Het begrip BRIC-landen is voor het eerst gebruikt in een rapport van Goldman Sachs uit 2003. Het betreft Brazilië, Rusland, India en China, vier landen die binnen afzienbare tijd tot de grootste economieën ter wereld zullen behoren. door Henk Brouwer PropertyNL Magazine Nr. 4 - 25 maart 2011
Het begrip BRIC-landen is voor het
eerst gebruikt in een rapport van
Goldman Sachs uit 2003. Het
betreft Brazilië, Rusland, India en China,
vier landen die binnen afzienbare tijd tot de
grootste economieën ter wereld zullen behoren.
door Henk Brouwer
PropertyNL Magazine Nr. 4 - 25 maart 2011
China is sinds vorig jaar al de tweede
economie na de Verenigde Staten. Het internationaal
investeren in onroerend goed
in deze landen komt daarentegen, ondanks
de grote potentie, maar langzaam op gang.
Voor een deel komt dit waarschijnlijk door
gebrek aan transparantie. Hierin komt geleidelijk
aan verbetering, zoals onder andere
blijkt uit een recent verschenen boek over investeren
in onroerend goed in China, India
en Brazilië. Rusland ontbreekt hierin, naar
gesteld wordt mede vanwege de minder gediversifieerde
economie, de afnemende bevolking
en de endemische corruptie.
De beide auteurs van de onderhavige studie
zijn werkzaam bij ING Clarion. De hoofdstukken
over de drie behandelde landen zijn
in principe op dezelfde manier opgebouwd.
Allereerst is er aandacht voor de economische,
institutionele en politieke omgeving,
daarna volgt een analyse van de vastgoedmarkt,
zowel per sector als voor de voornaamste
geografische gebieden. Tenslotte
is er een discussie van de mogelijkheden en
risico’s, die duidelijk gericht is op de ontwikkelaar
of belegger die overweegt in de
besproken landen actief te worden.
China heeft in de afgelopen periode een
sterke economische ontwikkeling doorgemaakt,
die gebaseerd is op de productie en
export van goederen. Het is vooral de sterke
verstedelijking die leidt tot een aanhoudende
vraag naar vastgoed. De grootste markten
zijn Beijing, Shanghai en Guangzhou/
Shenzhen. Over de twee eerste steden is
ook de meeste informatie beschikbaar. De
grootste potentie is evenwel te vinden in de
steden van de tweede categorie. In het boek
worden dan ook zeven steden besproken,
waaronder Chengdu, Dalian en Wuhan.
Deze en ook nog andere, hier vaak minder
bekende steden, zijn groot, zij groeien
snel, maar tegelijkertijd zijn de markten er
minder overspannen en is er op betere voorwaarden
grond te verwerven.
De grootste markt is die van woningen gericht
op de middenklasse. Dit is waarschijnlijk
zelfs de woningmarkt met de grootste
potentie in de hele wereld. Vergeleken met
China heeft India enkele voordelen, waaronder
een goed opgeleide en Engels sprekende
bevolking. Toch is het nationaal product per
hoofd nog slechts de helft van dat in China.
In India zijn drie steden van belang voor de
internationale ontwikkelaars en beleggers,
namelijk New Delhi, Mumbai en Bangalore.
Voorspeld wordt dat er in 2015 circa 70 steden
zullen zijn met een miljoen inwoners
of meer, maar verreweg de meeste hiervan
hebben maar een bescheiden economische
betekenis. Vooral Kolkata, de tweede stad
van het land, loopt in dit opzicht achter. Enkele
kleinere steden hebben wel potentie,
vaak omdat zij een betere kwaliteit van leven
hebben dan de allergrootste regio’s.
Brazilië is een heel ander land dan China
en India. Het is aanzienlijk kleiner qua omvang
van de bevolking en groeit langzamer.
Vooral het zuiden van het land is echter al
redelijk welvarend. Brazilië is verder aanzienlijk
minder afhankelijk van export dan
China. Brazilië is ook relatief stabiel. Vanuit
vastgoedoogpunt zijn thans met name Sao
Paulo en Rio de Janeiro interessant. Met een
bevolking van twintig miljoen is Sao Paulo
een van de grootste steden ter wereld. Hier
bevindt zich 45% van het totaal aantal kantorenwerkers
en 40% van alle winkelcentra
in het land. Op termijn zouden ook enkele
steden van de tweede orde in aanmerking
kunnen komen, waaronder Belo Horizonte.
Uit deze kleine opsomming blijkt al dat het
boek vol staat met relevante informatie. Er
zijn evenwel ook enkele minpunten. Het is
kennelijk snel geschreven, want sommige
feiten worden kort achter elkaar twee maal
vermeld. Sommige beweringen kunnen ook
niet kloppen. Zo wordt gesteld dat India het
uitgebreidste spoorwegnet ter wereld heeft,
terwijl uit de verstrekte cijfers blijkt dat het
net in China groter is. Ook valt het op dat
vaak gewezen wordt op de aanwezigheid van
potentiële concurrenten, maar dat eigenlijk
nooit namen van al actieve vastgoedbedrijven
worden genoemd. Dit geldt zowel voor binnenlandse
als voor buitenlandse partijen. Dit
maakt het moeilijker om zelf verder onderzoek
te plegen. Ondanks deze kanttekeningen
gaat het echter om een nuttige bron van
informatie, die duidelijk maakt dat de vastgoedmarkten
in de besproken landen zich in
snel tempo aan het professionaliseren zijn.
