Den Haag scoorde in een onderzoek van PropertyNL niet zo best in de relatie met ontwikkelaars. Dit resultaat heeft de gemeente serieus genomen. Er is een ambtelijke werkgroep mee aan de slag gegaan en wethouder stedelijke ontwikkeling Robert van Asten geeft aan waar hij verbeterpunten ziet. Een voorbeeld is het Doorbouwverbond 2023–2026.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 29 september 2023
Robert van Asten (D66), wethouder stedelijke ontwikkeling van Den Haag, heeft het interview kunnen inplannen tussen een feestelijke onthulling van de plannen voor het Koningin Julianaplein, de gemeenteraadsvergadering en de uitkomsten van de raadsenquête over Amare. Terwijl half Nederland op terrassen de koelte opzoekt, verwacht hij tot middernacht te vergaderen. Van Asten vindt het niettemin een droombaan, die hij al ambieert sinds zijn jeugd in de Haagse regio. ‘Ik ben geboren in Voorburg, ben opgegroeid in Rijswijk en kom uit een echte Haagse familie. Na mijn studie kwam ik hier ook wonen.’
In de lift zien we burgmeester Van Zanen – die als voormalig burgemeester van Utrecht en voormalig voorzitter van de VNG bekend is met het vak projectontwikkelaar. Ook hij maakt zich op voor de klus tot in de nachtelijke uurtjes. Voor buitenstaanders is vaak niet alleen de residentie ‘Den Haag’ maar ook de gemeente een mijnenveld, waarbij alleen wisselende coalities resultaten opleveren, maar Van Asten vindt dit politieke handwerk leuk. ‘De politieke situatie doet permanent een beroep op onze creativiteit’, zegt hij.
Spagaat
Van Asten’s agenda vormt een afspiegeling van de problematiek van Den Haag. De dag voor het interview heeft hij de nieuwe plannen voor het Koningin Julianaplein onthuld. Het is een van de langstlopende grote bouwprojecten van Nederland, maar nu is eindelijk begonnen met de bouw van bijna 400 woningen en een stadshal. Met een bijdrage van € 3 mln is het project vlotgetrokken (zie het kader). De volgende dag staat het college de raadsenquête over Amare te wachten (zie het andere kader). Dit is een van de meest verliesgevende projecten van Nederland, maar Van Asten bekijkt het positief: ‘Kijk wat er nu gerealiseerd is. Op één woontoren na is het klaar. Het is een prachtige bijdrage aan de stad.’
De beelden van KJ en Amare zijn belangrijk om te laten zien hoe politiek en gemeenten in een spagaat kunnen komen met de praktijk, waarbij beleggers en ontwikkelaars graag een krachtige, besluitvaardige, flexibele gemeente willen. Van Asten: ‘Ik begrijp de frustratie van sommige marktpartijen wel. Begin jaren ’90 heeft Den Haag met marktpartijen ambitieuze plannen gemaakt. Alleen vergaten we dat we niet in een ideale wereld leven. We moeten marktpartijen meenemen in de procedure, waarbij we wel de raad de gelegenheid moeten geven om iets van de plannen te vinden. Niemand is blij om een plan voorgelegd te krijgen en alleen bij het kruisje te mogen tekenen.’
Van Asten wil leren van de kritiek van marktpartijen. ‘Processen hadden beter gemoeten. We moeten begrip hebben voor elkaars standpunt, meer toelichten hoe het politieke proces verloopt en welke bestuurlijke tussenstappen er zijn. Ondertussen moet je niet vergeten dat er in Den Haag best veel is gerealiseerd. Wij hebben niet zoveel hoogbouw als Rotterdam, maar we hebben wel meer skyline dan Amsterdam.’
Doorbouwverbond
Dit najaar start Den Haag met het Haags Doorbouwverbond om 4000 woningen per jaar te realiseren en te laten zien hoe het wel moet. Hierin staat samenwerking met ontwikkelaars, beleggers en corporaties centraal. Van Asten is blij dat hij plannen kan faciliteren. Zo is voor de zomer de tramverbinding door de raad vastgesteld. Die plannen heeft hij meegenomen uit zijn vorige portefeuille mobiliteit. ‘Bij dit soort meerjarige plannen wil je zoveel mogelijk continuïteit in het bestuur hebben. Dat zorgt voor stabiliteit en helderheid. Bovendien is de link met mijn huidige portefeuille stedelijke ontwikkeling snel gelegd.’
Van Asten heeft zijn hoop gevestigd op de ‘start-bouwimpuls’ – een project van Hugo de Jonge om € 300 mln uit te trekken om de woningbouw te stimuleren. Daarvan is maximaal € 48 mln beschikbaar voor de regio Haaglanden. ‘Haaglanden is het overlegorgaan van Den Haag en de buurgemeenten. Deze subsidie biedt kans om Haaglanden ook in de toekomst verder te ontwikkelen’, aldus Van Asten.
Duidelijk signaal
Hij ziet de negatieve reacties van ontwikkelaars op de samenwerking met de gemeente Den Haag als een duidelijk signaal. ‘Daar moeten we mee aan de slag.’ Wellicht speelt mee dat Den Haag geen eigen grond heeft en daarmee weinig inkomsten in het grondbedrijf. ‘We hebben wel wat eigen grond, maar het is waar: wij zijn als gemeente niet rijk. We hebben niet zoals Rotterdam een havenbedrijf of zoals Amsterdam stevige inkomsten uit de toeristenbelasting. In Den Haag voelen we de naweeën van Vestia, dat in januari is opgesplitst in drie corporaties. We hebben met Hof Wonen (onder leiding van Bert Halm, tot vorig bestuursvoorzitter bij de Amsterdamse corporatie Eigen Haard, red.) een nog jonge corporatie, die daarmee nog niet zo kapitaalkrachtig is. Dat is een kwestie van lange adem.’
Van Asten ziet ook kansen voor The Grace, een ontwikkeling van twee woontorens met 1411 huurwoningen. De twee woontorens van 180 en 150 meter kregen vorig jaar groen licht van de gemeente, maar ontwikkelaar – Included Development, een samenwerking van Van Deursen Group en Movement Real Estate – en beleggers vreesden voor hun rendement, onder andere vanwege de middenhuurregeling en de prijs- en renteontwikkelingen op de markt. ‘Dan kun je wel zeggen dat Den Haag niet vooruit is te branden, maar dat is geen goede voorstelling van zaken. We hebben vaak een gezamenlijk doel.’
CID
De wethouder denkt aan Laakhavens Hollands Spoor, waarvoor een ontwikkelingsvisie is vastgesteld. In de Laakhavens moeten komende 20 jaar ongeveer 9000 duurzame nieuwbouwwoningen worden gebouwd. ‘We zijn hier nog bezig met hoe de kosten voor de nodige voorzieningen worden gedragen; dat bespreken we met alle marktpartijen. De gemeente kan daar niet als enige voor opdraaien.’ De ontwikkeling in de Laakhavens is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Central Innovation District, een gebied tussen de drie grote stations (Centraal Station, Station Hollands Spoor en Station Laan van NOI).
Binckhorst
Van Asten noemt ook de Binckhorst, een voormalig industriegebied dat Den Haag transformeert in een duurzame stedelijke omgeving. Een belangrijk onderdeel van de Binckhorst is het Mercuriuskwartier, de voormalige Begraafplaats- en Spoorboogzone. De ambitie is om hier de komende tien jaar ruim 65.000 m² aan bedrijfsruimte voor de maakindustrie en stadsverzorgende mkb-bedrijven aan toe te voegen. Omdat veel grond in het gebied niet in eigendom is van de gemeente, is samenwerking met de private grondeigenaren belangrijk. Van Asten: ‘Mensen moeten in onze stad niet alleen kunnen wonen, maar ook kunnen werken. De Binckhorst is een plek waar van oudsher gewerkt wordt om Den Haag en de regio draaiende te houden. In het Mercuriuskwartier gaan we dat behouden en zelfs uitbreiden. Hier worden producten gemaakt die Hagenaars nodig hebben en werken ondernemers die aan Den Haag bouwen.’
Het noordelijke deel aan de Kop Binckhorstlaan en Supernovaweg is geschikt om grote bedrijven te vestigen. In het centrale deel van het gebied is ruimte voor kleinere mkb-bedrijven en de gemixte projecten Pegasus en Orion-Artemis. Het zuiden van het gebied omvat de begraafplaats St. Barbara en bestaande kantoorgebouwen. De Binckhorst telt momenteel zeker 1000 woningen en 1000 bedrijven. Het is de bedoeling dat er in de eerste fase in de hele Binckhorst 5000 woningen worden gebouwd. Afgesproken is dat in het Mercuriuskwartier in de doorontwikkeling van de Binckhorst verder geen woningbouw is toegestaan, waarmee de focus in het gebied nog meer komt te liggen op werken.
Samenwerking
Van Asten noemt het overzicht met KJ, Amare, CID en Binckhorst verre van compleet. ‘Ik laat er alleen maar mee zien hoe de stad verandert en hoe positief dat is.’
Daarvoor is natuurlijk wel samenwerking nodig. Van Asten: ‘Dat doen we dan ook. Zo hebben we een gesprek met de acht grootste werkgevers van de stad. Daar is een intensieve samenwerking met Siemens uit voortgekomen. Ik noem ook Hollands Spoor, waarbij we nauw samenwerken met de opvolger van T-Mobile. Een voordeel is dat ik hiervoor wethouder mobiliteit was. Sommige onderdelen heb ik nu nog steeds in portefeuille.’
