Eduard Schaepman van flex-aanbieder Tribes is er klaar voor om de verliezen van de coronajaren in te halen. Hij heeft wel zijn groeiambities wat teruggeschakeld.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 20 mei 2022
Recordomzetten boekte Tribes in de eerste drie maanden van dit jaar. Dat het even duurt voordat oprichter Eduard Schaepman in de hal van de locatie Amsterdam Amstel verschijnt en plaatsneemt aan de door speren omgeven stamtafel, komt doordat het gebouw eind vorig jaar met 2000 m² is uitgebreid. ‘Het is ver lopen nu.’
Na een ‘supermoeilijke tijd’, trekken de zaken volgens Schaepman weer aan. De komende jaren gaat dat leiden tot verdere consolidatie van flex-aanbieders, voorspelt hij. ‘Zoals er internationaal drie grote makelaars zijn, zo is er volgens mij ook plek voor drie grote operators.’ Hoewel hij zijn onafhankelijkheid koestert, zou Tribes volgens Schaepman wel eens een van die drie kunnen worden.
De coronadip is nu helemaal voorbij?
‘Nou, we hebben nog wel twee verliesjaren in te lopen. Tot oktober 2020 waren we profitabel, daarna werd het supermoeilijk. Er gebeurde vrijwel niets meer met onze vergaderruimten, normaal 8–10% van de omzet. We hebben er flink wat cash in moeten duwen. Maar dit jaar hoeven we niet bij te storten, terwijl we dat wel hadden verwacht. In december 2021 was de omzet terug op het niveau van voor corona, vanaf januari dit jaar doorbreken we records. Van de 200 nieuwe werkplekken hier in Amstel zijn er nog 20 over, en tegen de zomer verwacht ik dat we vol zitten. Iedereen vlúcht naar kantoor.’
U bent geen meerderheidsaandeelhouder meer?
‘Nee, voor een fysieke scale-up is een meerderheidsaandeel niet te dragen. Elke nieuwe locatie kost € 2 mln.’
Is het lastig om nieuwe locaties te vinden?
‘In Amsterdam is nauwelijks een vierkante meter meer te krijgen. Ik ben met een aantal grote bedrijven in gesprek die een deel van hun kantoor willen onderverhuren. Doordat meer medewerkers thuiswerken hebben zij minder ruimte nodig. Ik kan die meters overnemen, tegen de bestaande voorwaarden, zodat de meterprijs nog redelijk te doen is. Wij realiseren dan onder meer vergaderzalen die de bedrijven zelf ook kunnen gebruiken. Ook in Den Haag is nu moeilijk ruimte te vinden. Rotterdam is nog een stukje goedkoper en in Utrecht is dankzij veel transformaties nog wel wat beschikbaar.’
Tribes heeft ook drie flex-kantoren in België en vier in Duitsland. Wat zijn de groeimarkten?
‘Naast Amsterdam is dat Duitsland. Daar trekt de markt heel hard aan. We hebben vorige zomer Marienforum in Frankfurt gehuurd, dat zit bijna vol. Het is met de nieuwste snufjes uitgerust. Zo krijgen huurders toegang met hun telefoon en kunnen zij vooraf via de app alvast koffie bestellen die klaarstaat als ze arriveren. Sinds mei staan voor Garden Tower, onze andere locatie in Frankfurt, elke woensdagavond 2000 bankiers, accountants en venture capitalists te dansen. We werken samen met een partij die daar dance nights organiseert.’
Geen last van cultuurverschillen in Duitsland?
‘Duitsers zijn sterk in structureren en organiseren, wij zijn beter in creativiteit en concepten uitdenken. Die combinatie werkt heel goed, en dat zien zij ook. Eigenlijk had ik eerst naar Duitsland moeten gaan en daarna pas naar België. We zitten nu in Frankfurt en Düsseldorf, en we willen dit jaar ook locaties openen in München, Stuttgart en Berlijn.’
Vóór corona wilde u in vijf jaar groeien tot 200 locaties in Noord-Europa en de Verenigde Straten. U heeft op dit moment 25 locaties. Worden die ambities nu afgestoft?
‘Die ambities hebben we in coronatijd kaltgestellt. We hebben besloten meer te gaan sturen op wat corporates willen, dat is minder risicovol. Je kunt beter de vraag volgen dan een product aanbieden dat tussentijds leegstaat. Dat brengt ons nu bijvoorbeeld naar Roemenië en naar Parijs. Daar wordt het trouwens ook lastig, want in La Défence wil niemand meer zitten. Medewerkers van bedrijven willen tegenwoordig minstens in de buurt van de Notre-Dame zitten.’
Zijn bedrijven belangrijker geworden voor Tribes?
‘Zeker, de afgelopen twee jaar is het omzetaandeel van bedrijven gegroeid van ongeveer 60 naar 70%. De laatste tijd komen veel corporates naar ons toe, die zich herbezinnen op conventioneel huren. Zij willen uitproberen hoe het is om bepaalde afdelingen in flex-kantoren onder te brengen. In maart liep een aantal van die korte contracten af en die werden zonder uitzondering omgezet in jaarcontracten. Je kunt bij Tribes sinds kort ook per uur een werkplek reserveren, voor € 4,50 inclusief koffie en thee. Dat doen we als enige operator in Nederland. Een Amerikaanse klant vroeg ernaar. Die heeft zijn hoofdvestiging in Hilversum, maar biedt de werknemers die in Amsterdam wonen de mogelijkheid om hier een losse werkplek te boeken. Andere bedrijven willen een eigen ruimte, dat is wat duurder.’
Die grote klanten zoeken ook elders in Europa flex-kantoren?
‘Klopt, vooral Amerikaanse bedrijven. Het lukt ons nu vaker die klanten in Nederland los te weken van marktleiders IWG en WeWork. Maar we slagen er niet altijd in om locaties in het buitenland aan te bieden. Zo verliezen we wel eens klanten, ook omdat we wat duurder zijn. Wij bieden geen korting, afgezien van kortingen aan bestaande huurders in coronatijd. Tribes is geen Hema.’
Kennen de Amerikanen u nog van uw optreden bij Bloomberg in november 2019?
‘Ja wat er tóen loskwam! Ik heb nu de telefoonnummers van alle ceo’s van andere operators en private-equity partijen daar. We kregen in de VS destijds 15 gebouwen aangeboden; we hadden concrete plannen om daar te beginnen. Toen brak corona uit. Ik zou dolgraag in de VS willen zitten, maar ik wil nu realistisch zijn. Ik ben nu vooral blij dat we herstellen. In de tweede helft van dit jaar hoop ik dat we weer helemaal boven Jan zijn en dat we gestaag kunnen gaan groeien. Daarbij richten we ons dus voortaan op de vraag: wat willen de klanten?’
En als die ook in de VS in Tribes-kantoren willen zitten?
‘Dan pakken we dat misschien wel anders aan. De grote Amerikaanse operators zijn hard op zoek naar Europese en Chinese overnamekandidaten. Zij komen de laatste tijd ook bij ons voetjevrijen. WeWork heeft geprobeerd Europa te veroveren, maar dat is niet gelukt. Ik heb goed door wat de Europese klant wil. Geen kleine hokjes bijvoorbeeld, zoals WeWork aanbiedt. Ik verwacht de komende jaren een verdere consolidatieslag en denk dat uiteindelijk drie grote flex-operators overblijven, net als er wereldwijd nog drie grote makelaars over zijn. Dat zijn in elk geval IWG en WeWork. Nummer drie wordt denk ik een Amerikaanse speler die een Europese partij overneemt. Dat zou Tribes kunnen zijn. Het liefst blijf ik zo lang mogelijk onafhankelijk, maar ik ben wel een ondernemer. Het kan trouwens ook andersom, dat wij via een reverse take-over een grote Amerikaanse partij overnemen.’
Gerelateerde artikelen:
