Tot de opdrachtgevers van Verwey Vastgoed behoren niet alleen beleggers en corporaties, maar ook de gemeente Rotterdam.
Tot de opdrachtgevers van Verwey Vastgoed behoren niet alleen beleggers en corporaties, maar ook de gemeente Rotterdam.
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 20 februari 2015
Zestien jaar geleden startte Eric Verwey met zijn eigen onderneming voor vastgoedmanagement. Hij had daarvoor gewerkt voor de Kok Groep, in de jaren ’80 een van de grootste vastgoedbeheerders van Nederland, en de MOG Groep van de familie Bakhuizen, die in 2003 werd overgenomen door Richard Homburg.
Aanvankelijk beheerde Verwey Vastgoed alleen woningen (zowel huurwoningen als VvE’s), maar drie jaar later deed het eerste project met commercieel vastgoed zijn intrede. Inmiddels is Verwey Vastgoed uitgegroeid tot een breed opererende vastgoedmanager met 125 medewerkers en drie kantoren in Rotterdam, Amsterdam en Heerlen. Verwey is nog steeds algemeen directeur en 100% aandeelhouder.
‘We zijn de gelopen zeven jaar tegen de stroom in gegroeid, ondanks – of misschien juist dankzij – de economische recessie’, legt hij uit in zijn kantoor met uitzicht op de ringweg A16 in Capelle aan den IJssel. ‘Daardoor zijn beleggers en vastgoedeigenaren kritischer naar hun portefeuilles gaan kijken en zijn veel taken uitbesteed aan derden. Onze dienstverlening is ook aangepast aan de veranderende vraag en hospitality management is gemeengoed geworden.’
Kerntaken
Gemeenten en corporaties zijn, naast de vastgoedbeleggers, belangrijke opdrachtgevers voor property managers geworden. Door de dagelijkse operationele werkzaamheden uit te besteden, kunnen ze zich meer en meer richten op hun kerntaken. Zo bracht de gemeente Rotterdam vorig jaar het management van al haar bezit dat niet behoort tot de kernportefeuille onder bij Verwey Vastgoed. Deze strategische keuze betrof het commercieel, technisch en administratief beheer van winkels, bedrijfsruimten, woningen, kantoren en bijzondere gebouwen die Rotterdam niet meer zelf gebruikt. In totaal gaat het om bijna 900 verhuurobjecten. Een deel van deze portefeuille was reeds in beheer via een in 2013 gehouden aanbesteding, die ook door Verwey Vastgoed werd gewonnen.
Gebouwen en terreinen die niet nodig zijn voor de maatschappelijke taken van de gemeente worden verkocht. Een deel van deze niet-strategische portefeuille is indertijd aangekocht om gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken, maar door recessie zijn zulke plannen vertraagd. De gemeente dicht zichzelf nu een heel andere rol toe dan voor 2008, meer faciliterend en initiërend. Vorig jaar ging ze op zoek naar beleggers en ontwikkelaars die een pakket met 25 objecten willen overnemen. Ook verscheidene huurders toonden interesse om de ruimte die ze huren aan te kopen. Ondertussen streeft Rotterdam naar optimalisatie van de exploitatie en verhuur, en daar heeft Verwey Vastgoed een belangrijke rol in.
Voor Eric Verwey maakt het in beginsel niet uit wie de opdrachtgever is: gemeente, corporatie of commerciële belegger. ‘Het zijn andere typen klanten met vaak andere doelstellingen, maar het werk is in wezen hetzelfde. Onroerend goed blijft onroerend goed en dat vraagt om een zakelijke benadering. Als het gemeentebestuur een maatschappelijke of culturele organisatie wil ondersteunen, dan moet dat met subsidie en niet via een huurprijs beneden marktniveau.’ Op basis van de positieve ervaringen overweegt de gemeente Rotterdam om ook het management van een deel van de maatschappelijke portefeuille uit te besteden. Dit biedt extra kansen voor de property managers.
Portefeuille in kaart
Andere gemeenten zijn weliswaar nog niet zo ver als de gemeente Rotterdam, maar ze kampen met dezelfde vraagstukken. Nijmegen en Hoorn zijn hierop uitzonderingen; zij schakelden in 2009, respectievelijk 2011, DHV in voor het beheer van hun vastgoed. Voordat uitbesteden aan de orde is, moet echter eerst de portefeuille volledig in kaart worden gebracht. Uit de Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed 2014, uitgevoerd door de Hanzehogeschool Groningen, blijkt dat twee derde van de ondervraagde gemeenten het beheer van gemeentelijk vastgoed nog niet wil uitbesteden. Ruim een derde denkt hier echter wel serieus over na. Veel steden, waaronder Utrecht en Den Haag, hebben hun vastgoed al wel gecentraliseerd. Ze hebben hier een apart team voor opgericht. Het probleem is volgens Verwey dat de operationele organisaties van de gemeenten nog niet volledig zijn ingericht op het exploiteren van vastgoed. Denk hierbij aan de automatisering, de inrichting van de administratie, de werkprocessen en de competenties van de diverse noodzakelijke disciplines. Uiteindelijk kan de wens om zo efficiënt mogelijk met de voorraad om te gaan, leiden tot het uitbesteden van taken die gericht zijn op de operationele werkzaamheden.
