Verwachte veranderingen in hoe verzekeraars hun actieve vermogen kunnen besteden zouden miljarden kunnen vrijmaken voor investeringen in Europees beursgenoteerd vastgoed.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 25 maart 2022
Dat zegt Dominique Moerenhout, hoofd van de European Public Real Estate Association (EPRA) tegen PropertyEU. Moerenhout heeft sinds vijf jaar de leiding bij de organisatie. Hij zegt dat de ophanden zijnde versoepeling van beperkingen om in genoteerd vastgoed te investeren onder het geldende Solvency II-regime een radicale ommekeer voor de financiële sector zou betekenen.
Een van de veranderingen is het afzwakken van de verplichting om genoteerd vastgoed minimaal vijf jaar in portefeuille te houden om volledig te kunnen profiteren van een verlaagde kapitaalvereiste van 22%. Daarnaast wordt de verplichting opgeschort om beleggingen in beursgenoteerd vastgoed onder te brengen in aparte vehikels.
Verdubbeling
‘Europese verzekeraars zijn de grootste institutionele beleggers op de Europese financiële markten’, aldus Moerenhout in een interview met Virna Asara van PropertyEU. ‘Een kleine verandering in de allocatie van kapitaal door de verzekeringssector kan de omvang van het Europese beursgenoteerde vastgoed gemakkelijk verdubbelen.’
In de Verenigde Staten vormen pensioenfondsen het leeuwendeel van de institutionele beleggingen. In Europa vertegenwoordigt het bezit van de verzekeringssector echter een waarde van € 10,4 bln, en dat van de pensioenfondsen slechts € 4 bln. Vandaar dat een verschuiving in belegd bezit volgens Moerenhout ‘enorme gevolgen’ kan hebben op de kapitaalmarkten. ‘Wij hebben er van begin af aan voor gelobbyd dat verzekeraars gemakkelijker in genoteerd vastgoed kunnen beleggen.’
‘Oneerlijke behandeling’
Toen Moerenhout in 2017 bij EPRA de teugels in handen nam, waren Europese verzekeraars die onder het Solvency II-regime vielen verplicht om cash aan te houden tot wel 39% van de waarde van hun beursgenoteerde vastgoed. De regulering zag genoteerd vastgoed als een investering in effecten en moest ervoor zorgen dat verzekeraars aan hun verplichtingen tegenover hun polishouders konden voldoen bij een plotselinge koersval. Niet-genoteerd vastgoed had daarentegen een verplichte kapitaalvereiste van slechts 25%, wat destijds werd gezien als een ‘oneerlijke behandeling’ van de beursgenoteerde vastgoedsector. Het verschil in Solvency Capital Requirement (SCR) zorgde er op papier voor dat allocaties uitweken van het genoteerde vastgoed naar niet-genoteerde vastgoedondernemingen en -fondsen.
Reductie
Daarom heeft de EPRA gelobbyd voor een reductie van de SCR, met als argument dat de invloed van koersschommelingen op de prestaties van beursgenoteerd vastgoed op den duur teniet wordt gedaan en dat op de lange termijn risico en rendement gelijkwaardig zijn aan die van niet-beursgenoteerd vastgoed. De organisatie pleitte er zowel bij de leden van de Europese Commissie als bij de adviseurs van de European Insurance and Occupational Pensions Authority (Eiopa) voor om de twee vormen van bezit gelijk te behandelen. ‘Wij hebben aangetoond dat beleggen in beursgenoteerd vastgoed gepaard gaat met dezelfde risico’s als niet-genoteerd vastgoed. Onze research laat zien dat beursgenoteerd vastgoed in essentie een belegging is in stenen, en niet zozeer een belegging in effecten’, legt Moerenhout uit.
In 2019 richtte de EU Commissie na aanbevelingen van de Eiopa een nieuwe risicoklasse in, waaronder beursgenoteerd vastgoed zou vallen, te weten langetermijnkapitaalsinvesteringen. De regulering, die van kracht werd in juli 2019, verplichtte tot een kapitaalvereiste van 22% voor zulke vermogensportefeuilles – een enorme prestatie van de EPRA, een van de belangrijkste organisaties achter de veranderingen. De vermogensportefeuilles die in aanmerking kwamen voor de gereduceerde kapitaalsvereisten waren echter dun gezaaid, omdat de wijzigingen vergezeld gingen van een reeks ingewikkelde criteria waaraan verzekeraars moesten voldoen om ervan gebruik te kunnen maken. De grootste beperking was de eis om de belegging voor minstens vijf jaar aan te houden.
Technische beperkingen
Moerenhout: ‘Hoewel dit een enorme verbetering was ten opzichte van het verleden, leidde het niet tot grote veranderingen in allocaties naar genoteerd vastgoed bij verzekeraars. De belangrijkste reden was dat deze technische beperkingen massale investeringen in de sector in de weg stonden.’
In de afgelopen twee jaar heeft de EPRA zich er sterk voor gemaakt om de minimale periode dat genoteerd vastgoed in portefeuille moet blijven te verlagen. De verwachting is dat de inspanningen in de loop van dit jaar zullen worden beloond. Op dit moment verwacht EPRA dat de beperkingen tegen het einde van de zomer worden opgeheven. Moerenhout: ‘We verwachten dat Europese verzekeraars zich op Europees beursgenoteerd vastgoed zullen storten als de beperkingen eenmaal van de baan zijn.’
Gerelateerde artikelen:
