Een huis verkopen in Moerdijk is nu bijna onmogelijk: ‘We zitten in een soort vacuüm’

Wie op woonsite Funda op ‘Moerdijk’ zoekt, krijgt ze te zien. De negen huizen die te koop staan in het Brabantse dorp, met een vraagprijs die varieert van €269.500 tot €749.000. Er is weinig kans dat ze snel worden verkocht, nu de toekomst van het plaatsje allesbehalve zeker is en de vraag naar woningen nihil is.

‘Je hebt in feite te maken met een onverkoopbaar object’, zegt Dennis Schot, horecamakelaar in de regio Zuid-Holland. Hij verkoopt een huis in Moerdijk voor een zakenrelatie, en inderdaad, echt vlotten wil het niet. De kluswoning van €475.000 staat nu ruim een jaar te koop. ‘Eerst kreeg ik wekelijks nog wel een paar aanvragen voor bezichtigingen, maar sinds november is het volledig ingestort.’

Medio die maand maakte de gemeente bekend dat Moerdijk moet wijken voor zo’n 700 hectare aan energie-infrastructuur en industrie. Een pijnlijk besluit, dat al decennialang in de lucht hing en voor sommige bewoners dan ook als een opluchting kwam.

Maar vrij snel bleek dat de provincie nieuw onderzoek wilde naar de kwestie. Daarom werd afgelopen maandag, na overleg tussen het Rijk, Noord-Brabant, het waterschap en de betrokken gemeenten, het definitieve besluit uitgesteld, tot juni volgend jaar.

Onzekerheid slecht voor huizenmarkt

Opnieuw onzekerheid dus en dat werkt niet bepaald bevorderend voor de lokale huizenmarkt, zegt makelaar Maarten Grosfeld, afdelingsvoorzitter van makelaarsvereniging NVM in West-Brabant. ‘Je zult daar nu geen transacties realiseren.’

Het is in ieders belang dat de knoop snel wordt doorgehakt, stelt Schot dan ook. ‘Of het nu goed of slecht nieuws is, het is voor iedereen beter als we weten waar we aan toe zijn.’ Dan is het straks, als Moerdijk definitief plaatsmaakt voor industrie, in ieder geval duidelijk wanneer de bewoners weg moeten. En wat voor compensatie ze daarvoor krijgen.

Intussen wordt de woningwaarde er niet hoger op. ‘Er hangt al zeker tien jaar een donkere wolk boven Moerdijk en huizenprijzen hebben last van dat negatieve sentiment’, zegt taxateur Jos Noort. ‘Als het definitieve besluit nog jaren op zich laat wachten, wordt de negatieve invloed alleen maar groter.’

Moerdijkregeling

Het bestaan van Moerdijk staat al sinds de jaren negentig ter discussie vanwege de oprukkende industrie. Maar de Moerdijkregeling uit 2015, die na een grote chemische brand in het leven werd geroepen, zorgde voor een unieke situatie op de lokale woningmarkt. Wie wilde vertrekken, maar het huis niet verkocht kreeg, had de garantie dat het tegen 95% van de taxatiewaarde kon worden verkocht aan de gemeente. Die hoopte eigenaren daarmee gerust te stellen en massale leegloop te voorkomen.

‘Dat veranderde de marktdynamiek volledig’, vertelt Erwin van Waterschoot van Van Wensen Makelaars. ‘We adviseerden bewoners toen aan de gemeente te verkopen, omdat ze geen betere deal zouden vinden.’ Maar toen de regeling niet langer werd geïndexeerd voor stijgende huizenprijzen, zagen makelaars de reguliere verkoopopdrachten weer terugkeren.

Tot nu dan. Want dit jaar werd de regeling weer geïndexeerd voor de gemiddelde waardeontwikkeling van vergelijkbare huizen in de provincie. En ook werd afgelopen maandag besloten dat bewoners hun huis tegen 100% van de taxatiewaarde kunnen verkopen aan de gemeente. Heb je geen haast om te vertrekken, dan wacht je dus gewoon het definitieve besluit af, zegt Van Waterschoot.

Ook Marianne Quik, voorzitter van bewonerscollectief Moerdijk, verwacht dat de meeste mensen hun huis niet gaan verkopen, vanuit de gedachte dat ze er meer voor krijgen als ze blijven. ‘Maar daardoor zitten we wel in een soort vacuüm’, zegt ze. ‘Door alle onzekerheid en uitstel is er geen vooruitzicht voor mensen die nu al weg willen, omdat ze bijvoorbeeld graag elders een leven willen gaan opbouwen.’

Krappe markt

Voor hen is er een sprankje hoop. In de afgelopen maand wist Van Waterschoot, ondanks alle onzekerheid, toch drie Moerdijkse woningen te verkopen, waarvan één nadat het besluit was genomen dat het dorp moet verdwijnen. ‘Bij twee liep het verkoopproces al. We hadden verwacht dat ze zouden terugkrabbelen, maar dat wilden ze niet.’ Het helpt dat de huizenmarkt krap is, denkt Van Waterschoot. ‘Mensen zijn allang blij dat ze een dak boven hun hoofd hebben.’ Ook als dat maar voor tien jaar is.

De financiering van woningen die straks mogelijk worden gesloopt, lijkt geen probleem. Zo laten ING en Rabobank, de grootste hypotheekverstrekkers van Nederland, weten dat huizen in Moerdijk gewoon in aanmerking komen voor een hypotheek.

Toch zou taxateur Noort het niet aandurven, gezien de waardevermindering. ‘De 100% die de gemeente betaalt, is 100% van de dalende woningwaarde.’ Bovendien, benadrukt Schot, maak je altijd kosten boven op de aankoopsom. ‘Dat maakt het zeer de vraag of het de moeite waard is als je er maar even woont.’ Het helpt niet dat het object dat hij in Moerdijk verkoopt, een kluswoning is. ‘Er moet voor zeker een ton worden verbouwd. Wie doet zo’n investering als het dorp over tien jaar gesloopt wordt?’

Speculanten

Vooralsnog blijft onduidelijk hoelang de mensen in Moerdijk van hun (verbouwde) woningen kunnen genieten, en dat opent mogelijk de deur voor speculanten. ‘Eigenlijk wil je als gemeente de particuliere verkoop vermijden’, zegt taxateur Noort. Partijen kunnen nu misschien goedkoop hun slag slaan, in de hoop te profiteren als de compensatieregeling van de gemeente hoger uitvalt dan 100%. ‘Net zoals je eerder zag bij grondspeculanten.’

In die zin zijn ook de gemeente en het Rijk gebaat bij een snel besluit. Volgens Van Waterschoot valt de particuliere verkoop helemaal stil als Moerdijk definitief moet verdwijnen. ‘Omdat de gemeente dan waarschijnlijk een voorkeursrecht krijgt om de woning als eerste te kopen.’ Eerder dit jaar werd al zo’n voorkeursrecht gevestigd op een groot deel van de polders tussen Moerdijk en Zevenbergen.