De ontwikkeling van Zuiderval in Enschede is begonnen in een tijd dat de kantorenmarkt in Twente net over het hoogtepunt was. Desondanks zijn gemeente en BAM Vastgoed op het project blijven zitten en geloven ze dat kwaliteit de toekomstwaarde zal bepalen. door Gabriëlle Klaver PropertyNL Magazine 17 januari 2008 nr. 1
De ontwikkeling van Zuiderval in Enschede is
begonnen in een tijd dat de kantorenmarkt in
Twente net over het hoogtepunt was. Desondanks
zijn gemeente en BAM Vastgoed op het project
blijven zitten en geloven ze dat kwaliteit de toekomstwaarde
zal bepalen.
door Gabriëlle Klaver
PropertyNL Magazine 17 januari 2008 nr. 1
Zuiderval Enschede
Omvang: 200.000 m2,
waarvan 60.000-80.000
kantoren en verder
detailhandel en andere
voorzieningen, woningen
Ontwikkelaar:
BAM Vastgoed,
gemeente Enschede
Planning: oplevering 2013
‘Het huwelijk is goed, dat kunnen we wel
zeggen nu we ook slechte tijden zijn
doorgekomen,’ zegt Christiaan Kats. Hij
is projectdirecteur van de Grondexploitatiemaatschappij
(GEM) Zuiderval, de joint venture die de gemeente
Enschede en BAM Vastgoed hebben opgericht voor de
multifunctionele gebiedsontwikkeling Zuiderval. Belangrijk
onderdeel van het programma is kantoorruimte,
maar juist die markt heeft het na een periode van
groei de afgelopen jaren laten afweten in Twente. Kats:
‘De toppen zijn hier hoger, maar de dalen dieper.’
De achtergebleven vraag op de kantorenmarkt is er een
van de oorzaken van dat de ontwikkeling van de Zuiderval
niet zo ver is als die had moeten zijn. Momenteel is
er één gebruiker, corporatie Woonplaats, die 5400 m2
kantoorruimte in het gebied heeft afgenomen. Maar
hoewel zowel BAM als de gemeente zeker weleens hun
wenkbrauwen hebben gefronst, is het vertrouwen volgens
Kats tussen de partijen blijven bestaan. De ambitie
is nu dat het gehele gebied in 2013 uitontwikkeld is.
De Zuiderval in Enschede is een gebied van 40 à 50 hectare
tussen de A35 en de binnenstad van Enschede. Het
gebied bood voorheen plek aan de textielindustrie maar
met de teloorgang van die industrie in de jaren ’60 en
’70 moest er een andere bestemming voor het inmiddels
verpauperde gebied gevonden worden. Het programma,
in totaliteit ruim 200.000 m2, bestaat behalve
uit kantoren uit onder meer perifere detailhandel en
andere voorzieningen, woningen, scholen, stadspark,
gezondheidscentrum en een park & ride. Kats: ‘Het is
eigenlijk een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling,
want vanaf de A35 loopt het gebied door tot over de binnensingel
van Enschede.’ De keuze om multifunctionaliteit
in het gebied te brengen spreidt dan ook niet alleen
risico’s van de totale ontwikkeling, maar legt ook een
verbinding met de diversiteit van de binnenstad.
Voorraad
Het kantorenprogramma heeft sinds de vaststelling van
het stedenbouwkundige plan eind jaren ’90 wel een revisie
ondergaan. Niet ruim 100.000 m2 zal er ontwikkeld
worden, maar 60.000 tot 80.000 m2. Het gemiddelde
opnameniveau voor Enschede kwam in 2006 uit
op 35.000 m2 per jaar waarbij het vooral transacties
onder 1000 m2 betreft. Behalve de Zuiderval heeft het
Business & Sciencepark nog substantiële planvoorraad.
Voor Zuiderval wordt uitgegaan van een gemiddeld opnameniveau
van 8000 m2 bvo per jaar waarbij gemikt
wordt op dienstverlenende bedrijvigheid.
