Zo'n 30.000 hectare bedrijventerrein in Nederland is verouderd en rijp voor herstructurering. Dat is eenderde van het totale oppervlak aan bedrijventerrein. Vernieuwing loopt stuk op de scherpe scheiding tussen publiek en privaat grondeigendom, en daarmee op de discussie tussen gemeente en eigenaar-gebruikers van het terrein. Op nieuwe bedrijventerreinen wordt nu geëxperimenteerd met gemeenschappelijk eigendom. gepubliceerd in PropertyNLmagazine, november 2003
Zo'n 30.000 hectare bedrijventerrein in Nederland is verouderd en rijp voor herstructurering. Dat is eenderde van het totale oppervlak aan bedrijventerrein. Vernieuwing loopt stuk op de scherpe scheiding tussen publiek en privaat grondeigendom, en daarmee op de discussie tussen gemeente en eigenaar-gebruikers van het terrein. Op nieuwe bedrijventerreinen wordt nu geëxperimenteerd met gemeenschappelijk eigendom.
gepubliceerd in PropertyNLmagazine, november 2003
door Monique Roso
Er is zoveel aandacht voor leegstaande kantoren, dat voor het gemak al snel de te herstructureren bedrijventerreinen naar de achtergrond verdwijnen. Maar daarmee verdwijnt het probleem niet van tafel. Etin Adviseurs becijferde eerder in PropertyNLresearchquarterly dat de herstructureringsopgave voor verouderde Nederlandse bedrijventerreinen uitkomt op circa 31.600 hectare, oftewel eenderde van het totaal aantal bedrijventerreinen. Uitgaande van een kostenpost van € 200.00 tot 250.000 per hectare voor ingrepen in de openbare ruimte, komen de noodzakelijke investeringen uit op € 5 mrd tot 6,5 mrd. Eventuele kosten voor bodemsanering, verwerving van percelen, de externe ontsluiting en dergelijke begrepen zijn nog niet meegerekend. Wordt het private domein bij de berekeningen betrokken, dan verdubbelen de kosten.
Het ministerie van economische zaken heeft zich ten doel gesteld om tot 2010 3000 hectare verouderd bedrijventerrein te herstructureren, oftewel zo'n 10% van het daadwerkelijk te herstructureren gebied. Het departement wil het beperkte budget dat beschikbaar is voor herstructurering, concentreren op Noord-Brabant en Zuid-Holland omdat de meeste verouderde bedrijventerreinen liggen.
Aan de hand van de TIPP-regeling heeft het ministerie van economische zaken de herstructurering van bedrijventerreinen maar ook de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen de afgelopen jaren willen stimuleren. Dit jaar is echter het laatste jaar van het bestaan van die TIPP-regeling; volgend jaar moet een nieuwe regeling in werking treden. Via de TIPP is tot nu toe € 116 mln uitgekeerd; daarmee is de herstructurering van 2500 hectare en de aanleg van 1100 hectare bedrijventerrein ondersteund.
Financiële ondersteuning van overheidszijde blijft onmisbaar: vooralsnog levert herstructurering meestal geen cent op. Jeanet van Antwerpen, adviseur en partner bij Inbo: 'Bij herstructurering is vrijwel altijd sprake van tekorten.' De enige uitzondering daarop vormt een omschakeling van laagwaardige bedrijvigheid naar hoogwaardige functies die als kostendrager kunnen fungeren. Dat is echter niet voor ieder bedrijventerrein weggelegd, want vaak gaat het om de 'rafelranden van de stad': niet verbonden met woonwijken, beperkt ontsloten en van een beperkte stedenbouwkundige kwaliteit. Rotterdam experimenteert wel op grote schaal met dergelijke omvorming: de Kop van Zuid was tot twintig jaar geleden domein van op- en overslag en combineert nu cultuur met wonen en openbare functies, en ook de Europahaven zal over dertig jaar een totaal ander aanzien hebben, mogelijk zelfs met een nieuw opgetrokken voetbalstadion. Ook in Roosendaal (BPF Bouwinvest) en Maarssen (Volker Wessels) worden oude havengebonden bedrijventerreinen omgevormd tot gediversificeerde wijken. Rode draad daarin is de oriëntatie op het water. Dat is niet ieder verouderd bedrijventerrein gegeven.
