Garbe zet met nieuwe structuur in op duurzame groei

De van oorsprong Duitse ontwikkelaar Garbe Industrial Real Estate kwam in 2018 de Nederlandse markt op met als missie in de top-5 van logistieke ontwikkelaars te komen. Geen onmogelijke opgave, want Garbe is in Duitsland de op één na grootste ontwikkelaar in logistiek vastgoed en Europees gezien staat Garbe stevig in de top-5.

De Nederlandse doelstellingen werden vorig jaar bereikt met de derde plek in de ranglijst van logistieke ontwikkelaars. Dit jaar zakte Garbe echter weg, doordat er in 2023 minder projecten werden opgeleverd. Managing director Nederland Maurits Smit wil daar een nuance in aanbrengen: ‘We hebben een periode achter de rug waarin het opstarten van nieuwe ontwikkelingen door marktomstandigheden langer heeft geduurd. Dat heeft zijn weerslag op het aantal opleveringen in 2023. We ronden dit jaar en volgend jaar in elk geval weer genoeg projecten af en de pijplijn is goed gevuld.’ Dat is zichtbaar in de meest recente Top-50 Ontwikkelaars (zie pagina 45), waar Garbe na een afwezigheid van een jaar de 20e plaats inneemt. ‘En komend jaar gaan we zeker over het totaal van dit jaar heen’, weet Smit al. ‘Om een goed beeld te krijgen van deze Top-50, zou je eigenlijk een gemiddelde moeten nemen van een paar jaar’, vindt hij.

Mismatch

Met de veranderende markt in de afgelopen jaren doelt Smit op de gestegen rente, de geopolitieke onrust en de afnemende vraag naar logistieke ruimte na de piek van de coronacrisis. ‘Daardoor zijn de aanvangsrendementen de afgelopen jaren gestegen. De rest van de markt heeft tijd nodig om daaraan te wennen. Maar wij maken reële berekeningen van wat we voor grond kunnen betalen. In een situatie waarbij de bouwkosten nog relatief hoog zijn en de opbrengsten minder, is het moeilijk praten met grondeigenaren die een ander beeld hebben van de waarde van de grond en daarom een hogere prijs vragen. Er is dus een mismatch, en dan kun je moeilijk nieuwe grondposities verwerven.’ Met die mismatch komt het langzaam weer goed, ziet Smit. ‘Inmiddels gaan we de goede kant op. We zien een kentering in de grondprijzen en er is nog steeds veel interesse in logistiek vastgoed. Ik ben daarom tevreden met de grondposities die we nu aankopen.’

Processen duren langer

Een ander knelpunt in de markt is de onzekerheid in de elektriciteitslevering en de regelgeving, die processen langduriger maakt. ‘Als we dan eenmaal grond hebben kunnen aankopen, moeten we rekening houden met stikstofregels en beperkingen voor vrachtwagens’, zegt Smit. Meer grip krijgen op de elektriciteitslevering bij DC’s is een tijdrovend proces. ‘Daardoor hebben we in de afgelopen periode wat meer tijd genomen voor het opstarten van nieuwe ontwikkelingen. Inmiddels stabiliseren de aanvangsrendementen en lijkt yieldcompressie aanstaande, waardoor de financiële risico’s kleiner worden.’

Nieuwe tools

Door de langere ontwikkeltrajecten is Garbe ook naar andere mogelijkheden gaan kijken. Zo is het ontwikkelingsteam de afgelopen tijd versterkt met nieuwe mensen, en is er geïnvesteerd in nieuwe softwaretools. ‘We plukken er nu de vruchten van dat we hebben geïnvesteerd in een wat rustiger periode.’ Een van de tools waarop Smit doelt, is een grid-searchtool. ‘Dat is een kaart van Nederland waarop alle grondposities staan. Daarop kunnen we zien welke posities voor ons interessant zijn en welke brownfieldlocaties voor ons geschikt zijn.’

Sustainomics

Op die brownfields ligt steeds meer de focus, want de energieproblematiek maakt dat greenfields steeds moeilijker te ontwikkelen zijn. Daarnaast speelt de politieke discussie rondom de ‘verdozing’ langs de snelweg. ‘Dat willen we in Nederland niet, maar aan de andere kant willen we wel online onze spullen kunnen bestellen’, zegt Smits. ‘Dat is een dilemma.’ Hij voorziet dat uiteindelijk vooral de bestaande voorraad vastgoed zal worden verduurzaamd.

Daarbij probeert Garbe slopen en herbouwen als het even kan te vermijden. ‘Dat is geen duurzame gedachte. Wij geloven meer in sustainomics: een balans zoeken tussen wat echt duurzaam is en wat economisch wijs is om te doen. We willen eerst goed kijken naar wat er is en breken alleen af als het vastgoed echt niet meer aan de huidige vraag kan voldoen. Dan proberen we de materialen te hergebruiken. Maar een DC van tien of twintig jaar oud is niet per definitie rijp voor de sloop. Waarde kun je bovendien ook toevoegen door bij te bouwen op bestaande percelen.’

Ook oudere, lage DC’s hoeven niet meteen tekort te schieten, aldus Smit. ‘Hoogbouw is nu de norm, maar voor sommige toepassingen is dat niet nodig. Commodity-goederen hoef je bijvoorbeeld niet te stapelen.’

Beds, sheds, infrastructuur    

Garbe deed de afgelopen anderhalf jaar een aantal kantoor- en winkelpanden van de hand in ons land. Daartegenover stonden onder meer de aankoop van 38.000 m² bedrijfsruimte in Maastricht, maar vooral ook nieuwe logistieke ontwikkelingen. Toch is er geen sprake van dat Garbe zich in ons land alleen verder wil gaan specialiseren in logistiek. Integendeel, zegt Smit. ‘We zijn veel meer dan alleen een logistiek ontwikkelaar, al zijn we daar het meest bekend om. We hebben meerdere wooncomplexen in Nederland in portefeuille en hebben onlangs een wooncomplex in Amsterdam-Noord opgeleverd. Dus het is voor ons niet nieuw. Het is alleen nog niet bekend bij het grote publiek.’

Daar wil Garbe komend jaar verandering in brengen met een nieuwe organisatiestructuur. ‘We willen duidelijker overbrengen wat we doen’, zegt Smits. ‘Veel bedrijven binnen de Garbe-groep zijn de afgelopen jaren hard gegroeid, en het is soms lastig om uit te leggen wie verantwoordelijk is voor welk onderdeel. Door een duidelijke structuur te introduceren, willen we laten zien dat we breed actief zijn in de verschillende sectoren, die we onderverdelen in beds, sheds en infrastructuur.’

Onder de noemer ‘beds’ vallen logischerwijs alle panden waar je kunt slapen, zoals koop- en huurwoningen, studentenhuisvesting en hotels. Michiel Dubois is als managing director verantwoordelijk voor dat onderdeel.

‘Onder sheds valt de hele industriële waardeketen, van logistiek tot daadwerkelijk gebruik, denk aan opslag en distributie, maar ook kantoren, science & tech en datacenters’, legt Smits uit. ‘We hebben vorig jaar in Duitsland bijvoorbeeld GRR overgenomen, een partij die is gespecialiseerd in voedselgerelateerd retailvastgoed, vergelijkbaar met last-mile consumer goods. Dat valt er ook onder.’

De infrastructuurtak van Garbe richt zich op projecten die bijdragen aan de energietransitie, met de nadruk op het opwekken en opslaan van hernieuwbare energie. Doel is om de afhankelijkheid van fossiele brandstoffen te verkleinen en duurzame energiebronnen efficiënt en onafhankelijk te benutten. ‘Nederlandse vastgoedbeleggers tonen steeds meer interesse in infrastructuurprojecten, vooral nu duurzame energie en ook maatschappelijke voorzieningen belangrijker worden.’

Voorzichtig kijken naar België

Garbe heeft al eerder aangegeven ook naar de Belgische markt te kijken. ‘Dat zou een logische uitbreiding zijn van onze activiteiten, en we onderzoeken nu hoe we die markt het beste kunnen betreden’, aldus Smits. Maar met het simpelweg openen van een kantoor zijn de doelen nog niet gehaald, geeft hij aan. ‘De aandacht richt zich nu op eigen ontwikkelingen en op portefeuilles waar we waarde kunnen toevoegen. Het houdt ons wel bezig, maar we stappen er alleen in als we goede mogelijkheden zien.’

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 22 november 2024