Begin dit jaar heeft de Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Bouwnijverheid (BPF Bouw) een eigen vastgoedonderneming opgericht, BPF Bouwinvest. Daarmee gaf zij een duidelijk signaal af dat zij met een eigen vastgoedonderneming een belangrijke rol wil blijven spelen op de Nederlandse vastgoedmarkt. Directeur Anne Bodzinga geeft inzicht in de strategie van de nieuwe onderneming. Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, oktober 2003
Begin dit jaar heeft de Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Bouwnijverheid (BPF Bouw) een eigen vastgoedonderneming opgericht, BPF Bouwinvest. Daarmee gaf zij een duidelijk signaal af dat zij met een eigen vastgoedonderneming een belangrijke rol wil blijven spelen op de Nederlandse vastgoedmarkt. Directeur Anne Bodzinga geeft inzicht in de strategie van de nieuwe onderneming.
Gepubliceerd in PropertyNLmagazine, oktober 2003
door Wabe van Enk en Monique Roso
Anne Bodzinga: ‘Mensen weten het verschil tussen SFB Vastgoed en BPF Bouwinvest nog steeds niet. Vrijwel alle vastgoedactiviteiten die vroeger werden uitgevoerd onder de paraplu van SFB Vastgoed, vallen nu onder BPF Bouwinvest. Project- en gebiedsontwikkeling, portefeuillebeheer: alles is BPF Bouwinvest. SFB is een zelfstandige uitvoeringsinstantie, met als grootste klant het pensioenfonds Bouw.’
Het lijkt een bijzondere verandering in de wereld van pensioenfondsen, waarbij het onderbrengen van vastgoed bij een assetmanager de grote mode is. BPF Bouwinvest is geboren dankzij de fusiebesprekingen tussen Mn Services, de vermogensbeheerder voor de bedrijfspensioenfondsen in de kleinmetaal, en het Sociaal Fonds Bouwnijverheid, uitvoerder van de sociale regelingen in de bouw.
Voor buitenstaanders leek het logisch dat de vastgoedclub van Mn Services zich aan zou sluiten bij SFB Vastgoed, maar dat zag het pensioenfonds BPF wat anders. Die had door zijn omvang altijd een zeer speciale en bijzonder renderende vastgoedportefeuille gehad. De expertise op het gebied van ontwikkelen, beleggen en beheren zag BPF niet graag verwateren. Vandaar dat de partijen besloten het vastgoed uit de deal te halen. Voor Bodzinga betekent dat ook een omwenteling: van assetmanager terug naar het pensioenfonds.
'In feite betekent dat voor mij dat er een einde komt aan een behoorlijk moeilijke situatie. De belangen van een assetmanager en een pensioenfonds kunnen namelijk behoorlijk uit elkaar lopen, zo heb ik gemerkt. Onze dagelijkse zorg was namelijk onze vastgoedportefeuille van € 5 mrd, die zowel beleggingen als ontwikkeling en beheer omvat. Maar wij werden bij het SFB primair afgerekend op de € 10 mln managementfee die we binnenbrachten.’
BPF onderscheidt zich altijd met een hoog aandeel aan vastgoed in de vermogensportefeuille: normatief zit 25% van het belegd vermogen in vastgoed. Door de gedaalde aandelenkoersen is dat aandeel inmiddels gegroeid tot circa 32%, 2% meer dan de grens die in de ALM-studie bepaald is.
Bodzinga is door de situatie in de markt geconfronteerd met een minder vanzelfsprekende vermogensstroom. Hij moet rechtstreeks rekening houden met de verplichtingen van het pensioenfonds. 'De geldstromen leken tot nu toe onuitputtelijk. Wij moeten nieuwe geldstromen zien te creëren om meer flexibiliteit te krijgen.'
Bovendien wil het pensioenfonds dat niet langer alleen Nederland als aandachtsgebied wordt gekozen. Vroeger koos BPF juist voor Nederland, ook met het oog op de sociale rol.
Wanneer het in de bouw minder ging, investeerde BPF om de bedrijfstak te stimuleren. BPF wil nu meer spreiding, en dat betekent buitenlandse aanwezigheid. 'We willen toe naar een buitenlandse portefeuille van nul tot 25%.'
Buitenlandse activiteiten worden nu al ontplooid met wat Bodzinga de 'vertrouwde Nederlandse partners’ noemt. 'Met ING Real Estate zitten we in het VK en de VS, we investeren in Prologis, met CV-aanbieder IBUS zitten we in Parijs en Londen. We hebben de gebouwen van de Europese Commissie in Straatsburg. Met Nederlandse ontwikkelaars gaan we misschien naar Zuid-Europa.’
Grootschalige verkoop van assets is de eerste stap naar realisatie van de doelstelling van meer spreiding. 'Een deel van onze projecten is de afgelopen jaren al dermate in waarde gestegen dat ze, afgezien van de huuropbrengst, niet meer bijdragen aan de rendementen. Ze zitten aan hun top, rijp voor de verkoop.' BPF Bouwinvest wil om te beginnen geld vrijmaken door met name woningcomplexen te verkopen. BPF beheert een woningportefeuille met een totale waarde van € 3,0 mrd. 'Daarvan zal binnen twee jaar voor circa € 500 mln worden verkocht. Ze zijn technisch en economisch veelal verouderd, en rijp voor de verkoop.'
BPF Bouwinvest is met verschillende partijen in gesprek. Eén partij heeft bijvoorbeeld belangstelling om een woningfonds te starten op basis van overname van een BPF-woningportefeuille. Daarnaast worden ook gesprekken gevoerd met grote particuliere uitponders. Bodzinga: 'Onze doelstellingen bij die onderhandelingen zijn een goede behandeling van de huidige huurders, we willen profiteren van de uitpondwinst en we willen een snellere realisatie van de kasstroom.'
