Het investeringsvolume is over 2015 uitgekomen op € 11,3 mrd. Nadat het volume in 2014 was verdubbeld ten opzichte van 2013, bleef het hoge niveau ook in 2015 gehandhaafd.
Het investeringsvolume is over 2015 uitgekomen op € 11,3 mrd. Nadat het volume in 2014 was verdubbeld ten opzichte van 2013, bleef het hoge niveau ook in 2015 gehandhaafd.
Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff. Kijkend naar het verleden blijkt dat na de piek in 2007 een diep dal volgde. Voor de komende jaren is het de vraag of het huidige niveau inderdaad als een inhaalslag kan worden gezien of dat het investeringsvolume op een hoog niveau blijft.
Michel Wilhelm, national director bij DTZ Zadelhoff (afdeling Capital Markets): ‘Het investeringsvolume in 2015 komt 3% hoger uit dan in het voorgaande jaar. In 2014 en 2015 is opgeteld ruim € 22 mrd geïnvesteerd in Nederlands commercieel vastgoed. Dit volume komt overeen met het totale volume gerekend over de voorgaande vijf jaren. Daarmee is duidelijk sprake van een piek.’
Meer differentiatie
Na het recordvolume van € 11,7 mrd in 2007 volgde een diep dal. Als het verleden zich herhaalt, dan is de komende jaren een dal te verwachten. Toch zijn er verschillen tussen de huidige piek en de piek in het verleden. Wilhelm: ‘In het verleden was het volume sterker afhankelijk van investeringen in kantoorruimte. In 2007 zorgde dit segment voor 65% van het totale investeringsvolume. In 2015 was dit aandeel ‘slechts’ 36%. Winkelruimte is goed voor 24% van het totale volume, woningcomplexen voor 22% en bedrijfsruimte – en dan vooral logistiek vastgoed – voor 14%.”
Duidelijk is dat het huidige hoge volume veel meer gedifferentieerd tot stand komt dan in het verleden. Daarmee is het totale volume veel minder afhankelijk van de ontwikkeling binnen één vastgoedsegment. Dat maakt de kans op een diep dal minder groot.
Andere waardeontwikkeling
Een ander verschil is dat de waarde van vastgoed zich in de periode voor 2007 anders ontwikkelde dan in de afgelopen jaren. Destijds ontwikkelden de koopsommen aan de bovenkant van de markt zich in dezelfde richting als de gemiddelde koopsom en de koopsommen aan de onderkant van de markt. Dat bleef zo tot aan 2012. ‘Daarna namen de koopsommen aan de bovenkant van de markt toe, terwijl de gemiddelde koopsom en de koopsommen aan de onderkant van de markt verder zijn gedaald. Het verschil tussen de bovenkant van de markt en het gemiddelde of de onderkant van de markt is dus toegenomen’, aldus Wilhelm.
Steeds duidelijker onderscheiden zich verschillende markten binnen een markt, ieder met hun eigen dynamiek. De ‘core-plus’ markt kent een hele andere prijsontwikkeling dan de ‘value-add’ markt. Het feit dat de prijsverschillen groter worden, geeft aan dat de verschillende producten, die er ook in het verleden waren, anders en waarschijnlijk beter worden ingeprijsd. Logischerwijs wordt de bandbreedte van aanvangsrendementen steeds breder. Deze ontwikkeling is niet alleen zichtbaar op de kantorenmarkt, maar ook op de bedrijfsruimte-, winkel- en woningmarkt. ‘Voorlopig is de rentestand laag, is er veel kapitaal beschikbaar voor vastgoed en biedt de huidige markt mogelijkheden voor zowel kopers met een ‘core’-profiel als voor kopers met een meer opportunistisch profiel. Dat, samen met een licht herstel op verschillende gebruikersmarkten en de gunstige economische ontwikkelingen, zorgt ervoor dat DTZ Zadelhoff verwacht dat ook in 2016 veel in vastgoed wordt geïnvesteerd’, besluit Wilhelm. Naast een aantal omvangrijke transacties die dit jaar al hebben plaatsgevonden en een aantal omvangrijke portefeuilles die nu al op de markt zijn, is het de verwachting dat meer vastgoedeigenaren besluiten tot verkoop.
