Chris Kuijpers, directeur generaal Volkshuisvesting & Bouwen van BZK, is positief over het woningbouwbeleid. ‘We zijn op de goede weg om het woningtekort op de langere termijn weg te werken, maar dat vraagt ook wat van de markt.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 7 juni 2024
Het interview met het Haagse anker voor woningbouw, Chris Kuijpers – officieel directeur generaal Volkshuisvesting & Bouwen van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) – begint ogenschijnlijk onder ongunstig gesternte. NRC opent de dag van het interview met een geheim rapport van het ministerie van BZK met kritische kanttekeningen over de haalbaarheid van de nieuwe kabinetsplannen in het Hoofdlijnenakkoord. Onderliggende NRC-boodschap: Wilders cum suis kunnen veel willen, maar het ambtenarenapparaat is een niet te onderschatten macht om beleid te killen.
Gepokt en gemazeld
Je moet echter met zwaar geschut komen om Kuijpers uit zijn comfortzone te halen. Hij is gepokt en gemazeld in De Haag, al zag het er aanvankelijk naar uit dat hij een wetenschappelijke carrière zou maken. Hij begon na zijn studie als universitair docent en onderzoeker bij de Universiteit van Utrecht. Daarna rees zijn ster in sneltreinvaart in Den Haag. In 2007 werd hij voor het eerst directeur generaal. Omdat het ministerie van Volkshuisvesting door minister Blok ten grave was gedragen, bekleedde Kuijpers de functie van directeur generaal Ruimte bij een ander ministerie: Infrastructuur & Milieu.
Sinds 2022 is Kuijpers directeur generaal Volkshuisvesting & Bouwen bij BZK. Het ministerie van Volkshuisvesting is onder het kabinet Rutte IV weer als een feniks herrezen, maar werd om praktische redenen ondergebracht bij BZK. Minister De Jonge werd het boegbeeld van Volkshuisvesting, en is ook demissionair minister van BZK. En of het nu bij het ministerie van I&M is, bij Volkshuisvesting of bij BZK: overal is Kuijpers te vinden. Als minister De Jonge het moest laten afweten, was Kuijpers vaak zijn vaste vervanger. Menigmaal bleek dat de toehoorders uit het vastgoed achteraf verrassend enthousiast waren over de wissel: Kuijpers kent nu eenmaal alle Haagse geitenpaadjes.
Laconiek
Kuijpers reageert laconiek op het lekken van vertrouwelijke info aan NRC. ‘Op zich is zo’n notitie niets bijzonders. Wij maken naar aanleiding van elk kabinetsplan een analyse van de kansen en risico’s van toekomstige beleidsplannen. Dat hebben we bij de totstandkoming van Rutte II, III en IV ook gedaan. Het zijn interne stukken, waarbij ambtenaren zich vrij voelen om een discussie over beleid te voeren. Het is natuurlijk niet de bedoeling dat zo’n stuk in de publiciteit komt. Ik weet ook niet hoe NRC dit heeft weten te bemachtigen.’
Het ambtelijke stuk wijst op een blijvende ‘massieve’ woningopgave, ook al zou het lukken de migratie in te dammen, en een acuut tekort aan opvanglocaties. Ziet Kuijpers zelf ook spanning tussen het Hoofdlijnenakkoord en het beleid van minister De Jonge in de afgelopen tijd?
‘Ik zie in het Hoofdlijnenakkoord juist veel continuïteit met het ingezette beleid: minder procedures, doorgaan met woondeals, kijken naar wat kan met een straatje erbij, optoppen en de aandacht niet eenzijdig richten op hoge verdichting.’
Niet genoemd door de ambtenaren in NRC, maar wel in het Hoofdlijnenakkoord: het politiek controversiële punt van belasting op grondbaten. Hoe kijkt Kuijpers daar tegenaan?
‘Het klopt dat dit nieuw beleid zou betekenen. Dit zou een nieuw instrument kunnen zijn, maar dit moet nog helemaal worden doorgerekend op de effecten.’
In het verleden bleek vaak dat het niet zozeer Hugo de Jonge was die (buitenlandse) beleggers verjoeg, al helpt zijn middenhuurbeleid niet mee, maar vooral het ministerie van Financiën met zijn verhoging van de overdrachtsbelasting, het intrekken van de FBI-status en de aanpak van de winsten van zogenoemde special purpose vehikels (zie ook pagina 22 in deze editie).
‘Wij vinden het belangrijk om het investeringsklimaat te monitoren, en daarbij hoort zeker ook het fiscale klimaat. Wij zijn bijvoorbeeld met Financiën bezig met een evaluatie van de overdrachtsbelasting. Ik kan nog niet zeggen wat daaruit komt. We hebben ook een structureel overleg ingesteld om het investeringsklimaat te monitoren (onder leiding van de voormalige directeur van Rabo Real Estate, Roel van de Bilt). We zitten dus op dit punt niet stil. Ik vind dat ik van de beleggers ook wat mag verwachten. Zij moeten kijken naar de kansen die Nederland biedt, en specifiek de woningmarkt. Er moeten tot en met 2030 nog 800.000 woningen gebouwd worden, waarvan twee derde betaalbaar. Het heeft geen zin om steeds maar hogere huren te vragen als mensen met een normaal inkomen die niet kunnen betalen. Dat vraagt óók van de markt meer inzicht in en participatie over hoe het wel kan, in plaats van hardnekkig vast te houden aan oude verworvenheden.’
