De week dat de wereld zijn deuren sloot

Terwijl velen dachten dat het zou blijven bij de klap die de beurzen kregen op zwarte donderdag 12 maart (AEX –10,75%), kwam afgelopen week elke dag nieuwe informatie die het perspectief deed veranderen. Normaal probeert een maandblad de waan van de dag te ontstijgen, maar hierbij een disclaimer: dit artikel is geschreven met de kennis van 22 maart.
De vastgoedprofessional heeft de afgelopen week zijn plaats leren kennen. De aarde met een bordje ‘closed’, zo symboliseerde The Economist. In een wereld die op slot gaat, is de economie een afgeleide en het vastgoed met zijn lange termijnhorizon daar weer een afgeleide van.
Dat betekent dat er weinig aandacht was voor de aankoop van € 700 mln aan vastgoed in Nederland door Aviva afgelopen week, en dat het Het Financieele Dagblad zaterdag opende met het arriveren van nieuwe mondkapjes. Een week terug had niemand zo veel aandacht verwacht van een financieel medium voor een economisch onbeduidende transactie.
Dat is allerminst bedoeld als kritiek: de media proberen zo goed mogelijk te informeren. Het Rode Kruis waarschuwde vorige week tegen overmatig media-gebruik. Dat zou de onzekerheid vergroten. Dit veronderstelt echter een focus op slecht nieuws, maar dat is nu juist niet de bedoeling.

Altruïstisch
Auteur Rutger Bregman spiegelt ons in zijn bestseller ‘Bijna alle mensen deugen’ voor hoe mensen reageren op crises. Bij het schrijven had hij geen idee van corona, maar nu zal hij de neiging hebben om het boek te voorzien van honderden voorbeelden uit deze crisis: mensen die iets onverwachts doen voor de ander. De media laten zien hoe vitale beroepen dag en nacht bezig zijn, zonder zich te bekommeren om cao’s en overwerkregelingen.
Het vastgoed kent een altruïstische kant – zorgen voor wonen, werken en winkelen – en een kant met keiharde marktwerking: met geld worden woningen onteigend en marktpartijen en overheden onder druk gezet.
In deze tijd zult u voorbeelden zien van beide kanten. De afgelopen week lieten banken – meestal geassocieerd met de tweede kant – zich van hun goede kant zien; Rabobank voorop onder het motto: ‘In 2008 waren we het probleem, nu zijn we een onderdeel van de oplossing.’
Ook in het vastgoed proberen we partijen te vinden die voorop lopen, creatief zijn, nadenken over toegevoegde waarde in deze tijd en als contrast partijen die wachten wat de overheid gaat doen.

Effectenbeurzen
Veel institutionele beleggers houden zich op de vlakte. De effectenbeurzen kunnen dat niet en moeten een prijs afgeven. Dat hebben zij gedaan: op de Amsterdamse effectenbeurs noteerden de koersen van vastgoedaandelen afgelopen vrijdag 50% lager dan half februari. Toen dacht Nederland nog dat Covid voornamelijk een Chinees vleermuisprobleem was met een haard in Wuhan.
Waarom kelderden vastgoedfondsen (–50%) meer dan andere fondsen (AEX –33%)? PropertyNL heeft geen belang bij hoge of lage waarderingen en houdt zich doorgaans niet bezig met dagkoersen. Dit keer maken we daarop een uitzondering, omdat een onjuist sentiment van invloed kan zijn op komende dealflow of waarderingen in de toekomst. Daarmee zouden dagkoersen de hele sector kunnen infecteren.
Een voorbeeld hiervan was vorige week Unibail-Rodamco-Westfield (URW), Europa’s grootste exploitant van winkelcentra. URW verenigt de meeste kennis van shopping malls, het fenomeen funshopping en de relatie tussen fysiek en internetwinkelen. Dit lijkt zeker in deze tijd een ongepast PR-praatje, maar de combinatie van deze kennis met financiële slagkracht vertaalde zich tot februari in de koers. Dat dit ineens tot het verleden behoort, is vreemd. Op 19 maart wees de directie hier nabeurs op om de koersval te stutten. Dat lukte een beetje: vrijdag was URW een grote stijger (18%) – een doekje voor het bloeden, want het fonds staat nog steeds 54% lager dan half februari.
Met Wereldhave ging het iets beter (–51%), maar dit fonds stond door bestuursperikelen al wat lager. Commercial Properties scoort slechter dan de vastgoedbenchmark, VastNed weer wat beter. Dat laatste is te danken aan Michel Peridon, die vorige week als grootaandeelhouder instapte bij VastNed.

Verklaringen
Analisten wringen zich in bochten om dit koersverloop te verklaren: zij wijzen op de trend naar thuiswinkelen of het verslechterende economisch tij. Dat zijn echter geen verklaringen voor de dagkoersen van nu.
Zeker, de thuiszittende vastgoedprofessional (meer dan 70% werkt thuis, in Europa zelfs meer dan 90%) denkt aan een paradigmashift door de crisis. Hoeveel mensen zullen straks weer kopen in fysieke winkels, werken in kantoren, reizen en hotels boeken?
Die antwoorden in de hectiek van vandaag zijn gevaarlijk. Juist veel vastgoedfondsen kunnen dankzij een lage rente en de gewilligheid van veel banken een crisis uitzitten. Die cashpositie nu is belangrijker dan de speculatie over straks. Wist u tot voor kort hoe goed Albert Heijn en Jumbo scoorden of dat KLM met vrachtvluchten een stukje omzet terughaalt? U had misschien ingeschat dat apothekers en drogisterijen meer omzet zouden draaien, maar had u ook de lift van tuincentra voorspeld?
Elke dag verrast, waarbij de wendbare onderneming wint. Het momentum is van belang. Vorige week kwam de koers van NIBC onder druk te staan, omdat beleggers speculeerden op het niet doorgaan van de deal met Blackstone. De directie reageerde meteen en de koers herstelde zich. Vorige week presenteerde JLL een Covid-rapport over Europa. Eerder in maart had CBRE een soortgelijk rapport gemaakt, maar toen kwam Nederland nog niet voor in de statistieken. Daarom wil iedereen nu ineens het rapport van JLL hebben.

Vastgoedmonitor
PropertyNL en PropertyEU kregen vorige week veel reacties op de nationale vastgoedmonitor. Dit is een initiatief om vastgoedprofessionals te helpen met een scenario-analyse voor hun bedrijf. Bestuurders moeten in deze tijd beslissingen nemen over de toekomst van hun bedrijf op basis van boardroom-info. Daarbij zijn er heel ondernemende mensen, zoals Peridon, die een crisis naar hun hand willen zetten. Er zijn ook meer conservatieve bestuurders, die de tanker op koers willen houden. De kwalitatieve discussie die in veel boardrooms speelt, willen we voorzien van een kwantitatieve aanvulling.
In Nederland verwacht een meerderheid van 67% dat de onroerendgoedmarkt zich binnen 12 maanden herstelt. Zowel in Nederland als in Europa verwacht slechts een klein deel dat dit herstel plaatsvindt binnen een kortere periode (3 of 6 maanden) of dat het langer dan een jaar gaat duren.
De ervaring leert dat een minderheid elk onderzoek zelf ter discussie stelt: het aantal van bijna 1000 respondenten zou te klein zijn, de groep te divers en de vraagstelling incorrect. De meerderheid wil echter een klankbord. Dat is deze monitor. Ik ontdekte dat ik bij de optimistische minderheid in het vastgoed hoor die denkt dat een eerder herstel mogelijk is, zodra duidelijkheid is over het hoogtepunt van de epidemie. Maar goed, dan voeg ik al een voorwaarde toe die de respondenten niet konden stellen. Dat komt in een vervolgonderzoek aan de orde, met meer verschillen tussen de landen in Europa. Het doel van het onderzoek is, om The Economist te parafraseren: als de planeet aarde de deuren weer opent, moet vastgoed zijn kansen pakken.