Inbo is betrokken bij een aantal herstructureringsprojecten, waaronder de Veegtes (Venlo) en Minervahaven (Amsterdam). Van Antwerpen, tevens als fellow verbonden aan de SBV School of Real Estate, hanteert een aantal uitgangspunten bij herstructurering van bedrijventerreinen. Een van de belangrijkste daarvan is handhaving van bestaande werkgebieden. 'Zo voorkom je bebouwing van open ruimte. Het dwingt je tot goed en efficiënt ruimtegebruik. Het heeft tevens als voordeel dat je de relaties tussen bedrijven kunt handhaven. Je houdt het bestaande netwerk dat bedrijven in de loop der jaren hebben opgebouwd, in stand zodat ze goed kunnen blijven functioneren. Tenslotte vormt herstructurering een kans om een ruimtelijke kwaliteitsslag te maken. Veel verouderde bedrijventerreinen zijn kaveltje voor kaveltje uitgegeven, beeldkwaliteitsplannen zijn pas een fenomeen van de laatste jaren en vaak is er ook geen sprake van een stedenbouwkundig plan. Die inhaalslag kan nu worden gemaakt.'
Meestal betreft het op dergelijke bedrijventerreinen eigenaar-gebruikers. Het bedrijventerrein Goudse Poort in Gouda, waarvoor Inbo een masterplan opstelt, is een uitzondering: 'Hier is een deel van het terrein en de gebouwen in handen van professionele beleggers. Zij zullen zelf investeren.' Veel vaker echter is er sprake van individuele ondernemers. Van Antwerpen: 'En zij willen meestal niet meebetalen aan zaken als infrastructuur, groenvoorzieningen en herinrichting.' Ze onderstreept daarom dat het van belang is dat overheden dergelijke investeringen voor hun rekening nemen. 'Daarna gaan ondernemers zelf investeren, en pas dan krijg je versterking van het revitaliseringsproces. Dat is de motor voor een nieuwe start van deze bedrijventerreinen.' De provincie Zuid-Holland bijvoorbeeld springt de gemeenten nu financieel bij om de herstructurering definitief van de grond te krijgen.
Afgezien van de 'toplocaties' - aan het water gelegen, nabij de binnenstad zodat een goede verbinding met bestaande stedelijke structuur kan worden gemaakt - zijn er wel algemene karakteristieken te geven van bedrijventerreinen die het herontwikkelen waard zijn. Van Antwerpen: 'Gemiddeld zijn ze circa 60 hectare groot. Ze zijn vaak goed gelegen; door hun ligging hebben ze nog steeds potentieel. Bovendien hebben de zittende bedrijven nog steeds zakelijke relaties op het terrein. Ze hebben daarom belang bij instandhouding van het bedrjiventerrein. De sterkste bedrijven kunnen weg - en sommige zijn ook al vertrokken. Als dat gebeurt, kan het terrein snel wegzakken en treedt verloedering op.'
Een voorbeeld van zo'n verouderd bedrijventerrein met potentieel is de Horsel in Nuth, Zuid-Limburg. 'Hier liggen veel doodlopende straten. De bebouwing kende geen rooilijn. Zoals vaker waren zichtbaarheid en representativiteit geen items bij de aanleg.' Het plan zoals dat door de gemeente is goedgekeurd en door de provincie wordt gesteund, voorziet in een transformatie van het industrieterrein van een 'stenige' naar een 'groene' uitstraling. Het onderscheid tussen bedrijventerrein en landschappelijke omgeving verdwijnt door ruimhartig bomen en hagen te planten. De beplanting dient twee doelen: het landschap wordt hierdoor het terrein 'binnengetrokken', terwijl de rommelige bebouwingsstructuur wordt gecamoufleerd. De infrastructuur wordt verbeterd: doodlopende wegen - vaak voorkomend op bedrijventerreinen - worden doorgetrokken. Daarna wordt de bebouwing geïntensiveerd, met name op zichtlocaties. Jeanet van Antwerpen en haar collega Rogier Boogaard, in koor: 'Daar is zo verbazingwekkend weinig mee gedaan. Het terrein ligt langs de A76, is perfect ontsloten, maar zichtlocaties ontbraken tot nu toe. Intensievere bebouwing langs de randen en op zichtlocaties levert, in tegenstelling tot de meeste herstructureringsoperaties, wel degelijk geld op.' Van de nood, in de vorm van een groot bassin voor de waterhuishouding, is een deugd gemaakt: het bassin ligt op een zichtlocatie. Nieuwe gebouwen komen deels boven het water in dit bassin te staan, waardoor ze een kwalitatief hoogwaardige uitstraling krijgen en bijdragen aan efficiënter ruimtegebruik. Tenslotte wordt de overgangszone tussen het bedrijventerrein en het omliggende heuvellandschap verbeterd. Van Antwerpen: 'Waarom zou je landschap en bedrijventerrein strikt van elkaar scheiden? Je kunt het juist heel fraai in elkaar laten overlopen door gebruik te maken van bestaande landschapselementen.' Dat vormde ook de basis voor het plan voor de aanleg van het Maastricht Aachen Airport Village, het nieuwe bedrijventerrein bij wat vroeger vliegveld Beek werd genoemd. Ook hier is de waterhuishouding omgevormd van lastig tot beeldbepalend element. Fasering is mogelijk gemaakt door het bedrijvenpark op te delen in hoven, die qua vorm en structuur geheel zijn terug te voeren op de klassieke Limburgse hofboerderij, met gebouwen rond een centrale cour. Bij dergelijke voorstellen ondervindt Van Antwerpen steeds meer steun van hogere overheden: 'Provincies leren inmiddels ook anders kijken naar de scheiding tussen rood en groen.
Wie heeft er nu belang bij herstructurering? Grondeigenaren zijn vaak de bedrijven op het terrein zelf, en die weigeren veelal te investeren in publieke voorzieningen als infrastructuur en groen. Waardegroei van hun grond is voor hen, in tegenstelling tot beleggers, geen reden om in het eigen terrein of in samenwerking met de gemeente en met de buurman te investeren. Goede bedoelingen lopen ook vaak daarop stuk. Uit ervaringen bij herstructurering van verschillende bedrijventerreinen in verschillende regio's blijkt dat de meeste voornemens niet verder kwamen dan een rapport. 'Er is veel geschreven maar er bleken weinig concrete plannen voor uitvoering te zijn. Aan het maken van een masterplan kwamen partijen meestal niet eens toe. Als dat er wel lag, stokte dikwijls de uitvoering bij gebrek aan financiële middelen', zegt Han Olden, adviseur bij Oranjewoud en betrokken bij een aantal herontwikkelingen in de Leidse regio.
Om die impasses te doorbreken, is een herschikking van de eigendomsverhoudingen noodzakelijk, meent Jeanet van Antwerpen: 'De gemeente moet ofwel zelf verwerven en actief opereren, of moet dat doen in samenwerking met een projectontwikkelaar. Het werkt niet om simpelweg locaties aan te kopen. Marktpartijen willen wel investeren als de locatie geld waard wordt.' Maar dan moet de tijdsinvestering opwegen tegen de waardestijging: juist het overleg met betrokkenen zoals ondernemers, vergt zorgvuldigheid, een lange adem en uithoudingsvermogen. Zolang projectontwikkelaars nog steeds sneller en eenvoudiger hun schoorsteen kunnen laten roken met het realiseren van uitleglocaties, zullen ze geen belangstelling hebben voor herontwikkeling van welke locatie dan ook. Rogier Boogaard geeft toe: 'Grote ontwikkelaars hebben hier vooralsnog geen belangstelling voor.'
De rol van de projectontwikkelaar wordt nog duidelijker als Van Antwerpen zegt dat gemeenten, met name kleine gemeenten, niet zo vlug gronden zullen verwerven. 'Zij moeten het vooral van visie hebben, zodat ze ontwikkelaar en bedrijven zekerheid op de lange termijn kunnen bieden. Daarnaast zullen ze met name moeten faciliteren, bijvoorbeeld door flexibel met bestemmingsplannen om te gaan.'
Herstructurering van bedrijventerreinen wordt dan wel aangemoedigd en financieel enigszins ondersteund door hogere overheden, uiteindelijk moeten de gemeenten het wel allemaal zelf doen. 'Gemeenten kijken nog onvoldoende naar kansen voor herstructurering. Ze vinden het nog steeds leuker om nieuwe terreinen aan te leggen dan om bestaande te herstructureren', meent Boogaard. 'De focus is nog sterk gericht op uitleglocaties. Herstructurering speelt een grotere rol in gebieden waar grondschaarste heerst, meer dan in bijvoorbeeld Groningen of Leeuwarden.'
Op die zeldzame bedrijventerreinen waar beleggers een dominante rol hebben in plaats van eigenaar-gebruikers, kan herstructurering wel opeens heel snel gaan. Op Goudse Poort in Gouda zijn VastNed en KFN de belangrijkste beleggers. Van Antwerpen: 'Dat is een voorbeeld van een revitalisering die zichzelf voor een belangrijk deel moet kunnen terugbetalen. Men wil heel graag de grote problemen die hier bestaan - slechte stedenbouwkundige kwaliteit, gebrekkige parkeervoorzieningen, hoge criminaliteit, slechte wegenstructuur- gezamenlijk oplossen. Ter financiering heeft de gemeente een fonds in het leven geroepen dat wordt gevoed door bijdragen van ondernemers.' Uiteindelijk zullen ook delen van het terrein worden herverkaveld en herbestemd.
tekstkader:
Ministerie broedt op herstructurering
In 1998 stelde Buck Consultants een rapport op in opdracht van het ministerie van economische zaken over publiek-private samenwerking bij de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Hierin werd geconstateerd dat met name de financiering een struikelblok vormt. In het algemeen is er een duidelijk zicht op de kosten maar bestaat er onduidelijkheid over de baten. 'Belangrijke waardevermeerdering vindt bijvoorbeeld plaats bij particulieren, terwijl de kosten met name het openbare gebied betreffen', schreven de onderzoekers toen. Zij pleitten ervoor om de waardestijging van het vastgoed expliciet te betrekken bij de gewenste herstructurering om de private partijen te prikkelen mee te doen. Ook adviseerden zij om een Investeringsfonds Herstructurering Bedrijventerreinen in te stellen, waarin bestaande subsidies zouden worden gebundeld. Ook zou er een Nationale Uitvoeringsmaatschappij Herstructurering Bedrijventerreinen moeten worden opgericht, die zelfs risicodragend zou kunnen participeren in lokale projecten.
Beide voorstellen hebben het vooralsnog niet gehaald. Inmiddels is het beleid, mede onder invloed van de economische recessie, aangepast. Het bedrag dat in 2002 nodig werd geacht voor herstructurering, € 440 mln, is afgevoerd. Als onderdeel van de toekomstige Nota Ruimte (de Vijfde Nota-nieuwe stijl, red) stelt het ministerie van economische zaken nu een Actieplan Bedrijventerreinen op. Publicatie wordt verwacht in het eerste kwartaal van 2004. Kwaliteitsverbetering en verbetering van de veiligheid zijn voor het actieplan kernpunten; herstructurering moet dan ook volgens een woordvoerder van het ministerie in dat licht worden bezien. Ook een nieuwe subsidieregeling als opvolger van de TIPP maakt hiervan onderdeel uit.
tekstkader:
Gemeenschappelijk beheer nieuwe succesformule?
Bert Jeucken, adjunct-directeur AM Vastgoed, geeft colleges over herstructurering van bedrijventerreinen. Hij richt zich daarbij onder andere op de rol van de gemeente, waar hij een scherp oordeel over heeft. 'Decennialang zijn bedrijventerreinen beschouwd als een noodzakelijk kwaad. Gemeenten legden aan woonwijken en kantorenparken de hoogste welstandseisen op. Pas de laatste jaren heeft de overheid belangstelling gekregen voor de kwaliteit van bedrijventerreinen. Op welstandsgebied is jarenlang sprake geweest van een ongelijke behandeling.'
AM Vastgoed probeert bij de realisatie van nieuwe bedrijvenparken in Hoofddorp (Transpolis Beukenhorst), Hengelo (Westermaat Campus) en Dordrecht (Amstelwijck) direct meerwaarde te creëren voor de gebruikers, in de vorm van kwaliteit en dienstverlening. Die aanpak voorkomt tevens dat er over twintig jaar moet worden geherstructureerd. Jeucken: 'Dat begint met beheer en onderhoud als basisonderdelen. Daarboven kunnen we het zover uitbreiden als bedrijven dat willen. Als zij collectief een veiligheidsdienst, een winkel- of parkeervoorziening of restaurant willen en daarvoor willen betalen, regelen we dat.' Interessant in Hengelo is ook de eigendomsverhouding. In het verleden zijn bedrijventerreinen kavelgewijs uitgegeven aan eigenaar-gebruikers. Bij herstructurering is het motto 'ieder voor zich en de overheid voor ons allen' uiterst moeilijk te doorbreken. 'In Hengelo is de grond niet volledig verkocht aan de eigenaar-gebruiker. Het bedrijf is wel eigenaar van de grond onder het eigen gebouw, maar de grond rond het gebouw is gemeenschappelijk eigendom. Zo creëer je een semi-openbare zone waar alle bedrijven gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het beheer. Je dwingt hen om er aandacht aan te besteden, dat verhoogt de kwaliteit van de locatie en het voorkomt latere problemen.'
AM is tevens mede-initiatiefnemer van een opwaardering van kantorenpark Randwijck in Maastricht - dat niet eens zo oud is. Een voordeel hierbij is de aanwezigheid van grote beleggers (waaronder Achmea, ING, KFN, Vesteda) en grote eigenaar-gebruikers, zoals de Universiteit Maastricht. Het gebied kent ook grote huurders, zoals Vodafone en DHL. 'Met alle belanghebbenden, onder wie beleggers, universiteit en ziekenhuis, en de vereniging van gebruikers, is een convenant gesloten. Een stuurgroep zal zich nadrukkelijk bezighouden met de lange-termijnproblematiek. Een coöperatieve vereniging pakt de korte-termijnproblematiek op: mobiliteit, facilitaire zaken, hospitalities, omgevingsvraagstukken en promotie. Iedere partij heeft dus baat bij succes.' Op het gebied van parkmanagement wordt hier voorzichtig gestart met het aanbieden van diensten als promotie (‘Randwyck: A head in the region’), services en beheer en onderhoud.
Jeucken vreest dat herstructurering door de economische recessie weer onderaan de agenda terechtkomt. 'De verleiding voor zowel overheid als markt om terug in haar schulp te kruipen, is groot. Terwijl je eigenlijk anticyclisch zou moeten handelen.' Ook gemeentelijke grondbedrijven blijven, uit gewoonte of gemakzucht, denken in uitgifte van vierkante meters of hectares met een vaste prijs. 'Dat stimuleert efficiënt grondgebruik bepaald niet. Terwijl je grondprijs omhoog kan bij een hogere kwaliteit. Je kunt daar als gemeente op sturen. Het adagium locatie-locatie-locatie staat nog steeds fier overeind, maar wordt behalve door bereikbaarheid in toenemende mate bepaald door de aanwezigheid van voorzieningen. Het is meer dan bakstenen stapelen en dozen neerzetten. Een goed voorbeeld daarvan is Transpolis in Hoofddorp. Mede door de kwaliteit en dienstverlening is hier weinig leegstand, in tegenstelling tot andere lager gesegmenteerde en monofunctionele kantorenlocaties.'
