Multi Corporation heeft eind vorig jaar een fonds opgericht dat bestaat uit 21 gerealiseerde of nog te realiseren winkelcentra in Turkije. De totale waarde van de portefeuille na oplevering van alle centra is naar verwachting €4,3 bn. Het is de bedoeling dat Multi zelf de meerderheid in het fonds zal behouden. door Henk Brouwer PropertyNL Magazine 30 januari 2009 nr. 2
Multi Corporation heeft eind vorig
jaar een fonds opgericht dat bestaat
uit 21 gerealiseerde of nog te
realiseren winkelcentra in Turkije. De totale
waarde van de portefeuille na oplevering van
alle centra is naar verwachting €4,3 bn. Het is
de bedoeling dat Multi zelf de meerderheid
in het fonds zal behouden.
door Henk Brouwer
PropertyNL Magazine 30 januari 2009 nr. 2
Dit is opnieuw een voorbeeld van het naar elkaar toegroeien
van ontwikkelaars en beleggers, met name
bij winkelcentra. Al eerder hadden beursgenoteerde
vastgoedfondsen als Unibail-Rodamco
en Corio omvangrijke ontwikkelingsportefeuilles
opgebouwd. Volgens het boek
‘Strategy for real estate companies’ is de combinatie
van ontwikkelen en beleggen ook een
van de beste modellen die er is. De stabiele
inkomsten uit beleggen maken de betreffende
bedrijven minder gevoelig voor de vastgoedcyclus.
Het boek pretendeert een praktische gids te
zijn bij strategische planning voor vastgoedbedrijven.
De auteurs zijn beide werkzaam
bij Robert Charles Lesser & Co (RCLCO). Dit
is een in 1967 opgericht adviesbureau, dat
zich in het bijzonder toelegt op de vastgoedsector
en dat per jaar meer dan 600 opdrachten
uitvoert. Vastgoed is een van de meest
cyclische bedrijfstakken die er is, aldus website
van RCLCO (rclco.com). Dit moet worden
overwogen bij iedere beslissing. Ook in
het boek wordt hieraan ruimschoots aandacht
besteed. Gesteld wordt dat de strategie
elke paar jaar opnieuw moet worden bezien
in het licht van de actuele ontwikkeling van
de vastgoedcyclus. Het verloop van de cyclus
kan namelijk verrassen. Na een aanzienlijke
terugval begin jaren negentig volgde in de
Verenigde Staten een ongebruikelijk lange
voorspoedige fase tot 2005. In de opgaande
fase verdient het aanbeveling zo veel mogelijk
te verkopen en te bouwen, maar als de
markt keert, wordt een efficiënte organisatie
belangrijker. Na enige tijd kan ook weer voordelig
worden ingekocht, waarmee succes in
de volgende opleving wordt bevorderd.
De kern van het boek bestaat uit acht hoofdstukken
over wat genoemd wordt de acht
zuilen van iedere strategie. In de meeste
hoofdstukken worden discussies over de verschillende
onderwerpen afgewisseld met
voorbeelden van bedrijven die op een bepaald
moment op de behandelde terreinen
succes hadden of juist problemen hebben
ontmoet. In alle gevallen gaat het om Amerikaanse
bedrijven, die bovendien ook nog
klant geweest zijn bij RCLCO, waardoor deze
voorbeelden voor de Europese lezer wellicht
niet altijd even nuttig zullen zijn. Sommige
hoofdstukken zijn interessanter dan andere.
De moeite waard is bijvoorbeeld de aandacht
die gegeven wordt aan de belangrijkste strategische
keuze die er is, namelijk de rol die
de onderneming wil spelen op de vastgoedmarkt.
Onder meer op dit punt wordt gewezen
op het belang van een balans tussen cyclische
en stabiele inkomstenbronnen. Een
bedrijf kan evenwel uitsluitend dan een goede
keuze maken als bekend is waarmee het
geld verdiend wordt. Dit blijkt vaak niet het
geval. In de praktijk is het meestal zo dat de
hoogste marges behaald worden met grondontwikkeling
(met inbegrip van grondspeculatie),
maar de in absolute zin grootste bedragen
worden verdiend met projectontwikkeling.
In principe kan het een lonende strategie
zijn om alleen grond te ontwikkelen en het
realiseren van de gebouwen aan anderen
over te laten.
Andere kwesties die besproken worden, zijn
het identificeren van de klanten en het vaststellen
van de voornaamste competenties
van een bedrijf. Nog weer andere ‘zuilen’ die
aan de orde komen, zijn de groeistrategie en
het vergroten van de winstgevendheid (dat
wil zeggen, het optimaliseren van de marges).
Typerend voor de Amerikaanse oriëntatie
van dit boek is dat aan buitenlandse expansie
nauwelijks aandacht wordt besteed.
Bepaalde besproken onderwerpen, zoals de
organisatorische structuur van een bedrijf,
belonings- en opvolgingsproblemen zijn betrekkelijk
algemeen en zijn niet specifiek van
toepassing op ondernemingen in de vastgoedsector.
Dit geldt evenzeer voor het
hoofdstuk dat handelt over het strategisch
planningsproces.
De waarde van dit boek is dat het de lezer attent
maakt op een veelheid aan onderwerpen
en probleemvelden en inspiratie biedt om
hier zelf over na te denken. Vrijwel ieder
denkbaar aspect wordt genoemd, maar het
betoog is geworteld in de Amerikaanse situatie
en het werk biedt ook geen direct toepasbare
oplossingen voor alle problemen die
zich kunnen voordoen. Wel wordt duidelijk
gesuggereerd dat de schrijvers als geen ander
inzicht hebben in alle situaties en mogelijke
oplossingen en dat is ongetwijfeld een
van de doelstelling van dit boek over strategie
geweest.