Voorwaarde is dat Den Haag ook genoeg personeel aantrekt, en niet alleen vaart op inhuurkrachten. ‘Dat is inderdaad een probleem. De gemeente heeft altijd meer ambities dan handjes, maar we blijven het proberen.’
Eén probleem kan hij niet oplossen: Den Haag, ingeklemd tussen zee en randgemeenten, kampt met een structureel tekort aan ruimte. ‘Dat is een flinke uitdaging. We hebben in Laakhavens nog wat eigen grond, maar als je wilt ontwikkelen, heb je ‘schuifruimte’ nodig om bedrijven te verplaatsen. Maar om je een idee te geven: op elk stukje grond van de gemeente hebben we meerdere ruimteclaims.’
KJ Plein: 20 jaar touwtrekken
Vlak voor het interview maakte de Haagse wethouder Robert van Asten samen met ontwikkelaars/beleggers Amvest, Synchroon en aannemer JP van Eesteren (TBI) de plannen voor de stadshal en de woontorens op het Koningin Julianaplein bekend. ‘Het doet echt pijn dat dit terrein zo lang braak heeft gelegen, maar ik ben trots dat we eindelijk gaan bouwen.’
Al bijna 20 jaar is het touwtrekken voor een nieuw, groot gebouw op het plein voor het centraal station. Eerst door architect Rem Koolhaas, die ook de voorloper van Amare tekende. Toenmalig wethouder Marnix Norder kreeg het complex vanwege de kredietcrisis niet van de grond. In 2014 probeerde wethouder Boudewijn Revis het opnieuw, met een nieuw ontwerp. Wethouder Robert van Asten kwam begin dit jaar met de oplossing van een bijdrage van € 3 mln. Hij moest de aanbestedingsregels goed bekijken en won onafhankelijk advies in, want het mag geen staatssteun zijn. De bijdrage is volgens meerdere onafhankelijke adviseurs gerechtvaardigd in dit bijzondere geval. Daarbij speelt mee dat de gemeente zelf initiatiefnemer was en eigenaar van de grond, en die in erfpacht uitgeeft. Met het plan krijgt Den Haag een nieuwe, groene stadsentree. Amvest neemt 273 van de 396 woningen af, waarvan 51 sociale huur. Bovendien is er 1200 m² commerciële ruimte ingepland voor Haagse horeca en winkels.
Kosten Amare kunnen oplopen tot € 658 mln
Amare is het cultuurcomplex op het Spui en huisvest het Residentie Orkest, het Nederlands Dans Theater en het Koninklijk Conservatorium en stichting Amare.
De kosten van Amare werden begroot op € 177 mln; later werd het budget per raadsbesluit opgehoogd naar € 210 mln. De enquêtecommissie die onderzoek doet naar het cultuurcomplex schrijft in haar rapport dat alle kosten die verbonden kunnen worden met Amare, zoals de kosten van aanpalende projecten, onderhoudskosten, financieringskosten, exploitatiekosten en cultuursubsidies, mogelijk zelfs kunnen oplopen tot € 658 mln.
Bouwer VolkerWessels wilde zich al in december 2017 terugtrekken, omdat de verhoudingen met de gemeente en de culturele instellingen ernstig waren verstoord. ‘In de gemeenteraad is zeer negatieve beeldvorming over VolkerWessels ontstaan’, zei topman Dick Boers in Cobouw.
Uit 25 openbare verhoren die de raadsenquêtecommissie de afgelopen tijd onder ede afnam, doemt een beeld op van discussie over de vertaling van de vraagspecificatie naar een gebouwontwerp. De (voormalige) wethouders, (oud)burgemeesters, (voormalige) ambtenaren en vertegenwoordigers van de culturele instellingen zijn daar helder in. Tot verdriet van de commissie werd de kant van VolkerWessels alleen schriftelijk belicht. VolkerWessels zegt dat het bedrijf zich aan de afspraken heeft gehouden en meent dat de extra eisen van de instellingen en ‘besluiteloosheid’ van de gemeente aanleiding waren voor de problemen, waardoor het ontwerpproces en daarmee het bouwproces uit de klauwen liep. Boers: ‘Het is onverantwoord om verder te gaan zonder goedgekeurde stukken.’ Uiteindelijk streken eind 2017 toenmalig burgemeester Pauline Krikke en oud-wethouder Joris Wijsmuller de plooien glad door naar het hoofdkantoor van VolkerWessels in Rijssen af te reizen.
De vrede bleek van korte duur. Den Haag sloot een deal voor € 33,5 mln om een deel van de extra wensen te honoreren. In 2021 stond Boers desondanks opnieuw op de stoep bij burgemeester Jan van Zanen en wethouder Anne Mulder (VVD) omdat ‘de maat vol was’. Reden was dat de wethouder gezegd had blij te zijn met de munitie om de aannemer aan te pakken, terwijl de aannemer grote verliezen leed.
