Natuurlijk ging een groot deel van de Expo Real over de deals. Maar wat de afgelopen twee dagen opviel, is de mate waarin ESG naar de top van de vastgoedagenda is geschoten, waar het voelt als een reëel en aanwezig gevaar.
Enkele opmerkingen die in de hallen in München werden opgetekend: ‘Het is echt een grote opgave … sommige mensen willen het niet toegeven’ (Per Erikson, CEO van Swiss Life Asset Managers, Duitsland). Of: ‘ESG wordt in snel tempo een van de belangrijkste dingen waarmee beleggers rekening moeten houden in hun investeringscomité’s en het zal van invloed zijn op wat ze kopen en verkopen’ (Emily Relf, Knight Frank’s global head of capital strategy). Ook Michael Kroeger, hoofd internationale vastgoedfinanciering bij de Duitse bank Helaba laat zich er over uit: ‘Sinds begin dit jaar staat het altijd in onze kredietanalyse. We zijn van plan om de criteria verder te ontwikkelen tot een ESG-rating - en we zullen geen gebouwen financieren die daar niet aan voldoen'. Evenals Simone Potazzo, fondsmanager van Hines Core pan-European Fund: ‘Nu gaat het erom meer uit te geven en activa te verbeteren en sommige beheerders kunnen dat en andere niet.’ Commerz Real’s CEO Henning Koch is zeer uitgesproken: ‘Iedereen die het niet echt serieus neemt, zal waarschijnlijk failliet gaan’.
De achtergrond is veelledig. Zo is er de scherpere focus van grote huurders op het type gebouwen waarin ze na Covid willen werken en de EU-verordening inzake informatieverschaffing over duurzame financiering, die in maart in werking is getreden. Daarnaast zijn er massa's RFP's (verzoek om voorstellen) van investeerders met vragenlijsten over de groene referenties van de manager. Het is duidelijk dat het de markt bezig houdt en geld kost.
Geld en tijd
Swiss Life AM heeft 15 mensen aan het werk gezet in al zijn activaklassen, waarvan acht alleen in onroerend goed. 'In totaal hebben we 70 'ambassadeurs' voor het hele bedrijf', aldus CEO Erikson.
De Ierse investeerder IPUT is van plan € 500 mln te besteden aan zijn € 3 mrd grote portefeuille om deze ESG-compliant te maken, onthulde Caroline McCarthy, hoofd fondsbeheer. Dit omvat de twee prominente kantoorontwikkelingen in Dublin, het Wilton-complex dat het enorme nieuwe EMEA-hoofdkantoor van Linked-in zal worden en het Tropical Fruit-magazijn, evenals bestaande gebouwen in de portefeuille.
CBRE Investment Management streeft ernaar om zijn pan-Europese kernstrategie van nu € 6 mrd aan de top van de groeiende stapel concurrerende open-end Europese fondsen te houden, door eerst om te zetten in houdbare schuld. Vorige week heeft de entiteit een tweede groene obligatie uitgegeven, waarmee € 1 mrd aan concurrerend geprijsd vreemd vermogen werd verdiend. 'Het is zo interessant hoeveel de groene agenda is gevorderd... Ik ben ervan overtuigd dat we volgend jaar enorme aantallen (groene obligaties) zullen zien, en alle investeringsmanagers zullen het doen', zei de EMEA CIO van het bedrijf , Paul Gibson.
Investeren of verkopen?
Makelaars bespraken in hoeverre beleggers sommige van hun kantoren eerder vroeger dan later zullen moeten verkopen als ze niet zinvol kunnen of willen investeren om de ESG-referenties van de activa te verhogen. Er was sprake van verschillende private equity-bedrijven, waaronder Starwood, die overwegen of er een toegevoegde waarde is voor dit soort onroerend goed. Zij zijn van plan om kapitaal aan te trekken voor investeringen in gebouwen over twee tot drie jaar.
Knight Frank verwacht dat veel private equity-gelden zich zullen richten op herbestemming, zei global head of capital strategy Emily Relf, met name kantoren. Uit het nieuwe Active capital-rapport van het bedrijf blijkt dat Londense kantoorgebouwen met een uitstekende ESG-rating al een premie van 11% opbrengen vanwege hun vermogen om de beste huurders aan te trekken en te behouden. En Neil Brookes, KF's Global Head of Capital Markets, is van mening dat de kantorensector volgend jaar zal herstellen tot 50% van alle wereldwijde transacties - na een periode waarin woningentransacties die van kantoren inhaalden toen de topsector in sommige Europese landen handelde.
Colliers International, dat vandaag een onderzoeksrapport over ESG publiceert, denkt dat 'er een tweeledige markt zal zijn waarbij grote bedrijven alleen naar ESG-gebouwen gaan', zegt Richard Divall, EMEA-hoofd grensoverschrijdende kapitaalmarkten.
Grote uitdaging
De omvang van de uitdaging is immens. 'Ongeveer 96% van onze wereldwijde activa bevindt zich in landen die zich hebben of binnenkort zullen verplichten tot nul CO2-uitstoot', weerspiegelde Gibson van CBRE IM. ‘In 2050 verwachten we dat 85% van onze gebouwen nog bestaat, dus er moet nog veel gebeuren.’