Maar haal je op die manier je prognoses voor woningaantallen?
‘Door de crisis is dat dit jaar nog niet mogelijk, maar we zijn wel op de goede weg om het woningtekort op de langere termijn weg te werken. We hebben nu de mogelijkheid om op provinciaal en gemeenteniveau doorzettingsmacht te krijgen. Het is niet meer zoals vroeger een wens om te komen tot meer woningen; het is nu een rijdende trein. Vroeger hadden we beperkte middelen, maar met Rutte IV zijn we de regie gaan herpakken. Dat is gelukt.’
Het is nog onvoldoende gelukt om woningcorporaties te mobiliseren. Onder verwijzing naar wankele balansen en onvoldoende locaties realiseerden zij vorig jaar niet de gehoopte 30.000, maar slechts 15.000 woningen.
‘Door de afschaffing van de verhuurderheffing hebben corporaties nu de ruimte om hun doelen voor de volkshuisvesting te realisering. Uit de doorrekeningen blijkt dat dit financieel ook mogelijk is. We hebben prestatieafspraken gemaakt, ook voor gemeenten. Die afspraken staan. Vergelijk het eens met vier jaar terug: de bouw heeft aan innovatiekracht gewonnen. Denk aan flex-woningen. Door de industrialisatie van woningprocessen kunnen we goedkoper en duurzamer bouwen.’
In Nederland zijn ongeveer twintig partijen die zich met seriematige woningbouw bezig houden. Ze draaien allemaal niet op volle capaciteit, doordat de woninglocaties er niet zijn. En als die er wel zijn, is de infrastructuur niet op orde, en mocht dat allemaal kloppen, dan is het ambtenarenkorps te klein om de woninglocatie tot een succes te maken.
‘Ik zie dat veel minder somber. We hebben de afgelopen tijd grote bijdragen vrijgemaakt voor de volkshuisvesting. In het nieuwe Hoofdlijnenakkoord is € 5 mrd vrijgemaakt voor Volkshuisvesting en € 2,5 mrd voor infrastructuur. Dat is best goed. Daarmee zal de woningnood zeker kunnen afnemen. In het Hoofdlijnenakkoord staat bijvoorbeeld ook dat procedures korter moeten. Nu kunnen omwonenden als er een locatie is gevonden, het proces eindeloos vertragen.’
Het nieuwe kabinet wil 22% besparen op het ambtenarenkorps. De marktpartijen klagen nu al dat projecten vertraging oplopen door een tekort aan ambtenaren. Hoe los je dat op? Een uitzondering voor woningambtenaren, net zoals bij ICT?
‘Kijk, dit zijn beleidsvoornemens. Dat is iets anders dan oplossingen op detailniveau. Er zullen zeker handjes nodig zijn, en die zullen er ook komen.’
Met welke boodschap gaat u naar de Provada 2024?
‘Er zijn twee grote items waarover ik met de markt wil spreken: de haalbaarheid van twee derde betaalbare huur en de regie op de grootschalige woningbouw. Ik wil dat we leren van de Vinex, een grootschalige publiek–private samenwerking. Wat kon er in die tijd wel en wat is ervoor nodig om dat weer tot stand te brengen? Als gevolg van de crisis is er nu minder gebiedsontwikkeling, maar het Rijk heeft wel 17 woninglocaties aangewezen om voor 2030 in ontwikkeling te nemen. We hebben niet stilgezeten; het Rijk heeft de regie in de woningmarkt herpakt. Er zijn nieuwe kaders. Dat neemt niet weg dat we de private sector keihard nodig hebben.’
Wanneer komt er een jaar met 100.000 woningen?
‘Dit jaar is dat nog te vroeg, maar we gaan alles op alles zetten om in 2025/2026 de 100.000 aan te tikken!’
Chris Kuijpers en PropertyNL op de Provada
Dit jaar draait de Provada vooral om woningontwikkeling. Het ministerie van BZK speelt daarbij een hoofdrol. Dat begint met de aftrap om 10 uur samen met Peter Schreuter. ’s Middags reikt demissionair minister De Jonge de PropertyNL Middenhuur Award uit. Chris Kuijpers komt woensdag aan het woord over grootschalige woningbouw en doorontwikkeling van de Vinex-werkwijze.
Op de stand van PropertyNL (12.49)
Dinsdag 11 juni
14.00 uur: Voorop in verduurzaming: transformeer je vastgoedportfolio met slimme energiesystemen (met Fudura)
16.00 uur: Uitreiking Middenhuur Award 2024 (met Sustay en minister Hugo de Jonge)
Woensdag 12 juni
11.00 uur: Gaat alles sneller en beter met de Omgevingswet? (met NewGround Law)
12.30 uur: Fiscaal investeringsklimaat voor vastgoedbeleggers (met Deloitte)
14.00 uur: Is jouw vastgoed klaar voor de toekomst? De nieuwe rol van de technisch dienstverlener (met Croonwolter&dros)
15.30 uur: Netcongestie? Wij hebben de oplossing! (met Croonwolter&dros)
Donderdag 13 juni
11.00 uur: Voorop in verduurzaming: transformeer je vastgoedportfolio met slimme energiesystemen (met Fudura)
12.30 uur: We kunnen het dak op 2.0 (met CMS)
13.30 uur: Uitreiking PropertyNL Re-Use Awards 2024
