voor leefbaarheid, ontmoeting. Bovendien hebben we vijftig bussen in de stad rondrijden voor het dagelijks onderhoud. Per jaar brengen we 42.000 bezoeken aan bewoners. We zien wie eenzaam is, wie hulp nodig heeft. We hangen lampjes op voor wie dat zelf niet goed meer kan, en als dat nodig is creëren we bijvoorbeeld ook ontmoetingsruimten.’

In uw strategie legt u ook de focus op gebiedsontwikkeling.
‘Het gaat allemaal over mensen; je bouwt aan gemeenschappen. Dan is het nodig om groter te kijken en bijvoorbeeld te sturen op gemengde buurten. Wijs woningen in hetzelfde complex niet allemaal toe aan mensen met psychische problemen. En zorg ervoor dat in een wijk verschillende woonsegmenten beschikbaar zijn, zodat mensen ook wooncarrière kunnen maken. Het is geen kwestie van huisjes pompen; bedenk wat mensen echt nodig hebben. Dat vereist een integrale visie op een wijk of gebied.’

Wordt in de politiek te veel gehamerd op aantallen?
‘Zeker. We moeten er 900.000 woningen bij hebben in Nederland, maar er is geen verhaal over wat en voor wie. Hoe kán dat? Ik vind het gewoon gênant dat wij zelf bepalen hoe de woningen die wij bouwen eruit gaan zien. Wij zijn nu bijvoorbeeld in samenwerking met BPD bezig met een gebiedsontwikkeling in het Westland met 900 nieuwe woningen, een flink deel voor senioren. Als Brabander zeg ik: pak de regie of doe ’t nie. Oftewel, de visie op wát je aan de woningvoorraad toevoegt, zou toch van de overheid moeten komen?’

Stel dat u € 100 mln voor Staedion zou krijgen, zou u dat bedrag dan aan nieuwe woningen uitgeven of aan de bestaande voorraad?
‘Primair zouden wij dan kiezen voor de bestaande bewoners, bijvoorbeeld voor verdere verduurzaming van hun woningen, waarmee we al volop bezig zijn. Het proces om energielabels naar A of B te krijgen zijn we in de aanloop naar eind 2028 aan het versnellen. Het zijn niet zozeer de kosten of schaarse aannemers die in de weg zitten, als wel het verkrijgen van de vergunningen. De inspecteur van de gemeente heeft het gewoon te druk. Verder moet je de huurders natuurlijk meenemen in het verhaal. Dat kan door aanpassingen planmatig aan te pakken, zodat zij hun huis niet uit hoeven, en door voor te rekenen hoeveel tassen boodschappen die lagere energierekening straks gaat schelen. Als er dan nog wat euro’s over zijn, gaan die naar nieuwbouw.’

Ziet u afgezien van snellere verlening van vergunningen nog andere aandachtspunten voor de overheid?
‘Sommige landelijke regels zitten de doorstroming op de woningmarkt in de weg. Veel meer mensen zouden kunnen samenwonen, als je bedenkt dat 60% van onze toewijzingen alleenstaanden betreft. Het is mooi dat friends-contracten makkelijker zijn geworden voor jongeren, maar wij willen daar ook op inzetten voor 65+’ers. Het probleem is dat zij dan worden gekort op hun AOW. Als nou blijkt dat voor deze woonvorm veel animo is, gaan wij hierover zeker bij de nieuwe minister op de deur kloppen.’

Hebt u nog aanbevelingen voor de markt?
‘Ik hoop op nog meer samenwerking. Zoals bij het actieplan Viersprong Moerwijk, dat we begin deze zomer met verschillende publieke en private partijen aan de gemeente Den Haag hebben aangeboden. En ik hoop op beleggers die over de brug komen. APG heeft aangekondigd te gaan beleggen in middeldure huurwoningen. Eindelijk, van ons had dat eerder op gang mogen komen. Nu de andere pensioenfondsen nog. Waarom belegt bijvoorbeeld ons eigen pensioenfonds SPW niet in de bouw van nieuwe huurwoningen?’

Staedion
Bij Staedion werken ongeveer 500 mensen. De Haagse corporatie heeft 46.000 verhuureenheden. Vorig jaar werden er 1250 toegevoegd. De huuropbrengst bedroeg vorig jaar € 274 mln en Staedion had eind vorig jaar een eigen vermogen van € 4 mrd. Dit is lager dan het jaar ervoor door de afboekingen in de portefeuille (–€ 331 mln). De leningportefeuille is met € 125 mln gegroeid tot € 2,1 mrd, maar het rentepercentage is nog bijna gelijk aan het jaar daarvoor: 2,8%.

Gijsbert van Herk
Gijsbert van Herk is sinds mei 2021 bestuursvoorzitter van Staedion. Daarvoor leidde hij zes jaar zorg- en welzijnsinstelling Humanitas in Rotterdam. Eerder werkte hij bij de gemeente Breda, onder meer als directeur Stadsontwikkeling. In die periode werd hij ook benoemd tot voorzitter van de vereniging Directeuren Stedelijke Ontwikkeling (DOS). Van Herk begon zijn loopbaan bij adviesbureau BMC Advies, waarvoor hij diverse functies vervulde. In 2019 werd Van Herk genomineerd als landelijk zorgmanager van het jaar en eerder als influencer of the year én als best presterende (leidinggevende) ambtenaar van Nederland.