Onze hoofdstad is nog altijd een magneet voor (inter)nationale bedrijven die op zoek zijn naar een vestigingslocatie. Toch is Amsterdam niet immuun voor het onzekere vaarwater waarin de economie zich momenteel bevindt.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 28 oktober 2022
Dat Amsterdam nog steeds een boomtown is op het gebied van kantoren bleek ook uit de transacties die tal van vastgoedadviseurs en makelaars bereidwillig aanleverden. Alleen CBRE al was in het eerste halfjaar van 2022 goed voor 59 kantoortransacties van in totaal 63.253 m². De hoofdstedelijke kantoorgebruiker is niet alleen op zoek naar veel vierkante meters. Ook kleinere gebruikers komen er aan hun trekken, getuigde de 2054 m² kantoorruimte die via Keij & Stefels goed waren voor 17 transacties.
Minder ruimte nodig
Toch verwachten Amsterdamse vastgoedprofessionals wel unaniem dat er met name voor grotere kantoren (>500 m²) meer incentives nodig zullen zijn om deze succesvol aan de man te brengen, blijkt uit onze enquête onder makelaars en adviseurs in de metropool. ‘De vraag naar grotere kantoorruimtes neemt af’, luidde het commentaar van een van hen. Kleinere kantoren gaan nog steeds als warme broodjes over de toonbank.
Dat is in lijn met een andere uitkomst: een ruime meerderheid van de deelnemers verwacht dat kantoorgebruikers minder ruimte nodig hebben. Met name corporates hebben hun werkplekstrategie aangepast als gevolg van de coronapandemie en het nieuwe normaal van het thuiswerken. ‘Hybride werken zal op termijn een vermindering van kantoorruimte teweeg brengen’, aldus een ondervraagde vastgoedprofessional. Overall verwacht de Amsterdamse markt dit jaar eenzelfde dealflow te hebben als in 2021. Wel wordt in algemene zin een afwaardering van kantoren verwacht.
Bedrijfsruimte solide
Het aanvankelijke postcoronaherstel van de economie vertaalde zich ook in een solide dealflow aan bedrijfsruimte in de hoofdstad. GA Makelaars noteerde liefst 42 transacties in bedrijfsruimte in de eerste zes maanden van dit jaar, gemiddeld genomen goed voor een werkruimte van zo’n 900 m². Van Dijk & Ten Cate bracht met 1 transactie liefst ruim 2000 m² aan de man.
Retail droogt op
Als vanouds is KroesePaternotte koning retail in de hoofdstad. Ook in dit segment bedient Keij & Stefels succesvol de gemiddeld genomen kleinere gebruikers van winkeloppervlakte. Toch droogt ook in Amsterdam het reservoir aan transacties langzaam op, door de pijn in de portemonnee bij de consument en meer structurele oorzaken van een veranderend winkellandschap. De helft van de ondervraagde vastgoedprofessionals verwacht dit jaar minder deals in hoofdstedelijk retailvastgoed, oplopend tot een afslag van meer dan 20%. Daar tegenover staat een even grote groep die nog een plus van 10–20% meer transacties verwacht.
Het opdrogen van het aantal transacties in retail zal volgens een ruime meerderheid in 2023 doorzetten. Je moet maar durven om in deze onzekere tijden nog een winkel te beginnen, zelfs al is het in de hoofdstad.
Torenhoge inflatie
De torenhoge inflatie die de prijzen van de producten in de schappen opdrijft, lijkt wel omgekeerd evenredig aan de ontwikkeling van de huurprijzen van winkelpanden. Om toch nog retailtransacties tot stand te brengen houdt 60% van de deelnemers rekening met een daling van de huurprijzen van 10–20%. ‘Het consumentenvertrouwen neemt af, consumentenbestedingen nemen af. Hierdoor komen huurprijsniveaus ietwat onder druk te staan’, stelt een van de ondervraagde vastgoedprofessionals. Vier op de tien vastgoedprofessionals denken dat de winkelhuren op hetzelfde niveau blijven.
De helft van de adviseurs verwacht een afwaardering van winkelvastgoed van minstens 10%. De andere helft gaat uit van een status quo in 2022 wat betreft de waardeontwikkeling van Amsterdams winkelvastgoed. Ook deze trend zet volgend jaar naar verwachting versterkt door.
