Coen van Oostrom, oprichter en ceo van Edge, vertelt waarom hij na 25 jaar het roer omgooit en het Australische Macquarie laat participeren in zijn bedrijf.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 25 februari 2022
Het hart van de vastgoedbeurs Mipim in Cannes klopt in het Carlton Hotel, waarvan een deel wordt afgehuurd door Edge. Dit jaar opent de Mipim na twee jaar zijn deuren weer, maar het Carlton is nog aan het verbouwen. Edge had echter geen tijd om iets anders voor te bereiden. In het diepste geheim werkte Van Oostrom negen maanden met zijn team, zakenbank Lazard en ABN Amro, aan een speurtocht naar een nieuwe partner. Na 25 jaar gaat de strategie van de kantoorontwikkelaar op de schop.
Daar lijkt weinig reden toe. In een kwarteeuw heeft Van Oostrom een ontwikkelaar neergezet die grossiert in duurzame iconen en awards. Op dit moment is de architectenwereld in de ban van ‘Valley’, de nieuwe landmark voor het central business district van Amsterdam, de Zuidas. De grootste Nederlandse pensioenbelegger APG neemt dezer dagen zijn intrek in Edge Amsterdam West, een kantoor dat het eens zo troosteloze kantoorgebied in Amsterdam weer nieuw leven inblaast. Londen maakt kennis Edge Londen Bridge. Ook in Duitsland en in de VS (Boston) staan steigers rondom Edge-kantoren. De pijpleiding bedraagt € 5 mrd.
Prijzen
Niet alleen zijn gebouwen, maar ook Van Oostrom zelf viel in de prijzen. Zo kreeg hij vanwege zijn voortrekkersfunctie op het gebied van duurzaamheid in het vastgoed in 2018 de oeuvre-award van de Dutch Green Building Council. Van Oostrom loodste zijn bedrijf in al die jaren door economische crises. Wat wil je nog meer? ‘Je zou kunnen zeggen dat wij een boutique hebben als ontwikkelaar van duurzame kantoren. De schaal van Tishman Spyer, Hines en Blackstone is echter een heel andere. Daarvoor heb je toch een andere kapitaalstructuur nodig. We zijn goed winstgevend, maar hebben een relatief kleine balans.’
Van Oostrom heeft een kwart eeuw moeten woekeren met kapitaal. Hij hield de deur open naar Nederlandse banken zoals ABN Amro, Rabo en ING Real Estate, ook toen die de deur naar veel andere ontwikkelaars sloten, maar ook zij konden niet aan zijn kapitaalbehoefte voldoen. Daarom werden series joint ventures opgezet met Koreanen (Hana), Amerikanen (leraren-pensioenfonds Tiaa) en januari van dit jaar nog in het Verenigd Koninkrijk met Goldman Sachs en met de Japanse ontwikkelaar Mitsui Fudosan.
Tech-model
Van Oostrom geeft toe dat de nieuwe naam Edge ook was ingegeven door het financieringsvraagstuk. ‘Wij wilden Edge neerzetten als een technologie-onderneming, omdat we weten dat de kapitaalmarkten moeite hebben met projectontwikkelaars. We kunnen nu concluderen dat de kapitaalmarkt dat tech-model niet opgepakt heeft. Daarom hebben we een splitsing aangebracht in Edge Next en Edge. Het eerste is een technologiebedrijf dat er met geavanceerde apparatuur voor zorgt dat onze kantoren de modernste ter wereld zijn, het tweede is meer een traditioneel ontwikkelingsbedrijf. Om de ontwikkelaar ‘future proof’ te maken moeten we een equity-partner hebben. We leveren veel spraakmakende gebouwen op, maar vanwege onze relatief kleine balans moeten we alle gebouwen snel verkopen. Het past in de duurzaamheidsgedachte om gebouwen langer te houden. Daarom hebben we negen maanden terug Lazard gevraagd met partijen te komen die onze balans versterken.’
