Lage en middeninkomens moeten in de toekomst in Amsterdam kunnen blijven wonen. Dat is de inzet van de gemeentelijke Woonagenda
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 14 juli 2017
Het Amsterdamse college wil dat bij gebiedsontwikkelingen 40% van de nieuwbouw sociale huurwoningen wordt, 40% middeldure huur- en koopwoningen en 20% dure huur- en koopwoningen (40–40–20). Dit staat in de Woonagenda 2025 die 20 juni is vastgesteld in het college van B&W.
Om 40–40–20 te realiseren neemt de gemeente Amsterdam genoegen met lagere opbrengsten bij de gronduitgifte. Wethouder Laurens Ivens (Bouwen & Wonen): ‘Als we het aan de markt overlaten kunnen mensen met een laag- of middeninkomen straks niet meer in Amsterdam wonen. Met het huidige bouwtempo, en als de woningbouwcorporaties de verkoop van sociale huurwoning terugdringen, zorgt de 40–40–20 regeling ervoor dat er tot 2025 20.000 sociale huurwoningen bijkomen voor de lage inkomensgroepen.’
Sociale huur zijn woningen met een huur tot € 710,68 per maand, middeldure huur betreft huren van € 711 tot € 971 met een gemiddelde van € 850. Naar voorwaarden en prijsniveaus voor nieuwe middeldure koopwoningen wordt later dit jaar in opdracht van de gemeente onderzoek gedaan.
Actieplan
De 40–40–20 regeling zal in principe voor alle Amsterdamse gebieden gaan gelden.
Voorheen was er de eis dat in Amsterdam 30% sociale huur moest worden gebouwd, maar sinds de crisisjaren lag er voor geen enkel marktsegment meer een norm. Voor middeldure huurwoningen heeft de gemeenteraad onlangs het actieplan Meer middeldure huur vastgesteld. Dit actieplan gaat uit van de bouw van 1500 middeldure huurwoningen per jaar. Deze woningen blijven dan 25 jaar in de middeldure huur en zijn inflatievolgend. Huurwetgeving biedt op dit moment nog geen mogelijkheid dat middeldure huur ook op termijn middelduur blijft.
Het is de wens van de gemeente dat de corporaties hun verkopen limiteren, zeker in de gebieden waar het percentage sociale huur onder 35% ligt. De gemeente kan dit echter niet afdwingen, maar wil hier afspraken over maken na afloop van de huidige afspraken, die tot en met 2019 lopen.
De corporaties hebben de verkoop van huurwoningen in de hele stad al wel gematigd, zegt de gemeente: van 2000 per jaar naar 1200 per jaar. Vooral in de gebieden in de stad waar het aantal gereguleerde huurwoningen lager is dan gemiddeld, wordt de verkoop beperkt.
In 2015 was het aandeel gereguleerde huur in Amsterdam 57%. Volgens de gemeente is dat percentage ondertussen al gedaald als gevolg van de liberalisatie van de huurmarkt.
Tekort aan sociale huur
Voor de Woonagenda is de gemeente uitgegaan van de voorraad en de behoefte in 2025. Dan verwacht de gemeente juist dat er een tekort is aan sociale huur: er zal dan behoefte zijn aan 49% sociale huur en er is dan een voorraad van 39%.
Een huidig groot probleem is het scheefwonen: mensen die zoveel verdienen dat ze meer dan sociale huur kunnen betalen blijven een sociale huurwoning bezetten. Daardoor zijn er minder sociale huurwoningen beschikbaar voor de mensen die ervan afhankelijk zijn.
B&W zegt in te zetten op passend wonen, dus het voorkomen van scheefwonen. Er komt een onderzoek naar de uitvoerbaarheid van een huisvestingsvergunning voor middeldure huur. Verder wordt met de corporaties en de huurders bekeken of en op welke wijze flexibel huren of woonarrangementen ingezet kunnen worden.
Bovendien is de inzet jaarlijks minimaal 1500 middeldure huurwoningen laten bouwen. Daarvan zal 50% met voorrang worden aangeboden aan doorstromers uit de sociale huur – in de praktijk vaak scheefhuurders in de sociale huur.
De Woonagenda 2025 moet een richtinggevend en kaderstellend document zijn voor het woonbeleid tot 2025. De gemeenteraad besluit over de Woonagenda in de vergadering van 19 juli.
Cijfers over de Amsterdamse woningmarkt
Het aantal inwoners in Amsterdam steeg in 2016 tot circa 840.000. In de laatste 10 jaar was de groei van het aantal inwoners groter dan ooit en de gemeente verwacht dat deze groei zal aanhouden. Amsterdam zal in 2025 meer dan 900.000 inwoners hebben en tot 2050 doorgroeien naar 922.000.
Die groei van het aantal inwoners geeft druk op de woningmarkt: de gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam steeg alleen de laatste twee jaar al met ruim 27%.
Uit de prognose van de woningbehoefte en de woningvoorraad blijkt dat in 2025 het grootste tekort zit in de gereguleerde huurvoorraad: de voorraad sociale huurwoningen is dan geslonken naar 39%, terwijl 49% van de huishoudens behoefte heeft aan deze woningen. De voorraad middeldure huur groeit volgens de prognose naar 9%, waardoor de voorraad meer in de buurt komt van de behoefte (11%).
Ook in het dure deel van de koopsector voorziet de gemeente een tekort. Maar in het middensegment koop of goedkope koop wordt de voorraad groter dan de behoefte. Dit geldt ook voor de voorraad dure huurwoningen (4% behoefte ten opzichte van 14% voorraad).
Van alle huishoudens met een laag inkomen woont 86% in de betaalbare voorraad, waarvan 83% in een gereguleerde huurwoning. Ook middeninkomens en hoge inkomens wonen soms in de gereguleerde woningvoorraad (44% en 14%). Er zijn meerdere redenen waarom huishoudens met een midden- of hoog inkomen een gereguleerde huurwoning bewonen: hun inkomen is gestegen, zij zijn gaan samenwonen, of zij hebben met een middeninkomen een gereguleerde huurwoning toegewezen gekregen. In het middeldure huursegment wonen ook huishoudens met een hoog inkomen. Dit segment is toegankelijk voor huishoudens die eigenlijk teveel verdienen. Aan de andere kant zijn er ook huishoudens met een laag inkomen die een te dure woning bewonen voor hun inkomen. In 2015 woonde 14% van de lage inkomens in een middeldure of dure woning. Zij wonen duur scheef.
