Problemen, het liefst zo groot mogelijk, dat is wat hij zoekt. David Hart, eigenaar en directeur van zijn DHVG (David Hart Vastgoed Groep), is geïnteresseerd in grote uitdagingen en problemen omdat ze meestal grote winsten en belangen met zich meebrengen. door Gabriëlle Klaver PropertyNL Magazine nr 11/12 - 17 Juli 2009
Problemen, het liefst zo groot mogelijk, dat is wat hij
zoekt. David Hart, eigenaar en directeur van zijn DHVG
(David Hart Vastgoed Groep), is geïnteresseerd in grote
uitdagingen en problemen omdat ze meestal grote winsten
en belangen met zich meebrengen.
door Gabriëlle Klaver
PropertyNL Magazine nr 11/12 - 17 Juli 2009
In 't kort
• DHVG wil nu
instappen in
vastgoed
• Eigen vermogen zit
vast in stenen
• Hart helpt banken
met oplossen
probleemvastgoed
Met het aankopen van panden en het oplossen van die problemen wil
hij uiteindelijk zijn vastgoedportefeuille van € 350 mln
in de komende jaren verdubbelen.
Nu al is DHVG de grootste ontwikkelaar/ belegger van
logistiek vastgoed in Nederland – alleen sommige internationale
partijen moet hij voor zich laten gaan. Hart is
ervan overtuigd dat hij zwaar kan uitbreiden tijdens de
vastgoedcrisis. Voorlopig is het nog zorg om de juiste financieringen
te kunnen verkrijgen, alleen bij de FGH,
Rabo, Nationale Nederlanden en een beetje bij de ING
lukt dat op dit moment. Hart kijkt dan ook uit naar de
dag dat alle banken weer echt opengaan. De afgelopen
maanden vond hij naar eigen zeggen saai, maar daar begint
nu al weer verandering in te komen. ‘In het begin
van de crisis verveelde ik me dood. We moesten consolideren
en dat deden we dan ook, maar ik vind het een
smerig woord.’
Profiteren van de vastgoedcrisis kan volgens Hart omdat
hij denkt dat de prijzen tot nu toe kunstmatig hoog gehouden
werden. Maar Hart ziet het veranderen. ‘Nu kun
je via de achterdeur bij de bank soms leuke dingen doen.
Snel reageren en handelen is dan van essentieel belang.
De afgelopen maand hebben we op deze manier naar
twee grote woonboulevards gekeken om deze over te nemen.
Helaas was het vertrouwen van de bank in de huidige
eigenaren Morres Wonen en Woondrôme Wijchen
te veel beschadigd. Doordat wij met beide eigenaren een
doorstart wilden maken, gingen de woonboulevards dus
aan onze neus voorbij.’
Hart : ‘Als een eigenaar zich niet meer aan de lopende
verplichtingen kan houden en de bank op zoek gaat naar
een solvabele duurzame partner is een goede relatie met
de bank ontzettend belangrijk. Duurzaamheid qua onderneming
en relatie met de bank is voor mij dan ook
belangrijker dan een duurzaam gebouw. De hoogte
waarop je op deze manier kunt instappen staat in schril
contrast met de werkelijke waarde van het vastgoed. Het
moment is dus goed.’
Maar daar ligt voor DHVG een volgende uitdaging: het
bedrijf heeft wel geld, maar het zit voor een groot gedeelte
vast in de stenen van de ontwikkelingsportefeuille.
In voorgaande jaren heeft het bedrijf goede winsten
gemaakt. Hart is vooral trots op Districenter Seinehaven
in Rotterdam-Botlek dat stevig heeft bijgedragen aan het
bedrijfsresultaat.
Kleuren
In dat project combineerde Hart de lessen waarmee hij
zijn bedrijf heeft groot gemaakt: laag inkopen, op risico
gaan, actief verhuren en goed verkopen. DHVG startte
de bouw van het project van 100.000 m² op risico, liet
Jan des Bouvrie de buitenkant in opvallende kleuren
schilderen en verkocht het toen het in aanbouw was en
voor 10% verhuurd. Koper was een Nederlandse dochter
van de Belgische bank-verzekeraar KBC. De zes gebouwen
werden per ingebruikname geleverd aan de koper,
in het voorjaar van 2008 was alles verhuurd en dus ook
de laatste levering. Hart: ‘De bouwprijs was gebaseerd
op acht keer de huur, de verkoopprijs net iets onder de 16
keer de huur. In mijn oude vak, de autohandel, heb ik
geleerd dat de winst in de inkoop zit en dat is de rode
draad in alles wat ik doe.’