Zakelijke afweging
Van Oostrom kent veel spelers in de markt. Ook het Australische Macquarie was geen onbekende. Toch was persoonlijk contact niet de reden waarom de Australiërs uit de bus kwamen als meest ideale kandidaat. ‘Nee, het is geen persoonlijke afweging geweest, maar een zakelijke. We hebben gekeken of de asset manager iets heeft met duurzaamheid. Je kunt uiteraard ook kiezen voor winstmaximalisatie, maar dat past minder bij ons. Wat helpt, is dat de Australiërs de Angelsaksische professionaliteit hebben, maar ook bijvoorbeeld wel eens een ochtend willen surfen. Dat past ook bij onze cultuur, waarbij hard werken en tijd voor sporten goed samengaan.’
Van Oostrom is uiteraard ook trots op de waardering die de asset manager zijn bedrijf gegeven heeft, ‘maar we hebben afgesproken dat we daar geen mededelingen over doen’. Macquarie verkrijgt een substantieel minderheidsbelang, waarbij uitbreiding van de mogelijkheden voor Edge voorop staat, en niet het cashen voor Van Oostrom. ‘We gaan de komende maanden gebruiken voor een langetermijnplan, waarbij alles mogelijk is, zelfs een beursnotering.’
Nederland kent daarvan twee voorbeelden, een succesvolle met logistieke ontwikkelaar CTP van Rémon Vos vorig jaar en de weinig succesvolle van woningontwikkelaar AM van langere tijd terug. Veel beleggers/analisten snapten toen het risicoprofiel van een projectontwikkelaar niet. AM is als dochter van bouwconcern BAM inmiddels wel succesvol.
Gevaarlijke combinatie
In december publiceerde PropertyNL een interview met de ooit grootste winkelontwikkelaar van Europa, Hans van Veggel van Multi. Hij zorgde net zoals Van Oostrom nu voor een participatie van een asset manager (Morgan Stanley). Dat had een enorme groei tot gevolg. Multi had op het hoogtepunt in 2006 een pipeline van € 7,8 mrd in 20 landen, versus € 5 mrd van Edge nu. De les is dat institutionele beleggers samen met ontwikkelaars een gevaarlijke combinatie kunnen vormen. Als het kapitaal tegen de plinten klotst, is het moeilijk voor de ontwikkelaar zijn scherpte te behouden. En geld hebben de Australiërs: ze hebben € 459 mrd assets under management.
Van Oostrom onderkent het gevaar van te veel middelen: ‘We zullen ons houden aan ons uitgangspunt: ‘The world needs better buildings’. Wij willen kantoren en ‘multi-user’ gebouwen maken, zoals Valley, en gebouwen toevoegen van een niveau dat er nog niet is. Op dit moment doen we dat in Nederland, Duitsland en Engeland, maar ik wil ook in Stockholm, Parijs en Milaan actief zijn. Daarvoor was onze schaal te klein. We moeten namelijk altijd meedoen aan tenders om gebouwen op dit niveau te mogen ontwikkelen. Dankzij Macquarie hoeven we deze kantoren niet meer direct te verkopen, maar kunnen we ze in fondsen plaatsen. Daardoor kunnen we beter profiteren van de lange termijn.’
Branding
Van Oostrom wil vasthouden aan de ‘branding’ van gebouwen. Wereldwijd het beste voorbeeld daarvan zijn de winkelcentra van Westfield, ooit ontwikkeld door de Australische familie Lowy. In Australië is Westfield een synoniem voor ‘shopping’. De Westfield Mall of the Netherlands die vorig jaar geopend is, is een voorbeeld van deze brand, die inmiddels eigendom is van Unibail-Rodamco. Van Oostrom mikt met Edge op bijzondere kantoren. Met het merk Valley wil hij combinaties maken van wonen, kantoren en winkels, net zoals het pand dat op de Zuidas in Amsterdam is verrezen.
Van Oostrom zegt te kijken hoe andere partijen het doen, zoals het op de Amsterdamse beursgenoteerde CTP. Dit bedrijf zoekt anders dan Edge juist opkomende markten op. ‘Zij volgen de klant. Je kunt je voorstellen dat als Coca-Cola of Deloitte een passend kantoor wil hebben in Warschau, ze met ons zaken willen doen.’