Tegelijk met de bijstelling van het kantorenprogramma,
is ook gesleuteld aan de conceptuele invulling van dat
programma. Met het ook aanbieden van kavels voor
kantoren vanaf 800 m2 wil de GEM Zuiderval inspelen
op de vraag van directeur/grootaandeelhouders die hun
eigen gebouw willen kopen. Door middel van begeleid
particulier opdrachtgeverschap kunnen ze hun gebouw
zelf realiseren. Kats: ‘Het is een concept dat aansluit op
een bestaande vraag in het noorden en oosten van het
land. Hier zien bedrijfseigenaren de investering in hun
eigen pand als hun pensioenvoorziening en zij hebben
dus een voorkeur voor koop boven huur.’ De kavels worden
vanaf april dit jaar aangeboden.
De GEM Zuiderval is begin deze eeuw opgericht; gemeente
en BAM Vastgoed hebben ieder een aandeel van
50%. De gemeente wilde een marktpartij bij de grondexploitatie
betrekken voor zowel de risicospreiding als
voor de kennis en knowhow. Ook is bewust gekozen
voor een landelijke partij omdat die relaties van buitenaf
zou kunnen inbrengen. Bijna alle gronden en panden
zijn inmiddels eigendom van GEM Zuiderval.
De GEM neemt de gehele ontwikkeling van de zes
deelgebieden voor zijn rekening, exclusief de hoofdinfrastructuur.
Die heeft de gemeente eind jaren ’90 zelf
al neergelegd, toen de in onbruik geraakte spoorweg
dwars door het gebied werd vervangen door een weg.
Kats: ‘Dat is een absolute meerwaarde van het gebied,
er zijn maar weinig ontwikkelingen waar de infrastruc-
tuur er eerder is dan het vastgoed.’ Ondanks het aanpassen
van delen van het oorspronkelijke plan aan de
marktomstandigheden, is het volgens Kats gelukt toch
gelukt om in de mindere tijden de rust te bewaren en
toch vast te houden aan de beoogde kwaliteit in het gebied.
‘De grondwaardes in de Zuiderval zijn dan wel
wat hoger dan in de rest van Enschede, maar door de
integrale visie en juist door vast te houden aan de multifunctionaliteit
wordt die hogere grondwaarde gerechtvaardigd,’
is de overtuiging van Kats.
Dat de GEM-partners überhaupt konden vasthouden
aan de beoogde functionele mix in het gebied, is volgens
Kats het gevolg van de slimme fi nancieringsconstructie
die aan de gebiedsontwikkeling ten grondslag ligt. De
verschillende subsidiestromen waarop aanspraak gemaakt
kon worden zijn afgezekerd en voor zover ze niet
onmiddellijk nodig waren, weggezet. Die beleggingen
bieden extra fi nanciële ruimte waardoor onder meer
voorinvesteringen mogelijk waren, onder andere in de
infrastructuur. Tegelijkertijd heeft het multifunctionele
karakter van gebied in de afgelopen jaren voor cashfl ow
gezorgd: alle kavels voor het woningbouwprogramma
voor particulieren in Kotmanpark zijn uitgegeven en
ook de perifere detailhandel in Kotmanplaats heeft grotendeels
zijn plaats gevonden.
De GEM wil, nu het gevoel is dat het wat beter gaat in de
markt, daarop inspringen met de marketing. Kats: ‘In
slechte tijden gaan directeuren/grootaandeelhouders
niet investeren, maar nu zijn er kansen en lopen er gesprekken.’
De wat ingezakte marketing wordt daarom
naar een hoger niveau getild. BAM, de gemeente en de
GEM benaderen nu actief de markt met een klantvolgsysteem.
In die marketing wordt beter ingespeeld op
de vraag. Kats heeft niet de verwachting dat een grote
multinational zich in de Zuiderval zal vestigen – althans
niet met zijn hoofdvestiging. ‘De Randstad heeft de neiging
steeds meer uit te breiden naar het oosten, maar
Enschede gaat nooit het westen worden. We moeten de
passer in Enschede zetten en dan blijkt dat Enschede
een heel groot achterland heeft.’ En dat achterland ligt
voor een gedeelte in Duitsland, dat met de komst van de
euro alleen maar dichterbij is gekomen.
de zes deelgebieden van zuiderval
Gebiedsontwikkeling Zuiderval in Enschede bestaat uit zes deelgebieden. Komend vanaf de A35 is rechts Kotmanplaats
te vinden, bestaande uit een park & ride voorziening en perifere detailhandel. In Kotmanpark zijn woningen
in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd. Hier staan ook kantoren en een congrescentrum/hotel gepland.
Cromhoff park moet een stadspark worden terwijl het deelgebied Eeftink plaats biedt aan zowel projectmatige kantoorontwikkelingen
als kantoren in particulier opdrachtgeverschap, scholen en een gezondheidscentrum. Het Hofkwartier
ligt tegen de stad aan en wordt ingevuld door circa 220 woningen. Het Jannikkwartier moet door een grote
diversiteit aan functies – 70.000 m2 bvo in totaal – een stedelijke allure krijgen. De ontwikkeling hiervan moet in
2010 starten.
oost Nederland
Planontwikkeling kantoorruimte
(vanaf 2.000 m2)
• Planvoorraad
projectontwikkelaars:
1.515.000 m2
• Kantoorprojecten
in verhuur:
287.000 m2
Grote gebiedsontwikkelingen
In meerdere grote steden in de provincies Gelderland
en Overijssel zijn omvangrijke gebiedsontwikkelingen
te vinden. De meeste kantoormeters,
in totaal 150.000 m2, staan gepland in het Nijmeegse
project Waalsprong. Dit is een opvallend
groot metrage gezien de bescheiden omvang van
de kantorenmarkt in Nijmegen ten opzichte van
bijvoorbeeld Arnhem. Maar ook die stad heeft op
diverse locaties volop ruimte voor nieuwe kantoormeters.
Zo kan op IJsseloord II in totaal nog
ruim 100.000 m2 kantoorruimte gerealiseerd worden.
Andere grote plannen zijn hier onder meer te
vinden bij het Centraal Station, in Rijnboog en op
het Businesspark Arnhem.
Maar ook in Twente staan nog altijd twee grote gebiedsontwikkelingen
op het programma. Zo heeft
Enschede plannen voor 80.000 m2 in het gebied
Zuiderval en wordt in Hengelo gewerkt aan de
ontwikkeling van het project Hart van Zuid, waar
in totaal 87.000 m2 kantoorruimte staat gepland.
Voor Zwolle is Voorsterpoort langs de A28 de belangrijkste
ontwikkelingslocatie. Na de realisatie
van het ABN-Amrokantoor is hier nog ruimte voor
circa 200.000 m2 kantoorruimte. Hier bestaan
ook plannen voor de realisatie van het langste
kantoorgebouw van Nederland. Daarnaast werkt
Zwolle nog aan een visie op de Spoorzone. Hier
zou nog circa 50.000 m2 kantoorruimte gerealiseerd
kunnen worden.
Het grootste projectgebied in Apeldoorn is de
Zuidwestpoort. Dit gebied is een van de belangrijkste
entrees van de stad vanaf de A1. Het project
omvat verschillende deelgebieden. Een ander project
ten zuiden van Apeldoorn is het Businesspark
Apeldoorn waar in totaal meer dan 35.000 m2 kantoorruimte
wordt gerealiseerd. JdO
Aanbod kantoorruimte
vanaf 2.000 m2 volgens opgave ontwikkelaars
verdeeld naar hardheid van de plannen
Top-5 kantoorprojecten in verhuur
Plaats Project locatie m2
1. Apeldoorn Van Gelderpark Europaweg 35.000
2. Zwolle A28 Offi ce Buildings Grote Voort 24.000
3. Hengelo Oosterbosch Mosweg 24.000
4. Apeldoorn Businesspark Apeldoorn Arnhemseweg 15.000
5. Arnhem - Nieuwe stationsstraat 14.000
Top-5 grootschalige kantoorlocaties
volgens opgave projectontwikkelaars
Plaats Project Totaal m2 ontwikkelaar(s)
6. Nijmegen Waalsprong/ 150.000 BAM, Multi Vastgoed,Heijmans,
Bouwfonds MAB Ontwikkeling
7. Arnhem Businesspark IJsseloord 2 105.000 Ballast Nedam, Giesbers Groep
8. Hengelo Hart van Zuid 87.000 Van Wijnen Groep
9. Arnhem Rijnboog 85.000 Bouwfonds MAB Ontwikkeling,
BPF Bouwinvest, Woningstichting Portaal, Blauwhoed
10.Enschede Zuiderval Kantoren 80.000 BAM Vastgoed
