Voor 2023 voert 46% van de gemeenten een grondprijsstijging door, hoewel de gemiddelde prijsstijging van 2,4% minder hoog is dan in 2022 (4,5%).
Dat heeft de Stec Groep onderzocht. Gemeenten lopen echter meer risico dan in het recente verleden en uit de gemiddelde grondprijsstijging blijkt dat dit nog niet is vertaald in het grondprijsbeleid van 2023.
Als gemeenten op residuele wijze hun grondprijzen berekenen zou de grondprijs in veel gevallen zo’n 10 tot 20% dalen. Dit komt door de gedaalde woningprijzen en de gestegen stichtingskosten.
De gemiddelde koopprijzen van bestaande woningen liggen echter nog wel hoger dan in dezelfde periode twaalf maanden geleden. De prijzen van het nieuwbouwaanbod stijgen nog wel door de stijgende bouwkosten en doordat de woningen in lopende nieuwbouwprojecten niet snel goedkoper worden aangeboden. De verwachting is dat ook hier een daling snel merkbaar zal zijn.
Het verschil tussen daling van de residuele grondwaarde en grondprijsstijging kan onder andere verklaard worden doordat A) gemeenten in het verleden geen marktconforme grondprijzen hebben gehanteerd B) de gemeente grond tegen een te hoge prijs heeft aangekocht C) recent nog grond verkocht is tegen hogere prijzen D) dit politiek gevoelig ligt.
Het risico dat gemeenten lopen binnen hun grondexploitaties is vanwege dit verschil tussen de waarde- en prijsontwikkeling flink toegenomen. Dit blijkt uit de jaarlijkse Benchmark gemeentelijke grondprijzen 2022-2023 van ruimtelijk-economisch adviesbureau Stec Groep.
Gemeenten handelen nog niet naar de omslag in de markt, aldus Stec Groep, dat gemeenten oproept de effecten van koopkrachtdaling, rentestijging en bouwkostenstijging niet te onderschatten. Ook het nieuwe woonbeleid van het Rijk, onder andere gericht op een gereguleerde middenhuur, heeft forse invloed op de haalbaarheid van nieuwbouwontwikkelingen.
Grondprijsstijging voor wonen gematigd
Nu de marktwaarde van woningen onder druk staat zien we dat gemeenten nadenken over het aanpassen van hun grondprijsbeleid. Het aandeel gemeenten dat de grondprijzen voor woningbouw verhoogt voor het volgende jaar is fors gedaald van 70% in 2021 naar 46% in 2022. De prijsstijging verschilt naar grootte van de gemeente. De stijging is gemiddeld het grootst in kleine gemeenten (+3,3%) en het kleinst in de G40 (+1,35%). Het aandeel van de gemeenten dat de grondprijs verlaagt is meer dan verdubbeld: van 5% in 2021 naar 11% in 2022 net als het aandeel dat de prijzen gelijk laat: van 9% naar bijna 20%. Voor sociale huurwoningen laat ongeveer 35% van de gemeenten de grondprijs ongemoeid. Ongeveer 28% zal een prijsstijging doorvoeren en 3% verwacht een daling toe te passen.