Gericht op Europa
Edge is met een lokaal team bezig met een ontwikkeling in Boston. Hoewel het gezamenlijke businessplan nog niet eens klaar is, verklapt Van Oostrom al dat Edge zich voortaan richt op Europa. Dat is al moeilijk genoeg met de uit de pas lopende bouwkosten, de hogere inflatie en de angst voor rentestijging. ‘De bouwkosten zijn inderdaad een probleem, omdat ze moeilijk zijn te voorspellen. Aan de andere kant denk ik dat dit effect zal meevallen. Door de vertraging op de Chinese bouwmarkt (Evergrande), zou de schaarste wel eens eerder kunnen afnemen dan verwacht.’
Van Oostrom noemt inflatie niet slecht voor het vastgoed, omdat de huren geïndexeerd zijn. ‘De dalende rente was de afgelopen jaren in het voordeel van ontwikkelaars, want de verkoop was daardoor vaak hoger dan verwacht. Het is nu afwachten of het omgekeerde ook het geval is. Ondanks deze onzekerheden vind ik het een fantastische tijd. Ik ben overtuigd van de vraag naar kantoren, tenminste de vraag naar kantoren zoals wij ze willen maken. Je hebt geen idee hoeveel slechte kantoren er zijn. Neem de kantoren in London City. Die zijn dramatisch, op een Google-kantoor na dan. Bedrijven willen voldoen aan het akkoord van Parijs en kampen met de ‘war for talent’. Daar horen duurzame, goed bereikbare en gezonde gebouwen met fun bij. Ik schat dat 90% daar niet aan voldoet. Daar kunnen we met Macquarie zeker het verschil gaan maken.’
Inspiratie opdoen
Dat verschil maken Van Oostrom en zijn team nog niet op de Mipim, maar hij gaat er wel heen. ‘Ik wil na negen maanden bezig te zijn geweest met cijfers, vooral weer inspiratie gaan opdoen, trends oppikken en bijzondere architecten ontmoeten.’
De Europese expansie van Macquarie Asset Management
In een post-coronawereld moeten kantoorruimtes niet alleen op een goede locatie staan. ‘Ze moeten ook voldoen aan de duurzaamheidsambities van gebruikers en investeerders, en daarnaast een omgeving bieden die verder gaat dan ‘gewoon werken’’, zegt Dana Gibson, hoofd onroerend goed voor Europa bij Macquarie Asset Management. Daarom investeerde de Australische asset manager – goed voor € 479 mrd – begin februari in Edge. Macquarie wil Edge helpen uit te breiden naar nieuwe markten en slagkracht geven voor het opzetten van verschillende investeringsmogelijkheden.
De participatie in Edge is onderdeel van de strategie van Macquarie om institutioneel kapitaal te verbinden aan gespecialiseerde platformen. De asset manager ziet kansen in huurwoningen, toekomstgerichte kantoren, logistiek en datacenters. ‘Deze sectoren worden het meest beïnvloed door drie belangrijke wereldwijde megatrends: verstedelijking, digitalisering en demografische verschuivingen, zoals vergrijzing.’
Voor de kantoren betekent dit volgens hem dat ze aangepast moeten worden aan het nieuwe hybride werkmodel en dat er steeds meer ingezet moet worden op duurzaamheid. Het aanpassen van kantoren aan deze nieuwe manier van werken – of wat Gibson noemt ‘nieuwe economie’-kantoorruimte – resulteert vaak in meer technologie op de werkplek, zoals Zoom-vriendelijke vergaderruimten en ruimtes voor netwerkbijeenkomsten en brainstormsessies.
Ook duurzaamheid wordt steeds belangrijker voor huurders. ‘De gebouwde omgeving is verantwoordelijk is voor 39% van de koolstofemissies, dus het is duidelijk dat de vastgoedsector een sleutelrol speelt bij het verlagen ervan. Daarnaast zijn er ook commerciële voordelen te behalen’, legt Gibson uit.
VA