Behalve woningen staan ook kantoren op de nominatie om verkocht te worden. Het gaat daarbij om een pakket ter waarde van € 100 tot 150 mln. 'Het is in het algemeen geen goed moment om te verkopen. Maar de panden zijn wel allemaal vol en langjarig verhuurd. Daar moeten geïnteresseerde kopers voor zijn.' Eerder verkocht BPF Bouwinvest een pakket van vijftien kantoren aan AZL. 'Eigenlijk zijn kantoren vaak een slechte belegging. Als je op de lange termijn kijkt, kun je de inflatie moeilijk bijhouden, laat staan dat je waarde kunt toevoegen.’ Een tweede actie die BPF Bouwinvest wil ondernemen, is een onderzoek naar het aantrekken van nieuw vermogen. 'Zo denken we wel over nieuwe structuren na, waarbij we bijvoorbeeld andere sociale fondsen kunnen aanspreken, zoals het Vroegpensioenfonds of fondsen van andere sociale partners in de bouw. Over vijf jaar is het wellicht ook aantrekkelijk voor andere opdrachtgevers, bijvoorbeeld uit de metaal, om aan te haken. We kunnen onze ontwikkelprojecten ook gaan verkopen, in plaats van ze in portefeuille te houden.'
BPF Bouwinvest probeert op dit punt net zo’n voorhoedefunctie te krijgen als in de projectontwikkeling. Wanneer het fonds ontwikkelt, mag dat maar tot op zekere hoogte en alleen voor de eigen portefeuille, anders moet er een apart vehikel worden opgetuigd.
Toch zal BPF Bouwinvest in de toekomst selectiever worden in projectontwikkeling. 'We gaan prioriteiten stellen. Zo hebben we ons teruggetrokken uit de herontwikkeling van het ABN Amro-kantoor op het Rembrandtplein. Dat deden we met Bouwfonds, en Kroonenberg heeft ons afgelost. In Tilburg, bij de herontwikkeling van de Piushaven en het AaBe-terrein, moeten we ook even afwachten hoe het zich bestuurlijk gaat ontwikkelen. Projectontwikkeling is voor ons een middel, geen doel op zich. We hebben de luxe van selectie; zo hebben wij afgezien van deelname in de herontwikkeling van Strijp S in Eindhoven. Ons gaat het om de exploitatie. En wij zien meer in de exploitatie van een groot gebied met verschillende functies, die we zo optimaal mogelijk op elkaar kunnen laten inspelen, dan in losse gebouwen. Dan kunnen we waarde toevoegen.' (zie ook kader).
Tekstkader: Focus op gebiedsontwikkeling
'Idealiter heeft BPF Bouwinvest maximaal dertig grote concentraties van woningen, werklocaties en diverse voorzieningen. Misschien is dertig zelfs nog teveel: we moeten er in elk geval drie in Amsterdam, één in Rotterdam, twee in Den Haag en één in Utrecht hebben. En buiten de Randstad nog in verschillende 100.000+-gemeenten.' BPF Bouwinvest moet zich volgens Anne Bodzinga alleen nog concentreren op gebiedsontwikkeling. Het Haagse Beatrixkwartier (een ontwikkeling van de gemeente Den Haag en zes marktpartijen) is daar een voorbeeld van, met onder meer ca. 460 appartementen, 400.000 m2 kantoren, een hotel, horeca- en fitnessvoorzieningen, winkels en 5.000 parkeerplaatsen. Maar het is ook het streefbeeld voor BPF-ontwikkelingen als Belvédère (Maastricht), Meerstad (Groningen) en Het Kwartier (ruim 400 appartementen ten noorden van het Olympisch Stadion in Amsterdam). Java-eiland wordt al integraal beheerd.
Bodzinga: 'Ik wil grote gebieden, die we integraal beheren op elk denkbaar terrein. Dan ben je weinig afhankelijk van je omgeving. Je waardeontwikkeling krijg je er gratis en voor niets bij.' Nou, gratis en voor niets is wat stevig uitgedrukt. 'We leveren onze bijdrage aan het integrale gebiedsbeheer. We zorgen dat er een servicepunt is dat ook echt werkt, waar mensen beschikbaar zijn. Die boodschappen voor je in ontvangst kunnen nemen, je klemmende deur of lekkende waterleiding kunnen repareren. Maar in Den Haag gaat het bijvoorbeeld om gedeeld gebruik van een parkeergarage: overdag voor de kantoren, 's avonds voor de bewoners. Of de cateringbehoefte van de kantoren in het Prinsenhof-complex koppelen aan de keuken van het hotel in datzelfde complex.'
Treedt het vastgoedfonds dan niet voor een deel in de verantwoordelijkheid van een gemeente? 'De gemeente Den Haag vindt het prachtig, en verleent alle steun op het gebied van aanleg van infrastructuur en groenvoorzieningen. Soms moet je het ook wel afdwingen. Het gaat er voor ons om dat de waarde stijgt door zorgvuldig beheer en dienstverlening. Dan zijn wij bereid om een bijdrage te leveren. Maar het heeft alleen zin als je dat op grote schaal aanpakt.
De sociale achtergrond en de bereidheid om te investeren in gebiedsontwikkeling en -beheer, zouden van BPF Bouwinvest een uiterst logische partner maken bij (binnen)stedelijke herontwikkeling. De principeovereenkomst die met de gemeente Tilburg werd getekend voor de herontwikkeling van de Piushaven is daar een illustratie van. 'Klopt', zegt Bodzinga. 'Wij zijn de enige die in gebieden belegt. Amvest en Vesteda investeren ook in woonwijken, maar kiezen duidelijk voor het hogere segment.’