Met de opbrengsten van de Seinehaven moest iets gedaan
worden. Hart keek naar de vastgoedprijzen in Nederland
en week niet af van zijn rode draad. De inkoopprijzen
van vastgoed waren op dat moment te hoog om
er nog goede rendementen op te kunnen behalen. In het
buitenland waren daarentegen wel kansen. Samen met
Evert Kroon begon Hart in Roemenië een project van
160.000 m². In Hongarije bekeek Hart de mogelijkheid
om 150.000 m² zelf te gaan ontwikkelen, naast een plot
van Prologis. Zelfs de financiering was rond. Het plan
was om eerder klaar te zijn dan Prologis. Maar DHVG
heeft uiteindelijk beide buitenlandavonturen medio
2008 afgeblazen.
Hart: ‘Ik zal niet snel meer iets in het buitenland doen.
Ik ben er te afhankelijk van andere mensen als makelaars
en mensen die het lokale kennen. Voor ons zijn dat
de zwakke schakels. Een gedeelte van ons succes is juist
dat we problemen zelf oplossen door er bovenop te zitten
en dat kan alleen als dat dichtbij is.’
Voor de opbrengsten moesten dus andere investeringsalternatieven
gevonden worden. Hart vond deze op dat
moment in de kantorensector en kocht drie grote kantoorobjecten
in Rotterdam aan, bijvoorbeeld het laatste
Dockworksgebouw van 6000 m² wat OVG ontwikkelde
in de Rotterdamse Waalhaven en leeg aan Hart verkocht,
een kantoorgebouw op de Glashaven van circa van 9000
m2 van Syntrus Achmea in hartje centrum voor een
eventuele toekomstige ontwikkeling van een megakantoor
en een kantoor van 3500 m² op Heijplaat. Hart:
‘Over het algemeen hebben kantoren niet de voorkeur
maar deze liggen alle drie in mijn gebied, konden goed
aangekocht worden, dus dat maakt het leuk.’
Maar omdat zulke investeringsalternatieven niet veel
voorhanden waren, heeft Hart een groot gedeelte van de
opbrengsten gebruikt om de leverage op de beleggingsportefeuille
te verminderen. Hart: ‘Onze solvabiliteit ligt
op dit moment rond de 40%. De banken vinden dat natuurlijk
geweldig, maar ik vind dat ik te weinig liquide
zit.’ In deze tijd is het bij de banken lastig om geld op te
halen. Hij verzucht: ‘Het is ook altijd hetzelfde. Als er
geen handel is, heb je heel veel geld en als er wel handel
is, heb je te weinig geld.’
De oplossing zoekt Hart enerzijds in het verkopen van
vastgoed, anderzijds in het praten met banken. Zo verkocht
Hart onlangs een terrein van 36.000 m² met daarop
10.000 m² hal aan Wim Beelen voor € 9,25 mln. Bovendien
ziet Hart dat de banken steeds meer
probleemvastgoed op hun balans krijgen waar ze iets
mee moeten. Hart wil zijn eigen vermogen aanwenden
om zich in te kopen en te profiteren van de oplossingen
die hij kan bieden.
Jachtwerf Jongert uit Wieringerwerf is het eerste voorbeeld
waar Hart zijn kans heeft gegrepen. Het bedrijf
gespecialiseerd op het gebied van superjachten tussen
de € 15 en € 50 mln met een naamsbekendheid over de
hele wereld. Het bedrijf is afgelopen mei failliet gegaan
– iets waar Hart direct mee te maken kreeg omdat zijn
nieuwe motorjacht van 41 meter daar gebouwd wordt.
Met dat als vertrekpunt heeft Hart het initiatief genomen
om een consortium te vormen om de werf aan te kopen.
Onder leiding van de Werkendamse scheepsbouwer
Veka Group - een huurder van DHVG - heeft DHVG samen
met elektrotechnisch bedrijf Werkina uit Werkendam
alle activa zoals grond, werf en gebouwen overgenomen.
De lopende projecten worden op de korte
termijn doorgezet – waaronder de boot van Hart. Bovendien
laat Veka een groot deel van de bouw van commerciële
schepen bij Jongert uitvoeren. De ontwikkelingsmogelijkheden
van de werf worden nu bekeken.
Hart merkt dat de bank de taxatierapporten niet meer
vertrouwt: ‘Ik kocht voor € 23 mln vastgoed (10 keer de
huur vrij op naam), twee gerenommeerde makelaarskantoren
taxeerden het op € 28 mln. Verder dan een financiering
van € 15 mln op basis van minder dan 60%
van de aankoop ben ik echter niet gekomen. Waar gaat
het heen als niemand elkaar meer vertrouwt?’
