Covid & Property 13: Megadeal van € 375 mln

Patrizia verkocht vandaag een pakket van meer dan 2000 woningen aan het Zweedse Heimstaden. Hierdoor rijst de vraag: waarom koopt of verkoopt iemand in deze tijd zo veel woningen? Het ligt voor de hand om te denken dat de onzekerheden rond corona een voorzichtige partij aanzetten tot verkoop en een koopjesjager verleiden tot aankoop.

Een deal met zoveel woningen is echter een giga-operatie, waarmee adviseur Savills, Loyens & Loeff en PWC maandenlang bezig moeten zijn geweest. Alleen al het notarieel laten passeren van meer dan 2000 woningen is een megaklus.

De beslissing om te verkopen tegen naar schatting € 375 mln zal dus los staan van corona. Maar wat is dan de reden om te verkopen?

Patrizia is een internationale beursgenoteerde asset manager. In PropertyEU Investors-ranglijst is Patrizia een Europese top-10 speler. Die heeft geen last van verkoopdwang. Het ligt ook niet voor de hand dat Patrizia ineens zijn bekomst heeft van Nederlandse woningen. Patrizia was zes jaar geleden de eerste grote buitenlandse speler die zich op de Nederlandse woningmarkt begaf. Dat kon doordat de door speculatie in problemen gekomen woningcorporatie Vestia uitverkoop moest houden.

Daarna bleef Patrizia interesse houden in de Nederlandse markt. Toen Round Hill (Blackstone) vorig jaar de grootste woningportefeuille ooit wilde verkopen (€ 1,4 mrd), stond Patrizia vooraan om te bieden. Verrassend genoeg kwam echter Heimstaden, dat nog weinig vastgoed in Nederland bezat, uit de bus als koper, datzelfde Heimstaden dat nu een Patrizia-portefeuille koopt. Woningwatchers moeten al lang de draad kwijt zijn: wat gebeurt hier? Willen ze nu wel of geen woningen?

De achtergrond is dat Patrizia een asset manager is die niet zelf, maar namens klanten belegt. De nu verkochte Amber-portefeuille staat dus niet op de balans van Patrizia, maar is ondergebracht in een vehikel met een Duits pensioenfonds als eigenaar. Die fondsen hebben een looptijd, net zoals fondsen voor particulieren zoals Annexum die onder meer aanbiedt.

Voor een marktbeeld is inzicht nodig in de looptijden van deze fondsen, meestal tussen de vijf en zeven jaar. De achterliggende eigenaar van de Amber-portefeuille is zes jaar geleden ingestapt in een fonds met een looptijd tot zeven jaar. In het zesde jaar is er een verkoopmoment, want asset managers willen liever voorkomen dat ze met eigenaren over verlenging moeten spreken. Een pensioenfonds heeft een strategie met talrijke verschillende vehikels, en of ze nu goed draaien of slecht, voor velen is de looptijd heilig. Dat kan tot vreemde taferelen leiden: sommige pensioenfondsen verkopen en zetten tegelijk een vraag uit voor een nieuw fonds. Als dit pensioenfonds dat ook zou willen, zou dat wel eens moeilijk kunnen zijn. Zo veel grote woningportefeuilles zweven er niet boven de markt.

Deze praktijk stelt asset managers voor problemen. In de eerste plaats willen ze helemaal niet verkopen, omdat zij als asset manager willen groeien. In de tweede plaats willen ze zeldzame asset categorieën, zoals Nederlandse huurwoningen, ook graag in beheer houden. Zij zouden het liefst willen verkopen aan een andere klant van hen. In onzekere tijden is de huurstroom van woningen een vaste waarde waar veel pensioenfondsen blij mee zijn. Asset managers kunnen de portefeuille echter niet intern doorschuiven aan een andere klant, want dan zou er een ‘conflict of interest’ ontstaan. Vandaar dat ‘concurrent’ Heimstaden er nu met de Amber-portefeuille vandoor kan gaan.

Vroeger was het ‘not done’ dat pensioenfondsen vastgoed van elkaar kochten. Bestuurders dachten dan in termen van: als er twee ruilen moet er één huilen, en ik wil niet tot die laatste categorie behoren. Nu moeten beleggers wel.

Nederland krijgt door deze handel niet meteen meer huurwoningen. De hoop is dat meer liquiditeit in de markt uiteindelijk meer investeerders aantrekt, zodat de woningmarkt op de langere termijn gezonder wordt.