#hoedan is de grote vraag voor de nieuwbouwproductie in Nederland. #hoedan is ook de grote vraag bij verduurzaming en de inzet van de beperkte middelen die woningcorporaties hebben. En dan zijn de woningcorporaties ook nog de startmotor van de energietransitie.
Door Claudia Siewers
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 27 november 2020
De kost gaat voor de baat uit. Projectontwikkeling duurt jaren. We kennen alle gezegdes wel over projectontwikkeling. Feit is dat de verhuurderheffing een flinke streep heeft gezet door de nieuwbouwproductie in Nederland. En dat niet alleen. Ook de beperking van de kerntaak van corporaties tot een simpel artikel in de Woningwet van 2015 (art. 45 voor de liefhebbers) was een reden voor veel corporaties om te snijden in nieuwbouwprojecten. Er kwam een lange lijst van zaken waarin corporaties niet meer mochten investeren: middeldure huur, scholen, leefbaarheid in wijken, kinderdagverblijven en gymlokalen. Plinten mochten niet meer dan 10% BOG hebben, en ga zo maar door. De onduidelijkheden die ontstonden over de uitleg van de Woningwet zorgden bovendien voor nog meer stagnatie. De inkomsten van woningcorporaties werden sterk beperkt door het invoeren van de huursombenadering. Inmiddels verstrijken de jaren en worden de scherpe randjes langzaam weggevijld. De belangrijkste ‘hinderpunten’ van de Woningwet uit 2015 staan echter nog steeds overeind. Er blijven dus voor woningcorporaties structureel minder inkomsten, minder mogelijkheden om te kunnen bouwen en de verhuurderheffing is er ook nog steeds.
Toch is er grote behoefte aan nieuwbouw en het upgraden van het bezit. Niks nieuws voor u als lezer natuurlijk, maar #hoedan is de grote vraag. Ik heb een paar ideeën voor u:
Ten eerste maken gemeenten, corporaties en hun huurdersorganisaties ieder jaar zogenaamde prestatieafspraken. Die afspraken zijn wederzijds. De corporatie doet een bod op de woonvisie van de gemeente en mag ook vragen om een wederprestatie van de gemeente. Michael de Groot schreef vorige maand al over de samenwerking tussen de gemeente en de woningcorporatie als twee kapiteins op een schip. Ook de huurders zijn partij, en worden gevraagd in te stemmen met de prestatieafspraken. Steeds vaker vragen zij om prestaties, en leveren zij een tegenprestatie in termen van huurderbetrokkenheid. Nieuw is dat ook zorginstellingen zich aansluiten bij de prestatieafspraken. Dat mocht al, maar dat gebeurde niet vaak.
De juridische status van de prestatieafspraken is overigens zacht. Er mag over geprocedeerd worden, maar dat gebeurt zelden. Wel is er een commissie ingesteld die geschillen tussen de huurdersorganisatie, de gemeente en de corporatie beslecht. Dat is de Commissie Dekker. Er zitten leuke uitspraken tussen. Bijvoorbeeld over de gemeente Rotterdam, die een corporatie wilde verplichten tot het opkopen van panden in een focuswijk om die met verlies door te verkopen aan een projectontwikkelaar. Of een gemeente die door de gemeenteraad werd gedwongen om de overdracht van een pand aan een corporatie te staken, omdat de corporatie haar verkoopbeleid niet wilde wijzigen.
Het blijkt voor sommige gemeenten nog een grote stap te zijn om nieuwe sociale woningen toe te staan in hun paradijselijke omgeving. De prestatieafspraken zijn dus het middel om harde afspraken tussen gemeenten en corporaties te maken. Regeren is vooruitzien. De meeste prestatieafspraken zijn openbaar en daarmee in te zien voor iedere commerciële belegger of projectontwikkelaar. Tip: Wilt u meer weten over de lokale woningcorporatie(s)? Kijk op www.visitaties.nl en zoek het laatste visitatierapport op.
Een tweede tip is verkaveling. Ruilverkaveling wordt al sinds jaar en dag toegepast in de agrarische sector. De stedelijke variant hiervan heet stedelijke herverkaveling. Helaas is daar geen vrijstelling van overdrachtsbelasting voor opgenomen, waardoor het middel minimaal gebruikt wordt. Maar dit zou heel goed het antwoord op #hoedan kunnen zijn! Door bezit te clusteren worden efficiencyvoordelen behaald. Die wet op de overdrachtsbelasting wordt toch al gewijzigd voor de vrijstelling van de starter. Kan dit er dan niet in mee?
#hoedan is vooral een kwestie van experimenteren en evalueren.
Mr. Claudia Siewers is bestuurder bij de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland
