Voor het vastgoed had de zomer van 2023 meer hoofdbrekens dan te nat, te droog, te warm of te koud: onduidelijkheid over de val van het kabinet (ramp of zegen?), een stapeling van problemen voor beursfondsen en herfinancieringsongemak.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 25 augustus 2023
De val van het kabinet Rutte beheerste het zomernieuws, maar het is de vraag of die val een ramp of een zegen is voor het vastgoed.
Demissionair minister Hugo de Jonge kan mogelijk zijn stokpaardje ‘Wet betaalbare huur’ niet door het parlement loodsen. Dat zou beleggers even wat rust geven. Sommigen zijn immers snel aan uitponden geslagen, omdat ze een dergelijke ingreep op de markt niet konden verkroppen. Gevolg is een uitstroom van kapitaal uit de woningmarkt en in ieder geval geen extra geld om de woningnood te beteugelen. Die uitstroom had door de val tot stilstand kunnen komen, ware het niet dat Hugo de Jonge heeft aangekondigd deze controversiële wet toch door de Kamer te willen loodsen.
Ook ter discussie staat de Wet versterking regie volkshuisvesting. Deze wet is juist wel van belang voor een gezonde woningmarkt. Zonder deze stok achter de deur kunnen provincies en gemeenten de prestatieafspraken voor de realisatie van nieuwbouw aan hun laars lappen. Dat zou de regiefunctie van een toekomstige minister van Volkshuisvesting ondermijnen. Hoe dan ook, de val van het kabinet over asielbeleid leert dat wonen op zich niet bovenaan de politieke agenda staat. Vervlogen zijn de tijden dat de woningnood werd aangeduid als volksvijand nummer één.
Bouwdipje van De Jonge
Op de Provada was er verontwaardiging van marktpartijen over de te optimistische inschatting van Hugo de Jonge dat er hooguit sprake zou zijn van een ‘bouwdip’. Veel ontwikkelaars spraken van een instorting van de markt. Aan het eind van de vakantie kreeg De Jonge echter steun van niemand minder dan Job Dura, de ceo van top 5-bouwer Dura Vermeer, en Ton Hillen van Heijmans, die door overname van Van Wanrooy een gooi doet naar het marktleiderschap woningbouw. Zij zien door de stabilisering van de hypotheekrente tekenen van herstel van de woningmarkt.
Wel zakt de woningproductie de komende twee jaar terug naar 78.000, maar in 2026 en 2027 breken weer goede tijden aan. Dat betekent een veel mildere dip dan de dip die werd veroorzaakt door de economische crisis van 2008. Toen zakte de markt vanaf 2010 vijf jaar in met volumes onder de 60.000. De markt trok pas in 2018 wat aan, hoewel tot op heden het woningtekort alleen maar is toegenomen (390.000). Alle reden voor alarm, maar dat geluid wordt in Den Haag amper gehoord.
Buy high, sell low
Deze zomer bleek dat beursvastgoedfondsen vaak op het verkeerde moment kopen en verkopen: buy high sell low. Vastned’s ceo Reinier Walta vertelde in het FD: ‘We gaan druk aan de gang met verkopen.’ Dit is echter niet het moment: MSCI noteerde in Nederland € 3,5 mrd aan vastgoedtransacties in H1 2023, 65% minder dan H1 2022. Natuurlijk heeft de markt begrip voor Walta. Hij wil voorkomen dat Vastned onvoldoende geld heeft om volgend jaar € 300 mln af te lossen. In 2025 vervalt bovendien voor Vastned de status van fiscale beleggingsinstelling, waardoor de resultaten met 5–10% krimpen.
Dat geldt ook voor kantorenfonds NSI. Dit fonds kwam deze zomer met nog andere beleggersellende: het fonds zet het mes in het dividend (–25%), terwijl het zelfs in coronatijd constant bleef uitbetalen. NSI waardeerde in 2022 9,1% af, en ondertussen loopt de leegstand op: nu 7,3% tegen 6,1% vorig jaar.
Positief nieuws genereerde Matthijs Storm van Wereldhave. Hij zag de waarde van zijn portefeuille toenemen, al was dat weliswaar maar 1% en voor het eerst sinds 2015. Dat sprankje hoop is wat te weinig om de aloude discussie om vastgoedfondsen van de beurs te halen de kop in te drukken. Het zijn verleidelijke sommetjes: trek de beurwaarde af van de intrinsieke waarde en honderden miljoenen rollen in theorie in uw richting op als u een fonds van de beurs weet te halen. Grootaandeelhouders zoals Van Herk hebben echter onder meer door overdrachtsbelasting deze slag tot op heden niet durven maken, nog los van het probleem van herfinanciering.
Internationale problemen
Niet alleen Nederlandse beursfondsen kampen met problemen met herfinanciering: het zwaar gefinancierde Zweedse SBB verloor 90% van zijn beurskoers. Onderzoekers van Pimco kwamen met een rapport dat tot en met 2025 in Europa € 650 mrd aan vastgoedleningen moet worden geherfinancierd (€ 2400 mrd wereldwijd).
Een typisch bericht om in de vakantieperiode over het hoofd te zien is het onheilspellende resultaat van het Chinese Evergrande: een verlies € 73 mrd over 2021 en 2022, met een schuldenberg van € 303 mrd. Evergrande infecteert als een dolle coronavleermuis ook ander vastgoed, zoals Sino-Ocean Group en Dalian Wanda. De Chinese overheid bezweert dat er een zachte landing komt, al is de schuldenberg groter dan destijds bij Lehman.
