De vier grote steden in de Randstad verwachten de komende jaren een groot aantal nieuwe inwoners van woonruimte te moeten voorzien. Van hen is Utrecht verhoudingsgewijs de snelst groeiende stad. De komende vijf jaar gaat de stijging van het aantal inwoners in stevig tempo door, van 340.000 nu, tot naar verwachting ruim 410.000 in 2030. Dat is een toename van 21%. Daarna gaat de groei gestaag door. De vraag is nu hoe deze groei te accommoderen.
Door Erik de Boer
Gepubliceerd in Locus 2 (winter 2016) - Booming steden, booming data, boming deals
Paulus Jansen, wethouder van onder andere Wonen, Ruimtelijke ordening en Vastgoed: ‘De BBC kenschetst Utrecht als een van de gelukkigste plekken in Europa om te wonen. Dat snappen wij uiteraard. Utrecht heeft een monumentale binnenstad en alles is hier op fietsafstand. Tegelijkertijd heeft de stad een grootstedelijk karakter met alle bijbehorende voorzieningen en is ze toch overzichtelijk van schaal.’
Hoe ga je dan een inwonertal dat vergelijkbaar is met een stad als Lelystad of Gouda inpassen in de Domstad zonder afbreuk te doen aan de kwaliteitsaspecten? Jansen: ‘We willen naar een compacte, groene, energiezuinige en liefst ook energieproducerende stad. Dat is de ambitie van Utrecht.’
Aantrekkelijke plek
Utrecht benadrukt de verschillende unieke voordelen die de stad combineert, zoals de centrale ligging en het netwerk van snelwegen, spoorlijnen en waterwegen. In precies 23 minuten sta je op het perron van station Amsterdam Zuid, interessant voor bijvoorbeeld inwoners en forensen. Binnen een straal van 500 kilometer wonen meer dan 170 miljoen mensen, belangrijk voor bedrijven en logistiek dienstverleners. Daarnaast is Utrecht een studentenstad met alle karaktertrekken die daarbij horen en woont er de jongste en best opgeleide beroepsbevolking van het land. Er zijn kennisinstellingen, zoals universiteit en hogescholen, en het hoogste innovatiepotentieel in Nederland. De EU heeft de regio voor het tweede jaar op rij tot meest innovatieve in Europa bestempeld. De oude binnenstad heeft een groot winkelgebied met culturele instellingen, horeca en uitgaansmogelijkheden. En de stad wordt omgeven door water en groen, en natuurlijke routes om vanuit de stad snel naar buiten te kunnen en omgekeerd.
Inbreiding en verdichting
Deze en andere kenmerken maken de stad een geliefde plek om te wonen, te werken, te studeren en te verblijven. Jansen: ‘Het is de kunst om in 2030 te kunnen zeggen dat we met 70.000 mensen gegroeid zijn terwijl we de kwaliteiten van Utrecht hebben weten te behouden en liefst ook hebben verbeterd. En dat we erin zijn geslaagd voldoende woningen voor alle bevolkingsgroepen te realiseren en ook het niveau van voorzieningen aan de nieuwe schaalgrootte hebben weten aan te passen.’
‘We willen groeien, maar op een gezonde manier’, zegt Lennert Middelkoop, directeur Ruimtelijk Domein van de gemeente. ‘Onze ambitie is tot een gezonde en slimme verstedelijking te komen met een gezonde economie. De stad heeft nu net zoveel banen als mensen die kunnen werken. Dat willen we graag in de toekomst zo houden.’ De vraag is echter: hoe doe je dat?
De ruimtelijke koers van Utrecht staat in de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU). De belangrijkste keuze die daarin wordt gemaakt is dat de stad de groei opvangt in het bestaande stedelijk gebied. Inbreiding en verdichting zijn de sleutelbegrippen. Op deze manier blijft het compacte karakter en het groen rondom de stad behouden. Bij verdichting denkt Utrecht aan verschillende varianten. Het Parijse model sluit bijvoorbeeld aan op de huidige situatie met woongebouwen tot acht hoog en af en toe een toren met daktuinen en groene gevels. Kern is echter de gebiedsgerichte aanpak.
Vier prioriteitsgebieden
Vier gebieden hebben de komende jaren prioriteit bij de economische en ruimtelijke ontwikkeling: het Stationsgebied/het Nieuwe Centrum, de Merwedekanaalzone, Leidsche Rijn Centrum en Utrecht Science Park. Op deze locaties wordt een forse toename gefaciliteerd van wonen, werken en verblijven. ‘Hier willen we het verschil maken’, zegt Middelkoop. In andere delen van de stad ligt de focus vooral op het vergroten van de kwaliteit.
Economische bedrijvigheid wordt gestimuleerd in de binnenstad/het Stationsgebied, Leidsche Rijn Centrum en het Utrecht Science Park. Het Stationsgebied is de beste plek voor de vestiging van bedrijven die hechten aan hoogstedelijke uitstraling bovenop de grootste hub van Nederland, aldus de strategie, terwijl het Science Park de ruimte krijgt om verder te groeien in zijn rol als hart van de Nederlandse bedrijvigheid op het gebied van gezondheid. Leidsche Rijn Centrum combineert goede bereikbaarheid per auto en OV met een gloednieuw woon- en werkmilieu.
