Fiscus zat mis: verhuur short stay belast met btw, oordeelt de rechter

Een eigenaar van een Eindhovens woon-winkelpand met drie bouwlagen splitst het pand in 2021, waardoor er niet twee, maar zeven appartementen in het gebouw worden gerealiseerd. De gemeente neemt de appartementen als woningen op in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. Na verbouwing worden de appartementen en de winkelruimte in 2022 verhuurd. Over de huur van de appartementen rekent de eigenaar 9% btw, over de winkelruimte wordt 21% berekend. De volledig ingerichte appartementen zijn bedoeld voor short stay: huurperiodes van maximaal zes maanden, waarbij huurders zich niet op het adres mogen laten registreren.

Fiscus: geen btw, want geen hotel

De man dient aangiften omzetbelasting in, maar kan alleen rekenen op teruggave van de btw over het winkelgedeelte. De Belastingdienst vindt namelijk dat de short-stayverhuur valt onder de hoofdregel die stelt dat de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van omzetbelasting. Een uitzondering is alleen mogelijk als personen er maar kort verblijven én de verhuurder een hotel-, pensioen-, kamp- of vakantiebestedingsbedrijf is. Het verlaagde btw-tarief is niet van toepassing op accommodaties die bedoeld zijn om in te wonen. Voor de beoordeling of er sprake is van wonen, is niet de duur van het verblijf doorslaggevend, maar de aard van het verblijf, zo betoogt de fiscus.

De verhuurder stapt naar de rechter en verwijst onder meer naar een eerder oordeel van het Europese Hof van Justitie (uit 1998), dat van mening was dat de duur van het verblijf wél een passend criterium is om onderscheid te maken tussen wonen en het tijdelijk verstrekken van accommodatie.

'Soortgelijke functie' maatgevend

De rechter stelt vast dat de verhuurder geen hotel- of vakantiebestedingsbedrijf is. "Echter, activiteiten die een soortgelijke functie hebben als het hotel- of vakantiebestedingsbedrijf vallen ook onder de uitzondering." Daarmee gaat de focus dus naar de activiteit. En het begrip 'soortgelijke functie' moet ruim worden uitgelegd, heeft eerder het Europese hof bepaald. De Hoge Raad heeft dat nader ingevuld met de bepaling dat het moet gaan om verblijfsruimten die zijn toegerust om er kort in te verblijven, zonder dat de huurder belast is met de zorg voor de inventaris. Verder wordt er met het voorzien in de behoefte aan accommodatie met hotelbedrijven in concurrentie getreden en dat is "bij uitstek" het gezichtspunt voor het vaststellen van de vergelijkbaarheid met het hotelbedrijf.

Concurrerend met hotelwezen

Omdat de verhuur beperkt is tot zes maanden en de appartementen volledig zijn gemeubileerd en uitgerust, verstrekt de verhuurder accommodatie die concurreeert met het hotelwezen, zo oordeelt de rechtbank in de uitspraak die afgelopen woensdag is gedaan. "De omstandigheid dat hotel- en vakantiebestedingsbedrijven in het algemeen een kortere minimum-afnameduur hanteren dan belanghebbende hanteert (namelijk drie maanden, red.), doet daaraan niet af. Waar het om gaat, is dat het in deze sectoren steeds gaat om verblijf voor een relatief korte periode."

Dat de gemeente Eindhoven de appartementen heeft aangemerkt als woningen, is niet relevant; voor de beoordeling is alleen de feitelijke aard van de verhuur doorslaggevend. Het kan overigens best zo zijn dat de verhuurder ook in concurrentie treedt met woningen, maar in dat geval doet hij dat op dezelfde manier als hotels, zo voegt de rechter nog toe.

De slotsom is dat de verhuurder onder de short-stay-uitzondering in de wet valt, zodat de verhuur belast is met btw.