Ondanks corona was 2020 het op drie na beste jaar voor onroerend goed. Dit blijkt uit cijfers van CBRE. Het volume is slechts 17% gedaald ten opzichte van recordjaar 2019.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 29 januari 2021
Ondanks de coronacrisis is er in 2020 volgens CBRE € 17,9 mrd belegd in Nederlands vastgoed. Vergeleken met recordjaar 2019 (€ 21,6 mrd) is dit een daling van 17,2% – minder dan gedurende het afgelopen jaar werd verwacht. Voor logistiek vastgoed was 2020 zelfs een recordjaar, met een volume van € 4 mrd (+62,8% t.o.v. 2019). De hotel- en kantorenmarkt presteerden significant minder goed. Herstel van de markt en economie zal naar verwachting leiden tot een totaal volume van circa €19 mrd in 2021, zo’n 6% meer dan in 2020.
Een deel van de vastgoedbeleggingsmarkt is behoorlijk crisisbestendig gebleken. Dit komt onder meer doordat de oorzaak van de crisis deze keer extern was, en niet uit de sector zelf voortkwam, zoals bij de kredietcrisis het geval was. Daarnaast blijven buitenlandse beleggers vertrouwen houden in de Nederlandse vastgoedmarkt. Tot slot dragen ook de sterke prestaties van de woningsector en de logistieke sector bij aan het uiteindelijke resultaat.
Bart Verhelst, executive director Capital Markets bij CBRE: ‘De vastgoedbeleggingsmarkt heeft zich enorm ontwikkeld sinds de kredietcrisis. Enerzijds hebben we te maken met een voorlopig lage rente op de kapitaalmarkt, wat vastgoedbeleggingen een aantrekkelijk alternatief maken voor obligaties of andere asset classes. Daarnaast is de vastgoedmarkt zelf gegroeid: er zijn nu meer beleggingsmogelijkheden binnen de vastgoedsector dan tijdens de vorige recessie. Zo zijn de woning-, logistieke en zorgvastgoedmarkt de afgelopen jaren flink geprofessionaliseerd en gegroeid.’
In het laatste kwartaal van 2020 werd het hoogste beleggingsvolume ooit genoteerd: € 8,6 mrd. Dit komt onder andere door een piek in woningbeleggingen, veroorzaakt door de gestegen overdrachtsbelasting. Logistiek vastgoed presteerde het hele jaar door zeer goed vanwege de enorme toename van online verkopen. Dit leidde tot een recordjaar: er werd € 4 mrd in logistiek belegd, een stijging van 62,8% vergeleken met 2019.
De resultaten in 2020 verschilden enorm per sector. In logistiek werd meer belegd en winkels, woningen en zorgvastgoed bleven ongeveer gelijk, terwijl de hotelmarkt vrijwel stilstond – het hotelvolume daalde met 87,3% t.o.v. 2019. Ook de kantorenmarkt noteerde een daling, van 47,9% naar € 3,1 mrd. Dit komt met name door de afwachtende houding van zowel huurders als investeerders. Hoe eerder organisaties weer naar kantoor kunnen, hoe eerder de transacties weer op gang komen.
Erik Langens, executive director Capital Markets: ‘De weg naar herstel van de vastgoedmarkt zal in 2021 niet voor elke sector even snel verlopen. Sommige sectoren zijn harder geraakt door de coronacrisis dan andere. Zo verwachten we in 2021 voor woningvastgoed een beleggingsvolume van € 7 mrd, terwijl er in hotelvastgoed € 500–700 mln zal worden belegd. Het totale marktvolume komt naar verwachting rond de € 19 mrd uit.’
Traditionele kredietverstrekkers zijn selectiever geworden in het verstrekken van vastgoedfinanciering. Het gat dat achterblijft wordt echter rap opgevuld door nieuwe spelers. Hierdoor komen er steeds meer mogelijkheden voor financiering van risicovolle projecten en segmenten.
Duurzaamheid heeft niet aan belang ingeboet tijdens corona en is zelfs belangrijker geworden. Beleggers stellen hogere eisen aan duurzaamheid, groene financieringen zijn makkelijker te verkrijgen en de interesse in duurzame portefeuilles groeit.
Beleggers uit binnen- en buitenland blijven erg geïnteresseerd in woningvastgoed. CBRE verwacht dat betaalbare huurwoningen in de Randstad een gewild beleggingsproduct blijven in 2021. In 2020 werd er € 7,3 mrd belegd in woningen, 3,5% minder dan in het jaar ervoor. Met een aandeel van 40,9% is dit echter nog altijd de grootste beleggingscategorie. Na een klein dipje begin 2021 als gevolg van de piek in december, neemt de activiteit op de woningbeleggingsmarkt weer toe. Naar verwachting van CBRE komt het volume in 2021 wederom rond de € 7 mrd uit.
2020 was een absoluut recordjaar voor logistiek vastgoed met een beleggingsvolume van € 4 mrd (+62,8%). En dankzij het groeiende aandeel van e-commerce blijft de sector goed presteren, helemaal rond de grote steden. CBRE verwacht dan ook dat het volume in 2021 wederom uitkomt op € 4 mrd.
De vraag naar kantoorvastgoed op de beste locaties blijft volgens CBRE groot in 2021, het overaanbod op secundaire locaties wordt groter. Tijdens de coronacrisis zijn veel zoektochten naar kantoren uitgesteld, maar niet afgesteld. Dit leidde tot een beleggingsvolume van € 3,1 mrd in 2020, 47,9% minder dan in 2019. Met een toenemende immuniteit tegen corona in zicht verwacht CBRE dat er in 2021 weer rond de € 5 mrd wordt belegd.
Winkelvastgoed presteerde onverwacht sterk met een beleggingsvolume van € 2,1 mrd in 2020 (+5,6%), met name gedreven door de verkoop van winkels voor dagelijkse boodschappen en buitenstedelijke (woon)winkels. Voor 2021 verwacht CBRE een versnelde ontwikkeling naar de compacte stad: binnensteden met veel onderscheidende retailers en verschillende andere functies – zoals werken en recreëren – dicht bij elkaar. Het beleggingsvolume zal in 2021 uitkomen rond de € 1,5 mrd, veroorzaakt door een tekort aan aanbod.
De behoefte aan geschikt zorgvastgoed blijft stijgen in vergrijzend Nederland. In 2020 werd er € 1 mrd in belegd, net als in 2019. Dit volume verwacht CBRE ook voor 2021, vanwege het beperkte aanbod op de markt.
In 2020 daalden beleggingen in hotelvastgoed tot slechts € 300 mln (–87,3% t.o.v. 2019). Maar effectieve vaccinatie kan de markt zomaar snel doen opleven, vooral zodra het toerisme weer begint toe te nemen. Herstel begint daarom vermoedelijk in het derde kwartaal van 2021, en duurt mogelijk tot 2023. CBRE verwacht in 2021 een beleggingsvolume van € 500–700 mln.
