Ruim 40.000 vastgoedprofessionals zochten hun heil bij de Expo Real. Vastgoed als schuilplaats in de storm van toenemende politieke onzekerheid
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 27 oktober 2017
De twintigste Expo Real kon eigenlijk niet mislukken: Duitsland (en Nederland) zijn de snoepjes voor de internationale beleggers. Normaliter was de Expo niet zo interessant voor de beleggers uit de Asia-Pacific. Hun speurtocht naar Europees vastgoed eindigde veelal in Londen. De Brexit maakt dat ze nu ook kijken naar continentaal Europa.
Volgens Property Research klotste in Nederland in de eerste drie kwartalen € 12 mrd tegen de plinten van vastgoed, een stijging van 60% vergeleken met vorig jaar. De miljardengolf naar vastgoed blijkt ook uit het onderzoek naar Nederlandse beleggers in deze editie (+ € 25 mrd, zie pagina XX) en op de Expo uit de megadeals van de drie grote vastgoedadviseurs CBRE, JLL en Cushman & Wakefield. CBRE alleen al liet in de Expo-week meer dan € 4 mrd aan deals de revue passeren, waaronder de Liv-portefeuille in Nederland.
De Expo vertoonde een stormachtige setting, letterlijk maar ook figuurlijk in politiek opzicht. Beleggers zijn echter door de verkiezingen van respectievelijk Rutte, Macron en Merkel terecht of niet terecht gerustgesteld. Willen zij wegblijven van de hoge aandelenkoersen en de dubieuze obligaties, dan moeten ze wel investeren in vastgoed. Dan kiezen ze niet voor het zuiden, met de explosieve situatie in Catalonië of het financieringsprobleem in Italië, maar voor het stabiele Duitsland, Nederland of desnoods Frankrijk.
Nederland terug
Nederland speelt op de Expo een grotere rol, maar is nog niet op het niveau van na de eeuwwisseling. Die rol zie je terug op de grote stand van Holland Metropole samen met PropertyEU International Investors Lounge. Een combinatie met de grootste steden, belangrijke trekkers zoals AM en Bouwinvest en een link met het buitenland via PropertyEU. Die organiseerde 17 internationale bijeenkomsten, waarbij een prominente rol was weggelegd voor de RICS. Die zorgde er met Maarten Vermeulen als directeur Europa voor dat het niet bleef bij een Nederlands onderonsje. Arcadis, BPD, VolkerWessels hadden eigen stands en een aantal kleinere gemeenten en bedrijven waren verenigd in Holland Property Plaza. Vroeger speelden ING Real Estate en Rabo Groep in Europa echter een dominante rol. Op de Expo is te zien dat deze gesnoeide bedrijven weer vruchten tonen. ABN Amro is in de lift op de Holland Metropole-stand, ING Real Estate Finance blaast Europees mee en BPD valt in Europa steeds op als een van de weinige echt Europese woningontwikkelaars. Rabo kapte met de commercieel vastgoedactiviteiten van MAB (dat nu onder MRP in Nederland weer scoort), hield met Bouwfonds REIM met Jaap Gillis een vinger in de pap en trok de financieringsactiviteiten uit elkaar in FGH en Rabo Real Estate Finance. Op het Rabo-hoofdkantoor liet men Walter de Boer met BPD stilletjes herstellen van de klappen in Hoevelaken. BPD gaat zich straks vanuit het monumentale Burgerweeshuis in Amsterdam ontpoppen als een Europese speler, met de wind in de rug op de huizenmarkt in Europa.
Chapeau voor Rotterdam
Robert Simons – de waarnemend burgemeester van Rotterdam – deed het van alle grote steden in Nederland het best in München. Utrecht had ook wel wat te vertellen gehad, maar miste de kans. Simons was er op het moment dat de internationale beleggers interesse hadden in het plan voor 1 miljoen nieuwe woningen voor 2030 in de vier grote steden. Het initiatief voor het plan was ontstaan bij de bijeenkomst voorafgaand aan de Expo in het Scheepvaarthuis in Amsterdam. Het is eigenlijk ook nog helemaal geen echt plan, want beleggers (die graag wat schaarste hebben) en ontwikkelaars (die een zeker prijspeil najagen) hebben het niet zo op dit soort communistische planeconomie, maar dat allemaal terzijde. Samen met Bob van der Zande van Amsterdam en Desirée Uitzetter van BPD kon zo’n aardig statement best beleggers zoals GVA enthousiast krijgen op de PropertyEU-bijeenkomst.
