De Nederlandse vastgoedmarkt is zeer liquide, maar een gebrek aan product om in te investeren beperkt verdere groei van de beleggingsmarkt. Dit blijkt uit de MidYear Outlook van vastgoedadviseur CBRE.
In de eerste helft van 2019 bedroeg de totale beleggingsomzet € 8,3 mrd - een daling van 24% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Er zijn minder objecten te koop aangeboden en dit heeft alle sectoren beïnvloed, met uitzondering van de zorgvastgoedmarkt en de woningmarkt. In de woningmarkt werd het investeringsvolume gestuwd door de transactie van Heimstaden, dat een woningportefeuille van € 1,4 mrd kocht van Round Hill.
Een andere verklaring voor de lagere investeringen is het feit dat Nederlandse grootbanken minder leningen verstrekken voor vastgoed. Financiering is hierdoor moeilijker geworden, wat vooral invloed heeft op beleggingen buiten het topsegment.
Geen nieuw recordjaar
"De afname in vastgoedinvesteringen is in lijn met wat we in januari voorspelden," zegt Bart Verhelst, executive director capital markets bij CBRE. "De vraag naar vastgoed overstijgt structureel het aanbod. We verwachten wel een sterk tweede halfjaar, maar het totale beleggingsvolume zal lager uitvallen dan in 2018. 2019 wordt nog steeds een goed beleggingsjaar, maar geen nieuw recordjaar."
Kantorenmarkt gezond
De kantorenmarkt is gezond. Veel structurele leegstand is getransformeerd en oude kantoren zijn gerenoveerd. Samen met de veelal stijgende verhuurvolumes, heeft dit geleid tot lage leegstand in de meeste steden. Nieuwbouwontwikkelingen komen maar langzaam op gang. Op korte termijn zullen huurprijzen dan ook blijven stijgen. Amsterdam steekt daarbij sterk af bij de andere steden met de laagste leegstand, hoogste opnamevolume en hoogste huurniveaus. Vergelijkbare trends zijn echter ook te zien in de overige G4 steden en de grotere steden buiten de Randstad, zoals Eindhoven, Den Bosch en Amersfoort.
Aanhoudend woningtekort
Er is een aanhoudend woningtekort in grote en middelgrote steden, waarbij lokale (gemeentelijke) regelgeving impact heeft op de woningmarkt. Nieuwbouwtransacties vertragen door regelgeving, doorlooptijden van vergunningen en stijgende bouwkosten.
Overaanbod winkels
Door de groei van e-commerce en veranderd consumentengedrag is er een overaanbod van winkelmeters. In 2023 zal zo’n 25% van de winkelmeters overbodig zijn, voorspelt CBRE. Er liggen specifieke kansen voor beleggers en winkeliers. Voor een meer diepgaande analyse van de Nederlandse winkelmarkt, zie CBRE's "Werk aan de Winkel’.
Leegstand logistiek historisch laag
Het leegstandsniveau van logistieke ruimte is historisch laag (3,5%). Er is grote vraag naar distributiecentra in centrale, logistieke knooppunten. Het hoge aantal nieuwbouwontwikkelingen heeft nog niet tot hogere leegstand geleid. Wel drukken de nieuwbouwontwikkelingen de huurgroei. Eindgebruikers zijn zich bewust van hun onderhandelingspositie met ontwikkelaars en beleggers, wat mogelijke huurgroei vermindert.
Zorgvastgoed in trek
Voor zorgvastgoed wordt een nieuw recordjaar verwacht. De markt profiteert van demografische trends en veranderende regelgeving. Zorgaanbieders concentreren zich op hun kernactiviteiten en verkopen vastgoed of besteden vastgoedactiviteiten uit. Dit stelt de markt verder open. Een diepgaande analyse van de Nederlandse zorgvastgoedmarkt is hier te vinden.
Gerelateerde artikelen:
