Het transactievolume in zorgvastgoed kwam in het eerste half jaar van 2024 uit op € 275 mln. Dit is ruim een verdubbeling ten opzichte van het eerste half jaar van 2023. Opvallend is echter dat het aandeel nieuwbouwtransacties in het beleggingsvolume blijft steken op 35%. Dit blijkt uit onderzoek van Capital Value.
Waar de internationale beleggers in 2023 nog terughoudend waren, toonden zij in het eerste half jaar van 2024 meer belangstelling voor de zorgvastgoedmarkt. Nederlandse beleggers hadden desondanks in het eerste half jaar een aandeel van 90% in het transactievolume. Het zwaartepunt binnen de zorgvastgoedmarkt ligt met 182 miljoen euro (65% van het transactievolume) op transacties van particuliere woonzorglocaties.
De transactie van de portefeuille van Wonen bij September heeft volgens Capital Value een flinke bijdrage geleverd aan deze laaste categorie. Bouwinvest kocht deze portefeuille met 11 woonzorglocaties van het Franse beursgenoteerde Emeis, dat om financiële redenen de laatste jaren diverse vastgoedportefeuilles verkocht aan institutionele beleggers. Daarnaast was er in deze periode weer meer activiteit vanuit de particuliere vastgoedfondsen op de zorgvastgoedmarkt. De aankoop van drie locaties van Domus Valuas door Capitalisers is hier een goed voorbeeld van.
Nieuwbouw blijft achter
Het aandeel nieuwbouw in het transactievolume blijft het eerste half jaar echter achter. Het geïnvesteerde volume van €92 mln in nieuwbouw is goed voor slechts 400 woningen in dit segment, terwijl de jaarlijkse (landelijke) nieuwbouwambitie op 35.000 ouderenwoningen ligt. In 2023 werd door de zorgvastgoedmarkt in slechts 1.700 nieuwe huurwoningen voor ouderen geïnvesteerd. Het verwachte tekort aan geschikte ouderenwoningen zal volgens het CBS in 2030 meer dan 300.000 bedragen.
Ontwikkelaars terughoudend
Een reden is dat er onvoldoende nieuwe zorggeschikte (ofwel levensloopbestendige) woningen worden ontwikkeld. Eerder onderzoek van Capital Value toont aan dat slechts 3% van de planvoorraad van ontwikkelaars de komende jaren gericht is op zorggeschikte woningen. Ontwikkelaars zijn terughoudend bij het realiseren van ouderenwoningen, omdat ze naast de uitdagingen in de nieuwbouwsector vaak een struikelblok ervaren in het gebrek aan kennis over zorggeschikte woningbouw. Dat is een gemiste kans, omdat een levenssloopbestendige ouderenwoning slechts een aantal aanpassingen vraagt ten opzichte van een reguliere woning.
Stimuleringsregelingen
Zowel bij de politiek als bij marktpartijen moet het tekort aan ouderenwoningen meer urgentie krijgen, vindt Capital Value. Mogelijk kunnen via de Regiewet afdwingbare afspraken gemaakt worden tussen gemeenten, marktpartijen, corporaties en zorginstellingen. De overheid heeft al stappen gezet door bijvoorbeeld subsidies te verstrekken, maar dit is bij lange na niet genoeg. Ook marktpartijen zouden gebruik moeten kunnen maken van de Stimuleringsregeling voor Zorggeschikte Woningen. Deze subsidie voor woningcorporaties en zorgaanbieders is bedoeld om zorggeschikte woningen in de sociale huur te realiseren, bedoeld voor mensen met een zorgindicatie die langer zelfstandig willen wonen.
Geen deel van strategie
Nederlandse en internationale institutionele beleggers geven in toenemende mate prioriteit aan impactbeleggingen. Er wordt veel vermogen beschikbaar gesteld voor betaalbare huisvesting van specifieke doelgroepen, waaronder sleutelberoepen en middeninkomens. Ouderenwoningen vallen echter op basis van doelgroepdefinitie bij diverse pensioenfondsen buiten de strategie van de impactfondsen. Ook passen levensloopbestendige woningen veelal niet in reguliere huurwoningfondsen op basis van bestemming, doelgroep of de betrokkenheid van een zorgorganisatie. Het risico bestaat daarom dat levensloopbestendige woningen tussen wal en schip vallen en de voorraad van dit type ouderenwoningen niet wordt uitgebreid.
Manon Kuipers, directeur zorgvastgoed bij Capital Value: ‘Het is een positieve ontwikkeling dat pensioenfondsen uit binnen- en buitenland kapitaal beschikbaar stellen voor de huisvesting van specifieke doelgroepen via impactfondsen. Investeringen in zorgvastgoed en ouderenwoningen zouden bij uitstek goed kunnen passen in de filosofie van dergelijke fondsen. De praktijk wijst echter uit dat ouderenwoningen in veel gevallen geen plaats hebben binnen deze fondsen. Het is zorgelijk dat ook de strategie van woningfondsen en specifieke zorgfondsen niet geheel aansluiting vinden bij de opgave voor zelfstandige ouderenwoningen. Het kapitaal van pensioenfondsen en beleggers is namelijk hard nodig om de oplopende tekorten terug te brengen.'