De grote vraag is natuurlijk of buitenlanders wel toegang krijgen. Onder heel speciale omstandigheden is dat Patrizia gelukt, maar de meeste woningen zijn voor individuele kopers en op de beleggersmarkt staan de Nederlandse beleggers, zoals Boris van der Gijp Syntrus Achmea Real Estate & Finance presenteerde, vooraan. Hij voorspelt een gemiddeld rendement op Dutch Residential van 12% dit en volgend jaar.
Ook in Duitsland is het product woningen schaars met verbijsterend lage yields. De huren kunnen in het rijke München worden opgebracht, maar in Berlijn gaat het al stroever. Als je iets wilt met woningen, moet je vooraan staan: dus zelf ontwikkelen. Daarmee scoren VolkerWessels met zijn Duitse dochter en het private investeringsvehikel Reggeborgh, ook steevast goed vertegenwoordigd op de Expo.
Rotterdam Feyenoord
Rotterdam scoorde niet alleen met de presentie van de waarnemend burgemeester en het woningplan, maar ook met hét Nederlandse investeringsproject. Wie de Nederlandse ontwikkelingsagenda op het netvlies heeft, zal niet direct denken aan Rotterdam, maar bij de Expo gaat het ook om perceptie, en dan ging de prijs naar Feyenoord City. Het was nog iets te vroeg voor de nieuwe directeur ontwikkeling Jos Melchers om alles rond Feyenoord te onthullen, maar Marco Hoogerbrugge (projectmanager) en het boegbeeld namens stadsontwikkeling Hans van Rossum konden duidelijk maken hoe het project van een miljard in vier fasen vorm zal krijgen. Zulke gebiedsontwikkelingen werden vroeger door Nederlanders aangepakt: Hamburg, Frankfurt en Warschau plukken daarvan de vruchten. Alleen doen zij het niet meer in die vorm. Beleggers zijn nu op zoek naar kortere termijnprojecten waarbij zij waarde kunnen toevoegen. In Nederland is die invloed duidelijk te zien bij Multi Vastgoed en Logicore, dat onder de vlag van Blackstone zeer goede rendementen toont, maar zij zijn minder geïnteresseerd in langjarige gebiedsontwikkeling. In die zin kunnen de Nederlanders wat leren van de Italianen, die op investeringsgebied verder weinig mee hebben, maar wel op de Expo een ‘opportunities-show’ presenteerden met concrete investeringsprojecten variërend van een villa in Florence tot een researchinstituut in Turijn of een eiland bij Venetië.
Speuren naar alternatieven
Vroeger waren horeca en leisure een no-go area voor veel Nederlandse beleggers en financiers. Met een hotel koop je geen stenen maar een exploitant, en daarmee een probleem, zo was de gedachte. Een reden om de hotellerie over te doen aan private beleggers die hooguit bij NIBC nog een hypotheekje konden lospeuteren. Dat is allemaal drastisch veranderd met de hotellerie als booming sector in Europa. De Expo speelde daarop in door voor het eerst een groot gedeelte van een hal te reserveren voor de hotellerie, met potentiële deals. Zo zocht Motel One met hoofd ontwikkeling Stefan Lenze investeerders voor 60 hotels en 10.000 kamers.
Populair was ook logistiek. Prologis deed daadwerkelijk zaken op de Expo door contracten te tekenen met Waalwijk. De groten in logistiek lieten zich zien bij de Expo, zoals Ben Bannatyne (president van Prologis Europa) en Mo Barzegar (ceo van Logicor).
Expo 2017 zal de geschiedenis in gaan als zakelijk gezien een van de beste. Minder Midden-Oosten (al was Nakheel er voor het eerst, waar de Nederlander Jan de Kreij commissaris was), minder Oostblok (vorige jaren maakte PropertyEU specials over Russische steden), maar meer Duitsland dan ooit op de stands. Een teken dat Duitsland de Europese motor is geworden, een positie die overgenomen is van het door de Brexit geteisterde Verenigd Koninkrijk. Zo kwam het dat Duitsland nooit ver weg was op de grote stands van KPMG, EY, PWC en de internationale makelaars.
