Columnist Johan Conijn noemt het een illusie om te denken dat met deze objectsubsidie het woningtekort versneld wordt ingelopen.
Ook de rijksbegroting voor 2027 staat weer in het teken van woningbouw. Het bedrag van € 1 mrd dat daarvoor in het coalitieakkoord was gereserveerd, heeft allerlei bestemmingen gekregen. Daaronder ook een nieuwe subsidie voor de private woningbouw. Vanaf 2029 is gedurende vijf jaar € 100 mln per jaar beschikbaar. In totaal € 0,5 mrd. Het gaat om objectsubsidie, naar verluidt € 10.000 per nieuwbouwwoning, zodat daarmee jaarlijks 10.000 middenhuurwoningen gesubsidieerd kunnen worden. Het doel is dat daarmee de woningbouw van private verhuurders versnelt en toeneemt.
De objectsubsidie verlaagt in feite de netto aankooprijs van de huurwoning. Als we aannemen dat institutionele beleggers middenhuurwoningen voor circa € 400.000 per woning verwerven, dan leidt de objectsubsidie tot een verlaging van de aankooprijs met 2,5%. Voor beleggers is die verlaging van belang voorzover er een effect is op het looptijdrendement van de exploitatie. De mate waarin het looptijdrendement verbetert, hangt van verschillende factoren af. Gemiddeld genomen zal een objectsubsidie van € 10.000 leiden tot een verbetering van het looptijdrendement met 0,3 procentpunt. Een kleine druppel op een plaat die door de stijgende rente en de oplopende bouwkosten al steeds gloeiender is geworden. De objectsubsidie zal dus niet zoveel zoden aan de dijk zetten.
De achterliggende logica van deze nieuwe regeling is ook niet het stimuleren van de woningbouw door private verhuurders. Het introduceren van deze objectsubsidie is onderdeel van het ‘staatssteundossier’. De Europese Commissie heeft eind 2025 in het Vrijstellingsbesluit behalve voor sociale huisvesting, nu ook voor betaalbare huisvesting staatssteun mogelijk gemaakt. In de Nederlandse verhoudingen gaat het om middenhuurwoningen. Voor woningcorporaties zit uitbreiding van de staatssteun in de pijplijn via de borging van leningen voor middenhuurwoningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Een voorwaarde voor staatssteun aan woningcorporaties is dat ook andere verhuurders staatssteun ontvangen. En zo komt de objectsubsidie op het toneel. Deze dient te zorgen voor een gelijk speelveld tussen woningcorporaties en private partijen. Of met een objectsubsidie van € 10.000 een gelijk speelveld wordt gerealiseerd, is zeer de vraag. Het financiële voordeel van borging door het WSW is naar verwachting veel hoger dan de 0,3 procentpunt waarmee het looptijdrendement door de objectsubsidie toeneemt.
Daarbij komen nog verschillende voorwaarden voor het ontvangen van staatssteun voor middenhuurwoningen. Op basis van het Vrijstellingsbesluit dient de huurprijs van de gesubsidieerde huurwoningen lager te zijn dan de markthuur. De huurwoningen dienen verhuurd te worden aan huishoudens die op een betaalbare huurwoning zijn aangewezen. En, niet onbelangrijk, de gesubsidieerde huurwoningen dienen minimaal twintig jaar beschikbaar te blijven in het middensegment. Zo’n instandhoudingstermijn is niet ongebruikelijk voor huurwoningen in dit segment. Veel gemeenten komen met ontwikkelaars een instandhoudingstermijn overeen. De wens van de gemeente is begrijpelijk, maar het heeft wel een negatief effect op het rendement van de belegger.
Het is nog afwachten hoe de nieuwe regeling er precies uit gaat zien. Op basis van wat nu bekend is, zal het geen succes worden. Uiteraard zal de objectsubsidie aangevraagd worden, als toch al aan de voorwaarden is voldaan. Alle kleine beetjes zijn welkom. Het is echter een illusie om te denken dat de voorgenomen objectsubsidie voor middenhuurwoningen van private partijen een bijdrage levert aan het versneld inlopen van het woningtekort. Het is een afkoopsom om geen problemen te krijgen wanneer woningcorporaties in het middensegment staatssteun krijgen.
Het is duidelijk dat de woningbouw hiermee niet is geholpen. De afgelopen jaren hebben private partijen een grote bijdrage geleverd aan de nieuwbouw: gemiddeld ruim 30.000 nieuwe huurwoningen per jaar. Door allerlei ontwikkelingen, niet in de laatste plaats de gestegen rente en de hogere bouwkosten, staat deze woningbouw op het spel. Een serieuzere aanpak dan de nu voorgestelde objectsubsidie is wenselijk om deze woningbouw op peil te houden.
Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 25 september 2026
