Verkopen op de booming logistieke markt hebben David Hart en Willem Slager van DHG in de luxepositie gebracht dat ze kunnen diversifiëren, maar ze kiezen er toch voor om hun roots trouw te blijven.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2022
Verdozing? Willem Slager van DHG heeft er weinig last van, maar vindt het wel een negatieve benaming, die niet goed is voor de branche. ‘Die discussie geldt vooral voor logistieke ontwikkelaars, die focussen op nieuwe ontwikkelingen op greenfields. Die locaties zullen steeds moeilijker vergund gaan worden. DHG richt zich van oudsher bijna uitsluitend op bestaande locaties (brownfields) om daar op risico logistiek op te realiseren. Dat was ooit het segment waarmee DHG in Nederland marktleider is geworden, en dat is nog steeds ons segment.’
Last mile
Naast de grote logistieke centra werpen veel ontwikkelaars zich op de ‘last-mile logistiek’, kleinere centra (1000–2500 m²) die de verbinding vormen tussen de landelijke megadistributiecentra en de stad. ‘Last mile’ is daarmee het buzzword van 2022 in de sector, maar DHG doet er niet aan mee. Slager: ‘Veel partijen hebben zich onvoldoende verdiept in de problematiek en noemen elk halletje dicht bij een centrum ‘last mile’. Ze vergeten dat deze zeer kleine centra aan heel veel specifieke eisen moeten voldoen voor specifieke huurders. Coolblue heeft heel andere eisen dan bijvoorbeeld Bol.com. Veel ontwikkelaars branden hun vingers aan de last mile, want als je ontwikkelt voor één specifieke huurder is je toegevoegde waarde veel kleiner, terwijl de investeringen relatief hoog zijn. Wij zien in deze nichemarkt niet echt een rol voor ons weggelegd. We ontwikkelen graag groot, zodat we meer partijen kunnen bedienen.’
Het kenmerk van DHG was altijd dat het als een terriër op jacht moest naar huurders om de hallen vol te krijgen, omdat banken speculatief ontwikkelen van logistiek vastgoed nooit wilden financieren. DHG moest dus altijd zelf de nek uitsteken.
In 2019 en 2020 profiteerde DHG van de hausse in logistiek en verkocht in een aantal tranches voor meer dan een half miljard euro aan distributiecentra. Ook verkocht het onlangs nog voor € 230 mln de grootste logistieke ontwikkeling in Nederland op de Maasvlakte in Rotterdam aan Patrizia.
Dat had misschien nog wel meer kunnen zijn, als DHG later had verkocht. Slager: ‘Wij sloten de deal al in 2021 en sindsdien is de markt nog verder omhooggegaan, maar ik kijk nooit achterom. Dat kopers zoals Patrizia een goede deal hebben gesloten in het licht van de prijsstijgingen tot begin 2022 klopt, maar wij kijken vooral ook wanneer we iets nodig verwachten te hebben.’
Verkopen of houden?
Hoe dan ook, DHG heeft sinds 2021 een goed gevulde bankrekening. Slager: ‘We hebben intern best wat discussies gevoerd over de vraag: verkopen of houden en uitbouwen? Uiteindelijk hebben we besloten niet verder te verkopen, maar de logistieke portefeuille verder uit te bouwen, zodat we volgend jaar ruim 1 mln m² aan door ons zelf ontwikkeld logistiek vastgoed in bezit hebben. Dit nog naast onze beleggingsportefeuille met light-industrieel vastgoed, haventerminals en kantoren.’
Zijstapjes
Toch had DHG nog ruimte over. Het maakte vorig jaar in PropertyNL bekend te willen diversifiëren. Slager heeft het liever over ‘zijstapjes’. DHG ging aan de slag met een transformatieproject van 12.000 m² woningen in Weesp en 28 hectare grond met woningen erop in Ede, kocht een kantoorpand met woonbestemming in Den Haag en werd eigenaar van ziekenhuis Tergooi in Blaricum, een herontwikkelingsproject van 53.000 m² waar nog jaren werk aan zit. Slager: ‘We zijn tot de conclusie gekomen dat dit ons ding toch niet is. Woningen vergen veel te veel tijd met allemaal verschillende stakeholders of mensen die zich er tegenaan bemoeien. Daar hebben we de organisatie niet voor, wij zijn gewend om snel te schakelen en dus zeker niet om af te wachten.’
DHG heeft er nooit moeite mee gehad zaken af te stoten waar het aanvankelijk met veel plezier de tanden in zette. Een voorbeeld was de voormalige monumentale ABN Amro-vestiging aan de Kneuterdijk in Den Haag. DHG wist hiervoor een hotelbestemming te krijgen en het voor € 28,5 mln te verkopen aan de Oostenrijkse hotelontwikkelaar UBM. Slager kan er nog niets over zeggen, maar de kans is groot dat DHG de niet-core gerelateerde objecten zal afstoten.
David Hart zag eerder nog een andere diversificatie: ‘We ontdekken dat er met geld ook gemakkelijk geld valt te verdienen. Mensen komen regelmatig naar ons toe voor grote kortlopende leningen voor een kansrijk plan, waarvoor ze bij de bank geen of niet op tijd geld voor vrij krijgen.’ Slager: ‘Daarnaast zijn we ook zeer actief in participaties in bedrijven. Het gaat dan niet om willekeurige bedrijven, maar vaak om bedrijven die een relatie hebben met onze core business. Zo hebben we eerder huurders gered, die vervolgens meer van ons zijn gaan huren. Ook namen we onlangs een scheepswerf in Rotterdam over en kijken we nu naar een andere scheepswerf.’
Haventerreinen
Kenmerkend voor 2022 is de strategische keuze van DHG voor de uitbouw in haventerreinen.
DHG won een megatender in Rotterdam van 14 hectare met herontwikkeling van in totaal ruim 100.000 m² aan distributiecentra – door DHG als Smartlog’s aangeduid – op dit moment nog in ontwikkeling en op 25.000 m² na volledig verhuurd.
Daarnaast kocht DHG in het midden van Nederland nog een locatie van 25 hectare met een potentie voor 125.000 m² aan Smartlog’s.
DHG brengt hiermee de door verkopen geslonken portefeuille weer op orde. Dit jaar heeft het ook een slag geslagen in Amsterdam (een deal van € 26 mln voor een terminal van 8 hectare aan de Hornhaven) en een deal van 31 hectare in Vlissingen met kadefaciliteit, buitenterrein en 52.000 m² aan opstallen erop. Twee andere deals van respectievelijk 12 en 11 hectare in Vlissingen zijn in afronding, waardoor het totaal in Vlissingen dit jaar op 53 hectare komt.
Vlissingen komt in de onderzoeken van PropertyNL niet naar voren als een gemeente met veel vastgoeddynamiek. ‘Wij volgen en analyseren precies de bewegingen in deze meer specifieke markt. Dat is research die geen enkele vastgoedadviseur ons kan geven. We weten dat de grote posities in de Rotterdamse en Amsterdamse haven zijn vergeven. Dan onderzoek je waar bedrijven naartoe kunnen uitwijken. Vlissingen is een van de weinige opties met een uitstekende water-, weg- en treinverbinding.’
Meteen toeslaan
Slager kijkt met plezier naar een toekomst die velen juist als bedreigend ervaren. ‘Als we kansen zien, kunnen we meteen toeslaan.’ Wat is zijn spending power? ‘We hebben een paar honderd miljoen om grote uitbreidingen te doen. Als de recessie inzet, kunnen we dus snel schakelen en grote deals oppakken. Mochten deze kansen nog uitblijven, dan bouwen we uit wat we nu al in bezit hebben. Dat moet een jaarlijkse huurstroom van ruim € 70 mln generen.’
Profiel DHG
DHG is na 25 jaar uitgegroeid tot een van de grootste logistieke ontwikkelaars in Nederland. De jaren 2019–2021 zijn voor DHG hoogtepunten qua verkopen. In 2019 en 2020 verkoopt DHG een half miljoen vierkante meters aan drie institutionele beleggers voor ruim € 500 mln. 2021 is het jaar van uitstapjes in woningontwikkeling. 2022 is het jaar van grote uitbreidingen van de kernactiviteit met de ontwikkeling in de haven van Rotterdam, de aankoop van haventerreinen in Vlissingen en de cacao-terminal in Amsterdam.
