De verwachte robuuste huurprijsgroei in de kantorenmarkt zal voorbehouden zijn aan een handvol perfect ontsloten live/work/play-locaties
Door Michael Hesp
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 29 april 2016
De Nederlandse kantorenmarkt stond lang in een kwaad daglicht en werd gekenmerkt door hoge leegstandpercentages. Dit overaanbod is vooral een erfenis van de bouwwoede ten tijde van de dotcom hausse. Overal verspreid werden kantoren gebouwd, omdat de kwaliteit van een kantoorlocatie toen voornamelijk werd beoordeeld vanuit de autobereikbaarheid, binnenstedelijk bouwen complex en tijdrovend was en gemeenten goed konden verdienen aan nieuwe gronduitgifte.
Sindsdien zijn er een aantal structurele trends zichtbaar geworden in de kantoorbehoefte, die de markt hevig hebben gepolariseerd. Ten eerste zijn locatiekeuzes gewijzigd. Door forse overheidsinvesteringen in de kwaliteit en betrouwbaarheid van het landelijk ov-netwerk, hebben bedrijven tegenwoordig toegang tot het grootste arbeidspotentieel als zij gevestigd zijn nabij de belangrijke intercitystations in de G4-steden. Daarnaast zien we onder de nieuwe generatie kantoorwerkers een trend naar verdere vermenging van werk en privé. Daarom is de aanwezigheid van stedelijke voorzieningen steeds meer bepalend voor de aantrekkingskracht van een kantoorlocatie. Zogenaamde live/work/play-locaties, die een functiemix bieden van wonen, werken en leisure, kennen nu een substantieel betere kantoordynamiek dan monofunctionele bedrijfslocaties.
Snelle groei werkgelegenheid
De belangrijkste driver voor opname van kantoorruimte is de groei van het aantal kantoorbanen. Momenteel trekt, in lijn met het economisch herstel, de arbeidsmarkt sterk aan en daalt de werkloosheid. Het aantal banen groeit inmiddels al zeven kwartalen op rij en is volgens het CBD voor het eerst opgelopen tot meer dan 10 miljoen. De huidige banengroei ligt zelfs op het hoogste niveau sinds het uitbreken van de financiële crisis. De procentuele groei van kantoorbanen (+1,0% in Q4 2015) is op het moment ongeveer twee keer zo hoog als van de totale werkgelegenheid (+0,6%), vooral gedreven door zakelijke dienstverlening. De groei is echter niet gelijkelijk verdeeld. Oxford Economics voorspelt in de komende vijf jaar een groei (ruim) boven het Nederlands gemiddelde voor Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. Alleen Den Haag blijft achter.
In figuur 1 is de groei van de kantoorwerkgelegenheid in de G4 Corop-gebieden afgezet tegen de reële groei van de gemiddelde tophuur in deze steden. Er blijkt een sterk verband te bestaan tussen de twee (correlatie: 0,80). Omdat de werkgelegenheidsverwachtingen positief zijn, zal er een opwaartse druk op de huurprijzen ontstaan. Daarnaast valt af te lezen dat in de meeste jaren de huurprijsgroei achterblijft bij de groei van de kantoorwerkgelegenheid. Daarbij speelt een rol dat de kantoorleegstand sinds 2000 structureel hoog is en dat de netto-absorptie van kantoorruimte lager uitviel vanwege toenemend efficiënter ruimtegebruik per werknemer als gevolg van Het Nieuwe Werken. Op dit moment zien we juist het tegenovergestelde: de leegstand van kantoren is op bepaalde plekken significant afgenomen en door de concentratie van kantooractiviteiten in de grote steden is de netto-absorptie van kantoorruimte daar momenteel overwegend positief.
Huurdersdynamiek neemt toe
Verbeterde economische vooruitzichten leiden ertoe dat kantoorgebruikers op de ruimtemarkt hun focus verleggen van het voor de korte termijn verlengen van huurcontracten tegen gunstigere voorwaarden, naar strategische locatiebeslissingen voor de lange termijn. Cijfers van CBRE laten zien dat in 2015 het opgenomen kantoorvolume 21% is gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor tot 1,34 mln m², het hoogste volume sinds 2008. De groei in de G4-agglomeraties was veel sterker en nam met 32% toe. Op dit moment vindt bijna 60% van de kantoortransacties plaats in deze regio’s. Deze cijfers duiden op een duidelijke verschuiving van kantoorwerkgelegenheid naar de Randstad.
De toegenomen huurdersactiviteit heeft in de G4 in 2015 geleid tot een positieve netto-absorptie van kantoorruimte, volgend op vijf jaren van afnemend ruimtegebruik. Aan het eind van 2015 was hier 223.000 m² meer kantoorruimte in gebruik dan het voorgaand jaar. De aantrekkende economie en de aanzuigende werking van de grote steden is per saldo van grotere betekenis geweest dan het afnemend ruimtegebruik per medewerker door Het Nieuwe Werken. Den Haag is opnieuw de enige uitzondering; hier nam het totale ruimtegebruik nog af.
Als bij de toegenomen huurdersdynamiek wordt opgeteld het nog steeds toenemende volume aan kantoortransformaties, dan is het duidelijk dat de leegstandproblematiek, met name in Amsterdam, snel afneemt. De leegstandsontwikkeling in Amsterdam vertoont een trendbreuk en is de afgelopen vijf kwartalen met maar liefst 325.000 m², ofwel 4,4 procentpunt, gedaald naar een huidig niveau van 12,8% (figuur 2). In een vergelijking met Europese hoofdsteden is niet langer sprake van een negatieve uitschieter. De reductie van leegstand is in Amsterdam het meest in het oog springend, maar ook in andere steden tonen de cijfers op jaarbasis een daling: Rotterdam van 20,7% naar 19,1%, Den Haag van 12,9% naar 12,4% en Utrecht van 14,5% naar 14,0%.
Multifunctionele gebieden
Binnen deze steden concentreert het gebruik zich op een beperkt aantal unieke, goed bereikbare en levendige ‘live/work/play’-locaties, zoals de Zuidas in Amsterdam, het stationsgebied Utrecht, Rotterdam Central District en Nieuw-Centrum Den Haag. Deze locaties zijn moeilijk te kopiëren en hebben daarom bestendige waarde. Het Dutch Office Fund van CBRE Global Investors heeft in zijn investeringsstrategie een tiental ‘hotspots’ gedefinieerd. De opnamedynamiek op deze hotspots bedroeg in 2015 circa 6,6% (de opname ten opzichte van de voorraad), en dat is ver boven het landelijk gemiddelde van 2,7% en het gemiddelde in de G4 van 4,6%. De hotspots trekken dus een veel grotere opname naar zich toe dan op basis van hun omvang zou mogen worden verwacht.
Ook de leegstand van kantoorruimte is op de hotspots duidelijk lager dan het Nederlands gemiddelde van circa 16%. In figuur 3 zijn de leegstandspercentages van een aantal deelmarkten weergegeven. Een leegstandspercentage onder de 5% duidt op een krappe markt, waar huurprijsstijging mag worden verwacht. De laagste leegstand wordt gemeten in Amsterdam-Centrum (3,3%), gevolgd door het kerngebied van de Zuidas (4,1%) en Utrecht-Centrum (4,3%). Het is dus niet verwonderlijk dat gedurende 2015 de tophuurprijzen voor de Zuidas zijn verhoogd van € 345 per m² naar € 350 per m². Ook de huurprijs in Utrecht is aangepast, van € 205 per m² naar € 220 per m². De Rotterdamse markt kent als uitzondering nog veel leegstand, ook in het CBD.
Gunstig voor beleggers
De vastgoedbeleggingsmarkt bereikt nieuwe hoogtes, gedreven door uitzonderlijke condities op de financiële markten als gevolg van economische stimuleringsmaatregelen van de ECB. Het volume kantoorbeleggingen bedroeg in 2015 € 3,6 mrd, 20% meer dan in 2014. Dit alles heeft effect op de prijzen van vastgoed. Top netto aanvangsrendementen daalden op de Zuidas in het afgelopen jaar met maar liefst 80 basispunten tot een niveau van 4,50% op jaareinde, een nieuw laagterecord. Yield-compressie was het sterkst op de beste locaties, wat duidelijk maakt dat beleggers nog nauwelijks bereid zijn extra risico te nemen voor een hoger rendement, vanwege de zwakke gebruikersmarkten buiten deze gebieden.
Het houdt beleggers bezig of deze yields kunnen standhouden en hoe er vanuit de lage aanvangsrendementen toch een acceptabel totaalrendement kan worden behaald. Positief voor de Nederlandse markt is dat stevige yield-compressie plaatsvond in vrijwel alle Europese markten (met uitzondering van Athene) en dat in veel steden de huidige yields (ver) beneden hun vorige records (uit 2007) noteren. Tegen deze achtergrond zijn Nederlandse kantoren aantrekkelijk geprijsd. Vanwege aanhoudende (buitenlandse) investeringsdruk verwacht CBRE GI daarom dat de aanvangsrendementen laag blijven of zelfs verder comprimeren. Daarnaast moet het vooruitzicht op huurprijsstijging, in een select aantal hotspotlocaties, beleggers het comfort bieden dat er aantrekkelijke rendementen behaald kunnen worden met Nederlandse kantoren.
Michael Hesp is Head of Dutch Strategy & Research, CBRE Global Investors