Ondanks de inzet om ervan te profiteren, heeft de crisis
ook gevolgen voor de bedrijfsvoering van DHVG. Door
het lastig verkrijgen van de juiste financiering en de relatief
lage bouwkorting ten opzichte van de juist nu weer
aantrekkelijke aankoopprijzen van vastgoed heeft DHVG
het op risico starten van de bouw van logistieke objecten
nu even op een lager pitje gezet. Bij Districenter Afrikahaven
op de Casablancaweg in de Amsterdamse Haven,
een DC van 105.000 m2, heeft Hart aan den lijve ondervonden
wat ontwikkelen zonder vreemd vermogen voor
impact heeft. De bank wilde aanvankelijk 90% financieren,
toen 70%, toen helemaal niets. Hart: ‘Maar ik had
de aannemer bij 70% al een hand gegeven en ik houd
mijn woord. We zijn dus in de tweede helft van 2008
met de bouw begonnen. Het was voor het eerst dat ik
kon zeggen dat iets helemaal van mij is’, lacht Hart. ‘Een
apart gevoel. Maar ondertussen zat er ruim € 17 mln eigen
geld in en liep ik er wel op leeg.’
Inmiddels is er van de 65.000 m² van fase I 25.000m²
verhuurd en lopen er gesprekken met verschillende partijen.
Hart: ‘We bellen aan, zijn agressief en mijn mensen
schakelen zelfstandig zodat we geen onnodige tijd
verliezen.’ Een voorbeeld is Kintetsu World Express Benelux
dat 7000 m² huurt. Het bedrijf is afkomstig van
Schiphol, waar DHVG de nog lopende verplichting heeft
overgenomen. ‘Het vertrouwen is er dat die ruimte door
ons wel weer verhuurd zal worden, anders moet je het
natuurlijk niet doen. Met onze portefeuille kan je dit
soort transacties doen. En nu we een gedeelte van Districenter
Afrikahaven verhuurd hebben, is FGH bereid gevonden
voor iets minder dan 50% te financieren.’
Door de verhuurkant goed op orde te hebben, zegt Hart
ook dit jaar nog aanzienlijke rendementen te kunnen
halen. Volgens de niet gepubliceerde jaarcijfers boekte
hij in 2007 € 30 mln, in 2008 € 15 mln en verwacht hij
in 2009 tussen de € 15 en € 20 mln aan netto winst behalen.
Hart meldt in verhouding tot de markt veel transacties
– in 2008 heeft DHVG onder andere 180.000 m²
aan nieuwe contracten afgesloten met een huurwaarde
van zo’n € 10 mln.
Sinds de crisis is de concentratie op verhuur nog eens
extra versterkt. In het najaar van 2008 heeft Hart samen
met zijn financiële man Alexander Weavers alle
92 bv’s van DHVG doorgelicht. Om zicht te krijgen op
de kasstromen, moesten vaste kosten, verplichtingen
en inkomsten zichtbaar worden. Hart: ‘We hebben kleine
gaatjes gestopt. Als je in een speedboot zit en je gaat
snel, merk je niet dat de boot lekkages vertoont. Maar
nu we langzamer gaan, hebben we de tijd om gaatjes te
dichten om geen water te maken. Ik heb mijn vleugels
als een moederkloek om de bv’s geslagen en het betalingspatroon
van mijn huurders weer op scherp gezet.’
Gevolg van de inventarisatie is dat binnen een week
een paar ton aan kosten is bespaard. Zaken als adverteren
en sponsoring staan op een laag pitje – eerder
sponsorde DHVG autocoureur Christijan Albers. Maar
ook het ophalen van jarenlang achtergebleven servicekostenbetalingen
van een aantal huurders leverde de
nodige tonnen op.
een renner
Hoewel Hart maar al te goed weet dat zijn beleggingsportefeuille
de basis is die het ontwikkelen en aankopen
mogelijk maakt, vindt hij beheer en beleggingen de
minst leuke kant van het vak. Hart vindt puur beleggen
iets voor opa’s. ‘Ik ben een renner, wil snel handelen. Ik
loop warm voor uitdagingen aankopen en problemen
oplossen, dat zijn de klappers. Maar met de opbrengsten
daarvan beleg ik.’
Nu de portefeuille goed verhuurd is, heeft DHVG niet
hoeven afwaarderen. De portefeuille is opgebouwd vanuit
de Rotterdamse Waalhaven en bestaat nu voor een
groot deel uit logistiek, havengerelateerd en overig vastgoed
zoals kantoren en terminals. Inmiddels zijn ook
de nodige posities op andere logistieke knooppunten
ingenomen. DHVG investeert in ontwikkellocaties,
maar de meeste posities leveren meteen bij aankoop
cashflow op. Zoals bijvoorbeeld een terminal van 6,5
hectare in de Rotterdamse Merwehaven waar Ontwikkelingsbedrijf
Rotterdam in de toekomst grootschalige
woningbouw wil ontwikkelen. De huurcontracten daar
lopen tot 2018 dus Hart heeft geen haast. Een ander
voorbeeld is het voormalige Lipsterrein in Dordrecht
van 5 hectare aan het water wat ook zal worden herontwikkeld.
Ook hier levert het bestaande vastgoed een
huurstroom op. Grond zonder direct rendement kopen
ligt Hart niet: ‘Ik heb aan twee dingen een hekel: wachten
en aan oneerlijke mensen.’
Als marktpartij met het meeste grondbezit kan het Havenbedrijf
moeilijk om hem heen om de ambitieuze
herontwikkelingsplannen uit te voeren. Met de komst
van de Tweede Maasvlakte komt er ruimte in de gebieden
dichter bij de stad en de overheden hebben besloten
dat die van kleur moeten verschieten.
Voor de noordelijke havenoever is DHVG aanvankelijk
een samenwerking aangegaan met het Havenbedrijf.
Die samenwerking werd echter begonnen voordat directeur
Havenbedrijf Willem Scholten in opspraak
kwam en moest vertrekken. Inmiddels is de visie van
het HbR veranderd en concentreert het zich op de zuidelijke
oever. Het havenbedrijf verkoopt zijn aandeel
van de joint venture aan DHVG.
Hart: ‘Het Havenbedrijf beschouwt me inmiddels als
een volwaardige partner en we praten over het doen van
projecten samen. In de tijd van Scholten hebben ze me
goed onder de loep genomen maar uiteraard niets kunnen
vinden. Dat onderzoek heb ik wel zuur gevonden.
Veel van vastgoedontwikkeling hebben ze van mij geleerd
en ik had genoeg mogelijkheden om daar misbruik
van te maken. Gelukkig wordt eerlijkheid toch
beloond.’
Ondertussen houd Hart zijn ogen open om ook elders
in het land de kansen te kunnen grijpen. Behalve logistiek
kan dat nu dus van alles zijn. Maar het wachten valt
hem zwaar. ‘Mijn handen jeuken, ik kan nu te weinig
doen. Zodra het losbarst, heb ik mijn zaken op orde en
ben ik klaar voor de strijd.’
Profiel David Hart
david Hart (51) is zoon van een schiedamse huisarts. Hij bagatelliseert graag
zijn vooropleiding en benadrukt dat hij vanwege zijn dyslexie nauwelijks kan lezen
– iets dat overigens niet voor cijfers geldt. bovendien heeft hij adHd. desondanks
heeft hij de iva in driebergen voltooid en is hij daarna aan de slag gegaan
als handelaar van alfa romeo’s en later ferrari-occasions. in 1997 begon
hij met vastgoed met naar eigen zeggen een startkapitaal van 2 miljoen gulden.
Hij loste het leegstandsprobleem van een loods van vendex in schiedam op
en verdiende daarmee genoeg om aan de slag te blijven in de vastgoedsector.
sinds 2006 is de handelsnaam van zijn bedrijf, waarvan hij enig aandeelhouder
is, dHvg. dit om te benadrukken dat het bedrijf niet alleen Hart is, maar
bestaat uit in totaal 20 medewerkers. Hart vindt zichzelf geen manager, maar
houdt door de korte lijnen wel de controle. Harts passie is alles met snelheid.
Zelf is hij een ervaren autocoureur die (klassieke) raceauto’s bezit en daarmee
door heel europa in verschillende klasses racet. tevens is hij eigenaar van een
monumentaal landgoed in Wassenaar dat door het blad Quote als duurste huis
van nederland wordt geschat.
Profiel DHVG
DHVG heeft omvangrijke posities in de rotterdamse haven. Hart begon zijn vastgoedbedrijf
met eigendom in de Waalhaven maar breidde dat gestaag uit. Zo bezit
hij onder meer de westzijde van de Zevenmanshaven in vlaardingen van 20 ha
met eigen binnenhaven. ook op de noordelijke oever bezit dHvg posities van de
rotterdamse keileweg tot aan Hoek van Holland. Maar dHvg is inmiddels ook
actief op andere plekken van het land waar logistiek een rol speelt zoals almere,
80.000 m2 in Holtum noord in sittard, 105.000 m2 in atlaspark amsterdam en
25.000 m2 in tiel.
