Arno van der Vlist werd begin dit jaar benoemd tot directeur van de ASRE. ‘De wisselwerking tussen praktijk en theorie is belangrijk. Onderwijs is niet langer zenden, maar werkt in interactie.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 7 juni 2024
Arno van der Vlist, sinds begin dit jaar directeur van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), leerde de praktijk van vastgoedontwikkeling bij Kristal. Hij studeerde economie aan de Landbouwuniversiteit Wageningen. Bijzonder aan de studie was de grote nadruk op economie, landgebruik en milieu. Ook anders dan bij een gewone studie economie is dat hij na het afstuderen de titel van ingenieur kreeg. ‘De studie bevatte veel statistiek’, aldus Van der Vlist.
Ook zijn promotieonderzoek aan de Vrije Universiteit in Amsterdam had niet direct met vastgoed te maken, maar betrof de interacties tussen verhuisgedrag en woon–werkverkeer. Als jonge doctor kwam hij daarna in dienst bij Kristal, de toenmalige ontwikkelaar en werkmaatschappij voor zes woningbouwcorporaties in de Randstad. Van der Vlist: ‘Ik heb veel geleerd in die tijd. Het Neprom-handboek Projectontwikkeling van professor Ed Nozeman bestond nog niet. Ik heb heel veel opgestoken in de praktijk, bijvoorbeeld door het werken aan ontwikkelingen in Amsterdam-West.’
Kennis uitwisselen
Van der Vlist werd daarna docent Business Economics aan de universiteit in Wageningen, en programmaleider bij het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). In 2008 werd hij benoemd tot hoogleraar Vastgoedontwikkeling aan de RUG. ‘In die tijd heb ik ook al eens les gegeven bij de ASRE’, zegt Van der Vlist. ‘Ik gaf hier in 2009–2010 Marktanalyse.’
Van der Vlist vindt zijn benoeming aan de ASRE om verschillende redenen zeer aantrekkelijk. ‘De ASRE neemt een unieke positie in’, legt hij uit. ‘Er is een directe connectie met de praktijk en het is een fantastische plek om kennis uit te wisselen.’ Op dit moment geeft Van der Vlist geen onderwijs aan de ASRE, zodat hij zich volledig kan richten op strategie en relaties met bedrijfsleven en overheid. In die gesprekken wordt duidelijk wat de belangrijkste thema’s zijn.
Actuele vraagstukken
Qua opleidingen in vastgoed is er in Nederland een éénjarige master Vastgoed in Groningen, al zijn er ook deelspecialisaties aan de UvA en de VU. De mensen die daar vanaf komen, gaan aan het werk en kunnen op termijn aan de ASRE kiezen tussen twee masters. Er is allereerst de Master of Science in Real Estate (MSRE), waar professionals zich verder verdiepen en vastgoedkennis opdoen die direct inzetbaar is. Ook is er voor de mensen uit de vastgoedsector met meer ervaring de Master of Real Estate (MRE), eveneens parttime. ‘Die laatste groep bestaat echt uit de leidinggevenden van de toekomst’, zegt Van der Vlist.
Door ook de praktijk als lesstof te gebruiken en als docenten specialisten van de universiteiten én specialisten uit het bedrijfsleven voor de groep te zetten, zit de opleiding volgens Van der Vlist dicht op actuele vraagstukken. ‘De ruimtelijke inrichting, klimaatrisico’s, de betaalbaarheid van woningen – in de colleges analyseren we hoe we die vragen kunnen beantwoorden, in theorie en in de praktijk. Precies dit is voor mij heel belangrijk in deze baan in dit instituut.’
Wisselwerking
Een aantal speerpunten in de opleiding somt Van der Vlist moeiteloos op: datagestuurde besluitvorming bij overheid en bedrijfsleven, de consequenties van beleid, hoe we beleid kunnen helpen ontwikkelen, welke vastgoedaspecten de overheid moet kennen bij het maken van plannen. ‘Vergeet niet: bij de overheid zitten steeds meer generalisten, maar er is ook specialistische kennis nodig om goed beleid te formuleren, en daar moeten we nog de juiste balans in vinden.’
Ook een belangrijk punt vindt Van der Vlist de wisselwerking tussen praktijk en theorie. ‘Onderwijs is niet langer zenden, maar werkt in interactie’, zegt hij. De professionals die hier komen, brengen veel kennis mee en die moeten we kunnen gebruiken. Als bijvoorbeeld een directeur van een bouwbedrijf en een ervaren gemeenteambtenaar een kwestie bediscussiëren, gaan ze elkaar opeens beter begrijpen.’
Wooncrisis
Gelet op de actuele situatie op de woningmarkt, denkt Van der Vlist dat er vanuit de praktijkkennis en het onderzoek binnen de ASRE nuttige bijdragen kunnen worden geleverd aan de beleidsmakers, de generalisten. Neem de wooncrisis. Hoe daarmee om te gaan? In welke richting moet je de oplossingen zoeken? ‘Het tekort aan woningen komt niet uit het niets, maar is langzaam ontstaan na de kredietcrisis van 2008–2009. Woningbouwcorporaties hebben jarenlang hun taak niet naar behoren kunnen vervullen, omdat ze na enkele fraudezaken werden gestraft met de Verhuurderheffing en zo geen investeringsruimte hadden’, vertelt Van der Vlist. ‘Dat speelde allemaal rondom en vlak na 2010–2011. Er werd niet gebouwd en er was ook minder vraag, dus de bouwers slankten af. Daardoor zaten we een aantal jaren later opeens met veel te weinig vakmensen.’
Er gebeurde meer gedurende het tweede decennium. Er was veel te doen over krimp van de bevolking, al bleek geleidelijk dat er meer migranten binnenkwamen. De huishoudensverdunning ging ook door, en volgens de Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen blijft dat zo tot 2050. De schaarste aan woningen heeft ertoe geleid dat bijvoorbeeld in Amsterdam de prijs in tien jaar steeg van € 3000/m² naar € 10.000/m².
Veel beleidsmaatregelen zijn vanuit politiek oogpunt begrijpelijk, maar niet altijd de beste voor het oplossen van problemen. Bouwen voor starters bijvoorbeeld doet het goed voor de bühne, maar onderzoek heeft volgens Van der Vlist aangetoond dat grotere woningen bouwen uiteindelijk beter is voor de doorstroming. Ook de middenhuurregeling lijkt eerlijk vanuit een verdelingsoogpunt, maar het reguleren van prijzen kan verstorend werken en is meestal niet zo’n goed idee als je het bekijkt vanuit efficiëntie van de markt.
‘Er is genoeg ruimte voor woningbouw, want slechts 10–15% van het oppervlak in Nederland is bebouwd’, zegt hij. ‘Maar je moet niet overal willen bouwen; het beste is rond bestaande kernen.’ Hij noemt het gebundelde deconcentratie, wat Van der Vlist ook de Eerste Kamer onlangs heeft geadviseerd. ‘Daarbij is een goede treinverbinding belangrijker dan vaak wordt gedacht.’ Bouw niet waar de klimaatrisico’s groot zijn en houd zoveel mogelijk rekening met alle ruimteclaims: woongebied, natuurgebied en agrarisch gebied. Het zijn stuk voor stuk kwesties waar niet een–twee–drie oplossingen voor zijn. Van der Vlist: ‘We staan in Nederland voor een groot ruimtelijk inrichtingsvraagstuk. Daar hopen we vanuit de ASRE een bijdrage aan te kunnen leveren.’
Arno van der Vlist
1996: ingenieur in de Economie in Wageningen
2001: doctoraat Stedelijke Economie aan de VU
2001–2003: post-doc VU
2002–2003: Kristal projectontwikkeling
2003–2007: universitair docent Business Economics Wageningen
2007–2011: programmaleider Economisch Instituut voor de Bouw
sinds 2008: hoogleraar Rijksuniversiteit Groningen
sinds 2024: directeur ASRE, gastonderzoeker University Central Florida (Orlando)
