De Alliantie is actief in de Noordvleugel van de Randstad, in de regio Amsterdam, westelijk Flevoland, het Gooi en de regio Amersfoort. In deze regio is de beschikbaarheid van woningen een groot issue.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 26 oktober 2018
Maatschappelijk en politiek staat het onderwerp wonen hoog op de agenda. Er moet gebouwd worden, want er moeten goede, passende woningen komen. In de bestaande stad worden nieuwe woongebieden aangewezen, vaak door transformatie van bestaande functies naar wonen. En buiten het bestaande stedelijk grid worden nieuwe gebieden geactiveerd door het opofferen van groene gebieden aan de rand van de stad.
Naast beschikbaarheid is ook de betaalbaarheid, vooral in de Randstad, van maatschappelijk belang. De grote vraag gekoppeld aan het lage aanbod stuwt de prijs en de ongedeelde, inclusieve stad vraagt flankerend beleid. De krapte zien we in alle financieringscategorieën, zoals sociale huur, middeldure huur en koop.
Als laatste wil ik in dit kader de duurzaamheidsagenda noemen. Op weg naar CO2-neutraal in 2050 ligt er een enorme opgave op ons te wachten, vooral in de bestaande woningvoorraad. Ten opzichte van de problematiek in de nieuwbouw is dat toch echt van een zwaarder kaliber.
In het woondebat vind ik dat de kansen en risico’s van deze bestaande voorraad onvoldoende belicht worden. De combinatie van bovenstaande beleidsambities (beschikbaarheid, betaalbaarheid, duurzaamheid) moet ook juist in de bestaande wijken een plek krijgen.
Mijn pleidooi is dat we, naast bestaande sporen van transformatie en nieuwe uitleglocaties, juist ook het spoor van de bestaande (woon)wijken aan de opgave toevoegen. Deze voorraad vraagt een enorme investeringsimpuls, en naar mij idee veelal met een (te) hoog kostenniveau in relatie tot de (te) lage kwaliteit die wordt gerealiseerd. En vaak liggen deze wijken centraal in de stad, waar substantiële verdichting mogelijk is. Hier is vaak een factor 2 in terug te bouwen volume zeker geen onhaalbare casus.
Nieuwbouw op deze plekken levert up-to-date kwalitatieve, duurzame woningen, dicht bij voorzieningen en OV. Daarbij wordt de vitaliteit van de wijk verbeterd doordat voorzieningen meer draagvlak krijgen, er ruimte komt voor woon/werkconcepten en de eenzijdigheid wordt doorbroken.
Waarom is dit spoor onderbelicht in de discussie? De eerste reactie op binnenstedelijke herstructurering op deze schaal is die van een onhaalbare opgave. Zware participatietrajecten, veel kapitaalvernietiging en de (on)mogelijkheden voor herhuisvesting zijn hier aan de orde. Tegelijkertijd vraagt de huidige energie- en duurzaamheidsdiscussie echter dusdanige middelen dat heroverweging van traditionele afwegingen aan de orde is. Natuurlijk zijn zulke opgaven ingewikkeld, maar de aanleg van nieuwe woonwijken en transformatie van nog functionerende bedrijventerreinen naar binnenstedelijk wonen zijn ook ingewikkeld en kostbaar.
Begrijp me goed: ik pleit zeker niet voor een doorgeslagen sloopwoede in Nederland. Slopen moet echter niet bij voorbaat uitgesloten worden, al moet het uiteraard gebeuren met respect voor de huidige bewoners in de wijken en een solide social engineering. Naast sloop zijn er in de bestaande wijken oplossingen voor optoppen, okselinvullingen en bijbouwen van volume aan de bestaande voorraad.
Wellicht lijkt dit alles op het eerste gezicht een druppel op een gloeiende plaat, maar onderzoekservaringen binnen de Alliantie leren ons dat het om substantiële hoeveelheden gaat, en dat terwijl wij nog geen 1% van de woningvoorraad in Nederland in bezit hebben. Volgens mij zal voor de uiteindelijke oplossing van het probleem langs alle genoemde sporen gezocht moeten worden; die plancapaciteit hebben we nodig om de aantallen te halen.
Op onderdelen zal, om echt meters te kunnen maken, flankerende wet- en regelgeving ontwikkeld moeten worden. Alleen dan kan dit derde spoor van potentiële woningproductie in bestaande woonwijken aan deze opgave worden toegevoegd. Dan slaan we meerdere vliegen in één klap, in samenwerking met de diverse stakeholders in de stedelijke opgave.
Jan van Barneveld is directeur van de Alliantie Ontwikkeling. Hij geeft de column door aan Heleen Aarts, ceo van Amvest