Verder telt Utrecht een aantal kantorenlocaties, waaronder Papendorp en Rijnsweerd, en bedrijventerreinen, met Lage Weide als grootste. Jansen: ‘We proberen op die terreinen synergie tussen de daar gevestigde bedrijven tot stand te brengen, zodat ze onderling ook iets aan elkaar hebben. Op de bedrijvenlocaties zit nog veel ruimte voor groei zonder dat je extra meters bedrijventerrein moet aanleggen. Lage Weide is inmiddels volledig ingebouwd, dus daar kun je enkel nog groeien door verdichting.’
De bouw van grote aantallen woningen vindt vooral plaats in de Merwedekanaalzone en in het Nieuwe Centrum, het gebied aan de westkant van Utrecht CS rondom de Jaarbeurs. Er wordt hier veel aandacht besteed aan groen, duurzaam bouwen, energiegebruik en -productie en meer ruimte voor openbaar vervoer en fiets.
Verschillende issues
Het aanwijzen van locaties is misschien wel het makkelijkste onderdeel van het hele proces. Complexer is het concreet maken van ‘gezonde stedelijke groei’.
De stad vergaart de input voor dit vraagstuk onder meer door stadsgesprekken. Deze worden regelmatig gevoerd over tal van onderwerpen. Het zijn bijeenkomsten met inwoners, toekomstige bewoners, studenten, investeerders, ontwikkelaars en beleggers. Middelkoop: ‘Er komen vragen aan de orde als: op welk niveau ligt de kwaliteit van wat je wilt bereiken? Een voorbeeld: willen we appartementen toestaan van circa 20 m²? Dat is wellicht aantrekkelijk en betaalbaar voor starters en studenten, maar als je over twintig jaar vooral ouderen moet huisvesten, heb je dan nog wat aan een toren met heel kleine appartementen?’
Jansen: ‘Grosso modo is het aandeel jongeren in de stad relatief vrij groot. Dat blijft nog wel een tijd zo. Maar je moet nu al doorkijkjes maken naar de situatie van over twintig tot veertig jaar. Heeft wat je nu bouwt, ook perspectief voor de senioren van straks?’
Woningbouwprogramma
Een levendige en gezonde stad doen groeien brengt ook zaken naar voren als scholenbouw. Middelkoop: ‘Als je wilt groeien door verdichting, is dit nog wel een heikel punt: essentiële voorzieningen als scholen vragen veel ruimte.’ Ook het in oude luister herstellen van de singels, het verbeteren van de looproutes van CS naar de stad en het Nieuwe Centrum, het verbeteren van de horeca, het bouwen van bioscopen en het herhuisvesten van de stadsbibliotheek vragen aandacht.
Het gaat ook om het invullen van het woningbouwprogramma. Hier spelen aantallen en kwaliteit de hoofdrol. Middelkoop: ‘Elke week komen er ongeveer 80 inwoners bij. Uitgaande van een gemiddelde gezinssamenstelling van 2 personen – in werkelijkheid ligt dit lager – hebben we dus 40 woningen per week nodig. Dit jaar halen we een productie van 3000 stuks en daarna groeien we door naar ongeveer 5000 woningen per jaar. In de gebieden uit de RSU kan dit aantal gerealiseerd worden, maar we moeten nu de pijplijn vullen voor de periode daarna.’
Sociale huur
Niet alleen het aantal huizen telt, maar ook de mix in typen woningen. Middelkoop: ‘Je hebt verschillende doelgroepen en die moeten op de woningmarkt ook iets naar hun zin kunnen vinden. Je ziet dat de huurmarkt met middenhuur of lager minder aan bod komt. Het risico bestaat dat de woningvoorraad daardoor eenzijdiger wordt. En als je als starter niet aan bod komt, ga je de stad uit, terwijl we juist die groep aan de stad willen blijven binden. Starters en studenten leveren de aanwas van het hoogwaardige arbeidspotentieel dat je graag in de stad wilt hebben en houden. In de huidige oververhitte markt is dat een kritische succesfactor aan het worden.’
De sociale huur is een ander vraagstuk. De stad hecht grote waarde aan een flink percentage sociale woningbouw. Jansen: ‘We proberen voldoende volume bij te bouwen in deze categorie en die niet te laten wegdrukken naar de randen van de stad. Het aandeel sociale huur is voor de stad als geheel iets meer dan 30%. Door de groei van de stad zijn er ook extra sociale huurwoningen nodig. Daarbij kijken we naar een goede spreiding over de stad.’
Transformatie helpt
Uiteraard wil de stad, uit oogpunt van duurzaamheid en tempo, ook waar mogelijk de kaart van transformatie uitspelen. Transformatie van leegstaand vastgoed kan belangrijk bijdragen aan het realiseren van de benodigde aantallen.
Jansen: ‘Afgelopen jaar is in de stad 200.000 m² commercieel vastgoed getransformeerd. Het is de snelste manier om woningen te realiseren. Nieuwbouw duurt veel langer: je hoeft geen terreinen bouwrijp te maken, de benodigde infrastructuur is al aanwezig en de gemeente heeft verschillende procedures om de doorloop van aanvragen voor transformaties te versnellen. Het is een zeer dynamisch proces. Zo zijn we met onder andere de Jaarbeurs in gesprek of we meer ruimte kunnen realiseren voor innovatieve bedrijven. Ik denk dat het voor dit type ondernemingen een heel aantrekkelijke plek is, omdat de medewerkers in de buurt kunnen wonen en ze een levendig stadscentrum onder handbereik hebben.’
