Peter van Dijk koopt een deel van winkelcentrum De Weiert en ontwikkelt nieuwbouw op het Noorderplein. Door Ronald de Blauw PropertyNL Magazine 16 september 2011 nr. 14
Peter van Dijk koopt een deel van winkelcentrum De Weiert en ontwikkelt nieuwbouw op het Noorderplein.
Door Ronald de Blauw
PropertyNL Magazine 16 september 2011 nr. 14
Met de aankoop van een deel van winkelcentrum De Weiert in april en onlangs de bibliotheek aan het Noorderplein heeft de particuliere belegger en ontwikkelaar Peter van Dijk zijn vastgoedportefeuille in Emmen flink uitgebreid. De totale investering komt uit op meer dan € 50 mln, een opmerkelijke transactie in een tijd dat de markt er nog niet echt florissant voor staat. En van Dijk heeft met zijn nieuwbouwontwikkeling bij het Noorderplein nog veel meer in de pijplijn.
Met vier medewerkers is Peter van Dijk Projects & Investments een kleine en slagvaardige organisatie. Het kantoor is nu nog gevestigd in zijn historische woonboerderij aan een smal laantje in het buurtschap Zuid Barge aan de stadsrand, maar binnenkort verhuizen ze naar hartje Emmen. Van Dijk en zijn collega’s zullen hun activiteiten dan ontplooien vanuit een kantoorruimte boven een aantal winkels in De Weiert. Een nieuwe fase in de groei van zijn bedrijf, aldus Van Dijk. ‘Zo zijn we beter bereikbaar en hebben we meer ruimte.’
De Weiert, met 25.000 m² het grootste winkelcentrum van Drenthe, ligt midden in het centrum en pal naast de dierentuin. Het winkelcentrum werd geopend in 1961 en in 2002 herontwikkeld door William Properties (thans ASR Vastgoed Ontwikkeling). De verkopende partij was het Spoorweg Pensioen Fonds, vanaf het begin de grootste eigenaar, naast een aantal andere eigenaren, zoals Corio (AH supermarkt) en Redevco. Van Dijk betaalde voor zijn deel (13.000 m²) € 48 mln en kreeg daarmee 63 winkels en 153 parkeerplaatsen in handen, met als huurders onder andere als Blokker, Vero Moda, Vet Mode en Burger King. Grootste huurder is The Sting, die recentelijk de herontwikkelde ruimte van de voormalige bioscoop voor een periode van tien jaar in gebruik heeft genomen. Het gaat hier om 1600 m² verdeeld over twee verdiepingen. Het beheer en de verhuur van De Weiert wordt uitgevoerd door WPM, die dat ook al deed in opdracht van SPF.
Het Noorderplein ligt naast De Weiert en het gebied rondom dit plein wordt ingrijpend vernieuwd. De bibliotheek, gekocht voor € 2,5 mln, is onderdeel van deze plannen, maar blijft behouden. Bij het Noorderplein ontwikkelt Peter van Dijk Projects and Investments een winkelcomplex van ruim 13.000 m². Het wordt gebouwd deels op een parkeerplaats en deels op de plek van een flatgebouw uit de jaren ’80 en een voormalig hotelgebouw, dat maar anderhalf jaar als zodanig heeft gefunctioneerd en vervolgens jaren leegstond. Dit is het in Emmen beruchte ‘Roze Hotel’, vernoemd naar de kleur van de gevel. Beide panden worden binnenkort gesloopt om ruimte te bieden aan het ontwerp van Attika Architecten en De Nijl Architecten. De Mediamarkt heeft een 10-jarig contract getekend voor 5600 m² en een andere grote winkelketen opteert voor 4400 m². Daarmee is het nieuwbouwproject grotendeels verhuurd en resteert nog 2800 m² voor de markt. De bestaande bibliotheek wordt uitgebouwd om aan te sluiten op de Mediamarkt. Een horecazaak wordt verplaatst naar de begane grond van het bibliotheekpand. De oplevering is gepland is voorjaar van 2013. Onder het winkelcomplex realiseert de gemeente een tweelaagse ondergrondse parkeergarage met plaats voor 500 auto’s, die aansluit op de bestaande garage onder De Weiert die eveneens 500 plaatsen telt. Van Dijk ontwikkelde eerder voor eigen portefeuille in het naburige Klazienaveen, behorend tot het grondgebied van de gemeente Emmen, winkelcentrum Het Schip. Het eerste deel (3000 m² winkelruimte met daarboven 30 koopappartementen) is reeds opgeleverd en de tweede fase – eveneens 4000 m² retail - is bijna gereed. De Weiert is de eerste grote beleggingstransactie van de particuliere investeerder uit Emmen. ‘Het voordeel van het kopen van een bestaand winkelcentrum in vergelijking met een nieuwe ontwikkeling is dat het direct huurinkomsten genereert en rendement oplevert, terwijl een project als Het Schip een voorinvestering en lange adem vergt. Maar ik heb De Weiert niet gekocht om het te laten liggen zoals het nu is, het is een centrum met herontwikkelingspotentie.’
Het is hem niet te doen om het opbouwen van een beleggingsportefeuille op zich, maar Van Dijk ziet de investering als een middel om nieuwe ontwikkelingen te kunnen starten. ‘Het gaat mij er vooral om plezier te hebben in het vak en dan ga ik bij voorkeur met herontwikkeling in bebouwd gebied aan de slag. Daarbij is het zaak om vanuit het oogpunt van de winkelier te opereren, hun belangen stel ik centraal in mijn aanpak. Ik heb het voordeel dat ik zelf 20 jaar ervaring heb als winkelier, onder andere met de noordelijke elektronicaketen Haka waar ik eigenaar van ben geweest.’ Projecten doet hij bij voorkeur zelf, voor eigen rekening en risico, en niet in PPS-verband of binnen een joint venture of ontwikkelingscombinatie. ‘Bij de gemeente zijn nog al eens personeels- en bestuurswisselingen en daar wil ik niet afhankelijk van zijn. Bovendien wil ik bij wijze van spreken morgen met iets kunnen beginnen als ik het in mijn hoofd heb gehaald. Binnen een samenwerkingsverband is er altijd een tweede partij die moet meebeslissen.’
Zijn portefeuille, zowel bestaand vastgoed als het nieuwbouwplan voor de Mediamarkt, heeft een omvang van circa € 110 mln. ‘Mijn portefeuille in Emmen omvat nu ongeveer 40.000 m², inclusief het plan voor het Noorderplein en daar wil ik het voorlopig bij laten. Ik streef naar meer spreiding in de projecten en kijk daarbij naar andere steden in Nederland. Ik investeer bij voorkeur in A1-locaties met 10-jarige huurcontracten, het liefst met landelijke ketens. Dat garandeert een stabiele huurstroom.’
Landelijke ketens willen volgens Van Dijk graag in het centrum van Emmen zitten, dat blijkt ook uit de komst van de Mediamarkt naar de stad. Hij maakt zich geen zorgen over de voorspelde bevolkingskrimp in het oosten van Drenthe. ‘Die doet zich vooral voor in de kleinere dorpen. De bevolking van de gemeente Emmen krimpt volgens het CBS de komende 20 jaar van 110.000 naar 107.000 inwoners. Maar de stad heeft een zuigende werking op de regio en is koopstad nummer één in Drenthe. Dat zal zo blijven. Bovendien is Emmen bezig om met verlaagde grondprijzen nieuwe bewoners te lokken, ook mensen uit het westen.
