ANALYSE: verkoop PalaisQuartier geen slechte deal voor Rabobank

De verkoop van het PalaisQuartier in Frankfurt roept de vraag op of € 800 mln een goede prijs is voor de verkopende partij, Rabo Vastgoedgroep. Die zegt zelf ten opzichte van 2013 een duidelijke boekwinst te kunnen noteren.

In totaal is sinds de start 15 jaar geleden ongeveer € 1 mrd geïnvesteerd in het 115.000 m² grote complex in het centrum van Frankfurt, aan een van de drukste winkelstraten van Duitsland. De grondverwervingskosten indertijd alleen al ongeveer € 250 mln, aldus een eerder gepubliceerd artikel in PropertyNL Magazine, terwijl er nog geen vergunningen verleend waren. De data-infrastructuur die onder het plot liep maakte de ontwikkelopgave er niet eenvoudiger op.

Sinds de oplevering in 2009 konden de eigenaren, tot 2013 een joint-venture van MeyerBergman en Rabo Vastgoedgroep, echter ook profiteren van de huurinkomsten en de rentemarge. Bovendien kon Rabobank, vanwege de grote risico's die kleefden aan het project, bij de overname van Bouwfonds in 2006 een forse korting bedingen - naar verluidt zo'n € 200 mln.

Vijf gebouwen
PalaisQuartier beschikt over circa 115.000 m² huuroppervlakte en bestaat uit vijf gebouwen: de kantoortoren Nexttower (33.790 m² verdeeld over 32 etages), het hotel Jumeirah Frankfurt (26.300 m², 218 kamers), het gereconstrueerde Thurn und Taxis Palais (6300 m²), het winkelcentrum MyZeil (43.800 m² met meer dan 100 winkels en horecagelegenheden) en een ondergrondse parkeergarage met circa 1400 parkeerplaatsen.

Deutsche AWM heeft winkelcentrumspecialist ECE in de arm genomen voor het management van MyZeilhet winkelcentrum. ECE heeft een belang van 10% genomen in PalaisQuartier. Het naastgelegen ontwikkelgrondstuk, bekend als Rundschau Areal, is verkocht aan Strabag Real Estate, dat de ontwikkeling hiervan op zich neemt.

Goed verhuurd
Het winkelcentrum MyZeil, het Jumeirah hotel en parkeergarage zijn goed en langjarig verhuurd, alleen de bijna 34.000 m² kantoortoren staat nog steeds grotendeels leeg (36% is verhuurd). Deze was oorspronkelijk bedoeld voor ABN Amro, maar na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 liep alles anders. Wel had ABN Amro een huurgarantie afgegeven voor een deel van de kantoorruimte.

Voor het winkelcentrum werden recent onder andere anchortenants Bershka en Superdry aangetrokken. Het aantal bezoekers van MyZeil is opgelopen tot 15 mln per jaar.

Dat de verkoop ondanks de toplocatie en de huurcontracten nog jaren op zich heeft laten wachten, kan te maken hebben met de wens om het geheel in één keer te verkopen, dus inclusief de bijna voor twee derde leegstaande kantoortoren. Belangstelling om delen van het project te kopen was er al eerder.

Rabo heeft met de verkoop gewacht tot marktherstel. Een woordvoerder van KP Investments, de Rabo-dochter die belast was met de verkoop, zegt hierover: 'Vanwege de gunstige investeringsmarkt in Duitsland is besloten het project in 2014 te verkopen. Hierbij is in een gestructureerd verkoopproces de interesse van potentiele kopers voor een project met dergelijke omvang getoetst, waarbij veel belangstelling was van internationale investeerders, uit onder andere de VS, Europa, het Midden-Oosten en Azië.'

Fifty-fifty
PalaisQuartier heeft een lange voorgeschiedenis en was oorspronkelijk het omvangrijkste project uit de koker van Ton Meijer, de oprichter en voormalig eigenaar van MAB. Hij ging een samenwerking aan met Bouwfonds Property Finance, die niet louter als financier optrad maar voor 50% in de ontwikkeling stapte. Dit deed ze indertijd bij meer projecten, zoals New Babylon in Den Haag.

Bij de verkoop van zijn bedrijf aan Bouwfonds in 2004 bleef Meijer via zijn in Londen gevestigde bedrijf MeyerBergman voor 50% eigenaar van Frankfurt Frankfurt HochVier, zoals het project oorspronkelijk heette. Hetzelfde gold voor Domus in Parijs en ODE in Amsterdam. Het risico werd echter grotendeels gedragen door Bouwfonds. Eind 2012 werd MeyerBergman voor een onbekend bedrag uitgekocht uit deze projecten.

Uitkopen
PalaisQuartier werd in 2006 binnen Bouwfonds verschoven van de vastgoedfinancieringstak naar de ontwikkeltak, MAB. Een van de redenen om het project te verhangen binnen het concern had te maken met hoe de kredietbeoordelaars naar zo'n groot risico voor een vastgoedfinancier zouden kijken.

Na het uitkopen van MeyerBergman werden de drie projecten Domus, ODE en PalaisQuartier ondergebracht bij KP Investments, eveneens een dochter van de Rabo Vastgoedgroep. De opdracht was de projecten te optimaliseren en verkopen.

Toen de Rabobank in 2006 Bouwfonds overnam van ABN Amro, werd het grootste binnenstedelijke herontwikkelingsproject van Duitsland uitgebreid onder de loep genomen. De voorverhuur liet te wensen over en dat er risico's aan kleefden, werd onderkend.

Twee jaar later zei de toenmalige bestuursvoorzitter Hans ten Cate daarover: 'Het ergste leed is nu geleden. Maar zeker, HochVier was voor ons een dealbreaker geweest als we de risico's niet in kaart hadden gekregen.'

Specialiteit
MAB ontwikkelde in de jaren '90 en na de eeuwwisseling meer van dit soort grootschalige gebiedsontwikkelingen, zoals Oosterdokseiland in Amsterdam (ODE), de Resident in Den Haag en Stadshart Amstelveen. Multifunctionele gebiedsontwikkelingen waren de specialiteit van de ontwikkelaar, maar deze strategie werd na 2008 losgelaten.

Vorig jaar besloot de Rabo Vastgoedgroep zelfs helemaal de stekker uit deze dochter te trekken. In het voorjaar valt het doek en gaan de resterende projecten over naar Bouwfonds Ontwikkeling, dat op 1 januari wordt omgedoopt tot BPD. Voor KP Investments is ook niet veel werk meer te doen. Nu PalaisQuartier en Domus zijn verkocht, hoeft alleen nog de laatste ontwikkelingskavel binnen ODE tot een goed einde te worden gebracht.