Slapeloze nachten
In Nederland nemen de zorgen toe over spelers met hoge leverage. Certitudo’s transacties wijzen bijvoorbeeld op ‘firesales’.
Ook bouwconcern Strukton is een zorgenkind, maar dan vooral door de soap met eigenaar Gerard Sanderink, die door de Ondernemingskamer uit zijn bestuursfuncties is ontheven. De voorzitter van de raad van commissarissen van Strukton, Joseph Kuling, vertelde in de zomer over zijn slapeloze nachten over de bouw van het RIVM-hoofdkantoor op Utrecht Science Park. De overheid heeft de geldkraan voor het project dichtgedraaid en de bouw is stilgevallen. Strukton en RIVM spreken elkaar alleen in de rechtbank. Een tweede hoofdpijndossier is de metro in het Saoedische Riyad. Strukton verstrekte hiervoor € 120 mln aan garanties, maar trekt zich nu terug. Als het Strukton lukt het Saoedische en het RIVM-onheil op te lossen, is er nog het hoofdstation in Groningen, dat tientallen miljoenen hoger uitvalt dan begroot. Er zijn aannemers om minder omgevallen, en die hadden een betere administratie. Sinds 2019 heeft Strukton namelijk geen jaarrekening meer opgemaakt. ‘Het was Sanderink boven het hoofd gegroeid’, was de nuchtere conclusie van commissaris Kuling in het FD. De media smullen vooral van de liefdesaffaire van Sanderink met een zelfbenoemde cyberexpert, maar er is dus meer aan de hand.
Gebruikers
In de zomer namen de zorgen over de kantorenmarkt verder toe. Veel vastgoedadviseurs en een aantal ontwikkelaars zijn weliswaar positief over het A1-deel van de Nederlandse kantorenmarkt, met duurzame gebouwen op vervoersknooppunten, maar hoe groot die markt is ten opzichte van de kantorenvoorraad, dat vertellen ze dan weer niet.
CBRE meldt dat het aanbod in Amsterdam in het eerste halfjaar is opgelopen naar 6,5%. Dat is nog ver weg van de 20–30% in Amerikaanse central business districts, maar er zijn kantoorhuurders die bij expiratie gemiddeld 30% krimpen. Amazon gaf daarvan deze zomer een afschrikwekkend voorbeeld. Het e-commercebedrijf is in 2017 gestart met een zoektocht naar een complex om voor $ 5 mrd aan investeringen 50.000 nieuwe medewerkers te huisvesten, naast het hoofdkantoor in Seattle. Maar liefst 238 steden dongen naar de gunsten van de online reus. New York leek het snoepje van het jaar te krijgen met $ 3 mrd aan incentives, maar Amazon veranderde zijn uitgangspunten en wilde uiteindelijk slechts 8000 mensen huisvesten. Deze zomer verkaste het met 80% geslonken Amazon niet naar New York maar naar Washington DC. Bij de opening bleek de krimp nog groter. Twee net opgeleverde kantoortorens bleken te zijn onderverhuurd. De speculaties over afboekingen voor de eindbelegger moeten nog beginnen.
Nieuwe markten
Deze zomer was ook het moment om aan het vastgoed verwante markten te ontdekken, zoals de onderhoudssector. Het FD berichtte dat acht private equity-bedrijven, waaronder Waterland, NPM Capital en Axeco, zich storten op deze sector, met name het onderhoud van 2,5 mln huurwoningen. De markt is versnipperd met onderhoudsbedrijven met zo’n € 250 mln aan omzet, terwijl de woningbouwcorporaties jaarlijks € 7,5 mrd aan opdrachten plaatsen. Het FD-verhaal is gebaseerd op een interview van Bart Buijs van Axeco. Dat bedrijf kocht Nok.5 (€ 250 mln jaaromzet en 800 medewerkers) en wil verdubbelen.
Veel beleggers zijn op zoek naar alternatieven voor retail en kantoren, en wat klinkt er dan in de zomer beter dan investeren in leisure? In de hete juli-maand waren er talrijke verhalen dat de Middellandse Zee-bestemmingen in mineur zijn, terwijl regenlocaties in Tsjechië, Ierland en Denemarken aan populariteit zouden winnen. De vraag is hoe houdbaar dit type verhalen is na de natte nazomer, waarbij een record aan last-minute boekingen liet zien dat de zomergasten de Griekse branden, de Sloveense overstromingen en de Italiaanse hagelstenen snel vergeten. Op de wispelturige toerist kunnen beleggers amper een strategie ontwikkelen.
Robert-Jan Foortse van de grootste Nederlandse vastgoedbelegger APG toonde zich deze zomer wel positief over langjarig investeren in Europese hotellerie – een vastgoedtak waar APG wél de inflatie kon doorrekenen. Dat kunnen Nederlandse restaurants vaak niet. Velen leggen het loodje, met als voorbeeld het door veel hoofdstedelijke vastgoedmensen gefrequenteerde Le Garage.
Kentering
Vaak kijken beleggers in leisure ook naar vakantiewoningen, maar velen, zoals Foortse en Rik Eertink van CBRE IM, zien dat nog steeds niet als een serieuze alternatieve belegging. Voor het geval u in deze zomer hopeloos verliefd bent geworden op een vakantiewoning: NVM publiceerde een waarschuwend jaarrapport. Er komt een kentering met oplopend aanbod en er zijn tekenen van prijsdaling door inflatie, economische onzekerheid, verhoging van de overdrachtsbelasting en onzekerheid over box 3. Misschien moet u dus toch nog even wachten met investeren in vakantiewoningen tot een nieuw kabinet zijn beleidsvoornemens kenbaar maakt.