Profiel Peter van Dijk
Voor Peter van Dijk (44) begon het met de overname van de wit- en bruingoedzaak van zijn vader in Klazienaveen. Hij was toen 18 jaar. Hij bouwde deze onderneming verder uit en opende meerdere vestigingen in Emmen en omgeving. Later kon hij de lokale elektronicaketen Haka in Emmen, met 30 medewerkers, overnemen. Tien jaar geleden verkocht hij zijn retailbusiness, maar hield hij het winkelvastgoed in handen en stapte in de projectontwikkeling. Met dit startkapitaal wist hij een klein woon/ winkelproject in Klazienaveen (13.000 inwoners) te realiseren, dat hij vervolgens verkocht aan een plaatselijke bouwonderneming. Zijn volgende project in hetzelfde veendorp baarde heel wat meer opzien en was tegelijk ook controversieel: de overbouwing van het kanaal dat dwars door het dorp loopt met winkels en daarboven woningen (in totaal 7000 m² winkels). Het gemeentebestuur schaarde zich achter zijn idee, dat volgens Van Dijk niet op marktonderzoek maar vooral op zijn gevoel was gebaseerd. De eerste fase was een high tech ontwerp van het Delftse bureau Cepezed en de tweede fase werd ontworpen door Fame Groep. ‘Het was een hele strijd om dit plan voor elkaar te krijgen en in het begin was men best wel sceptisch’, zegt Van Dijk. ‘Aanvankelijk was het moeilijk om de projectfinanciering rond te krijgen en het eerste project heb ik met eigen geld gefinancierd. Maar dankzij de zichtbare resultaten in Klazienaveen, was dat bij volgende projecten eenvoudiger.’ De Friesland Bank was lange tijd de financier van Van Dijk, maar voor die bank werd hij een maatje te groot. Nu zijn FG H en ING REF de thuisbankiers. In Emmen kocht Van Dijk meerdere panden in aansluiting op zijn nieuwbouwplan voor het Noorderplein, waaronder de bibliotheek. Met de aankoop van De Weiert is hij een van de grootste vastgoedinvesteerders van Emmen geworden. Maar vooral is Peter van Dijk bekend als de hoofdsponsor van FC Emmen, iets wat hij tien jaar eerder mijn zijn onderneming Haka ook al was.
Emmen
Emmen is de grootste plaats in de provincie Drenthe. De stad telt circa 57.000 inwoners en de gemeente, inclusief de dorpen Klazienaveen, Emmer-Compascuum, Erica, Schoonebeek en Nieuw-Amsterdam ruim 109.000 mensen. Qua grondgebied is het een van de grootste gemeenten van Nederland. In het verzorgingsgebied van het winkelcentrum wonen circa 250.000 mensen, waarvan een deel in Duitsland.
In het centrum van Emmen zijn grote veranderingen op handen, die zijn opgenomen in het Masterplan Emmen Centrum 2020. Zo werkt de gemeente onder de noemer Atalanta op dit moment aan drie grootschalige projecten: Centrum-West, Hoofdstraat en De Verbinding. Het bestaande Dierenpark Emmen wordt verplaatst naar het westen van het centrum, waar nu al een aantal attracties en de parkeerplaats is gesitueerd, verbonden met de oude dierentuin via een immense loopbrug die over het winkelcentrum heen is gebouwd. De nieuwe dierentuin wordt gecombineerd met een theater en op het terrein van het oorspronkelijke dierenpark worden woningen gerealiseerd, waarbij de structuur het park intact blijft (het ‘Mensenpark’). Met het project De Verbinding komt er tussen De Weiert en het nieuwe dierenpark een groot ‘ontmoetingsplein’. De gemeente wil dat de achterkant van De Weiert die grenst aan het plein meer als voorkant gaat functioneren en dat het winkelcentrum minder naar binnen gekeerd is. De drukke verkeersweg die een barrière vormt tussen het centrum en het nieuwe dierenpark wordt ondergronds gebracht.
Het centrum zal met deze projecten de komende jaren een complete gedaanteverwisseling ondergaan. In de nabije toekomst is er volgens de gemeente meer dan nu sprake van een uitnodigend, toegankelijk en goed bereikbaar stadshart. In totaal investeren de gemeentelijke en provinciale overheid en marktpartijen bijna € 500 mln.