Hij voorziet op dit vlak de komende vijf jaar een grote verschuiving, en hetzelfde geldt voor de corporaties. Ook zij gaan terug naar hun kerntaak: het verhuren en exploiteren van sociale woningen. Toch hebben met name de grote corporaties een aanzienlijke portefeuille niet-woningen; van winkelruimten in de plint van appartementsgebouwen tot bedrijfsruimten en industrieel erfgoed. De wetswijziging die al door de Tweede Kamer is aangenomen, versnelt de ontwikkeling om terug te gaan naar de kerntaken.
‘We worden veel gevraagd door corporaties om naar hun portefeuille commercieel vastgoed te kijken en we zijn met verschillende partijen in gesprek. Corporaties moeten meer gaan denken als een asset manager, de organisatie moet ‘lean and mean’ worden. Het uitbesteden van het property management van een deel van hun bezit kan een aanzienlijke kostenbesparing opleveren.’
Benchmark als eyeopener
Verwey denkt dat de benchmark die de corporatiesector steeds meer gebruikt, als eyeopener kan werken. Door het exploitatieresultaat onderling en met de beleggersmarkt te vergelijken, ontstaat beter inzicht in hun prestaties op dat vlak.
Vidomes uit Voorburg heeft per 1 januari 2015 het technisch en administratief beheer van het commercieel onroerend goed al overgedragen aan Verwey Vastgoed. Het betreft alle panden die als kantoor- of winkelruimte worden verhuurd, zowel commerciële bedrijfsruimten als maatschappelijk vastgoed. De corporatie met 18.000 woningen in Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Delft, kwam tot de conclusie dat het efficiënter is om het beheer van wat zij ‘bijzonder vastgoed’ noemt (de BOG/MOG-portefeuille) uit te besteden.
Verwey ziet ook beweging bij institutionele beleggers richting het verder uitbesteden van taken. ‘Vroeger speelde emotie bij het beleggen in onroerend goed nog een veel grotere rol. Dan wilde een pensioenfonds een bepaald gebouw niet verkopen omdat de bestuursvoorzitter daarvoor nog de eerste steen had gelegd. Vrijwel alle pensioenfondsen hebben het asset management nu op afstand geplaatst. Daarnaast komen er ook nieuwe vormen van asset management op de Nederlandse vastgoedmarkt. Deze asset managers schakelen op hun beurt weer professionals in voor het property management.’
Commercieel vastgoed grootste tak aan de stam
Op dit moment heeft Verwey Vastgoed ongeveer 1,5 mln m² kantoor- en bedrijfsruimte en bijzondere gebouwen en 500.000 m² winkels en winkelcentra onder haar hoede, verspreid over heel Nederland met het accent op de Randstad. Bovendien beheert het bedrijf 9000 huurwoningen en 14.000 VvE’s. In alle sectoren is Verwey Vastgoed een top-10 speler in Nederland. Het commercieel vastgoed is goed voor bijna de helft van de omzet, maar ook in het VvE-management is Verwey Vastgoed actief.
‘Wij beheren voornamelijk de grotere VvE’s van de ingewikkelde complexen en doorgaans met een grote eigenaar. Verenigingen met slechts enkele appartementsrechten zijn niet onze specialiteit.’
Commercieel vastgoed is inmiddels de grootste tak aan de stam van Verwey Vastgoed. Vaak is in projecten sprake van een combinatie van functies. Zo bestaat Calypso in Rotterdam, waarvoor het bedrijf het volledige management verzorgt, uit 407 huur- en koopwoningen, kantoorruimte en winkels. Opdrachtgevers zijn VolkerWessels en AM Wonen, die het project deels overnamen van De Wilgen Vastgoed, en Altera Vastgoed, de belegger van een deel van de huurwoningen.
Verwey heeft alleen in de Randstad woningen in beheer, en dan vooral in Rotterdam en de regio. Verwey zegt zich te oriënteren op de regio Amsterdam en overweegt daar ook een woningkantoor te openen. ‘Met commercieel vastgoed zijn we al jaren actief in Amsterdam en deze portefeuille is groeiende. Een kwart van het werk op het gebied van het management commercieel vastgoed gebeurt thans in de regio Amsterdam.’ Zo doet Verwey Vastgoed sinds begin vorig jaar het property management van de gehele portefeuille van Vastint, voorheen Pronam, het vastgoedbedrijf van de holding waartoe ook Ikea behoort. Verwey Vastgoed was al langer verantwoordelijk voor het multifunctionele kantorencomplex Atlas ArenA Amsterdam bij Station Bijlmer en nu zijn ook de overige gebouwen van Vastint daarbij gekomen. Vanuit het Coen-gebouw langs de A10 West, eveneens een belegging van Vastint, managet een team van Verwey Vastgoed de portefeuille. Daartoe behoren ook het in 2013 aangekochte kantoor Rivierstaete (28.000 m²) en het Ramada Apollo Hotel, gerealiseerd in het voormalige kantoor van Getronics bij het Rembrandtpark.
Gerelateerde artikelen:
