ANALYSE Top-50 Ontwikkelaars 2016: Markt trekt voorzichtig aan

 Foto: Kalvertoren Amsterdam (Kroonenberg, 3W Vastgoed) en Forum Rotterdam (Multi Vastgoed)

Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 2 december 2016

Het gaat iets beter. Ontwikkelaars kijken vrolijker en verzuchten zelfs dat het risico weer de markt in sluipt (zie het interview met Marcel Schipper). De crisis heeft het uiterste gevergd, maar heeft ook creatieve oplossingen gebracht om toch projecten te realiseren. Er zijn nieuwe namen aan het firmament, die zo langzamerhand de oude hebben vervangen.

Zo heeft na een gestage opmars in de lijsten met Top Ontwikkelaars van de afgelopen jaren, de combinatie COD/Borghese inmiddels de top bereikt. Op basis van productie zijn zij momenteel de grootste ontwikkelaar Nederlands commercieel vastgoed. Het is een ontwikkelaar die voorheen nooit in de lijsten voorkwam. Sterker: voor 2010 bestond COD nog niet eens. Het is exemplarisch voor de huidige 50 ontwikkelaars in Nederland: er zijn veel nieuwe namen bijgekomen. CityPads, Centrum Projecten, Heembouw, Being Development, Aedes Real Estate, MRP Development, Keystone Vastgoed, Certitudo, Colliers International en Built to Build zijn partijen die misschien 10 jaar geleden al wel bestonden, maar toen nog niet tot de grootste ontwikkelaars in het land hoorden.

Met de nieuwe namen verdwenen natuurlijk heel wat oude namen. Voormalig grote namen zijn verdwenen of doen het even wat rustiger aan. Van de Top-10 grootste ontwikkelaars in 2009 bijvoorbeeld is alleen VolkerWessels een stabiele factor, die zich ook nu gewoon nestelt tussen de grootste ontwikkelars. Andere partijen als ING en MAB zijn niet meer, maar ook partijen als AM en Multi hebben dit jaar een aanzienlijke veer moeten laten. De moeder van AM, bouwbedrijf BAM, is druk bezig haar solvabiliteit op te krikken, waardoor het kansen moet laten lopen. De aandeelhouder van Multi, Blackstone, heeft daarentegen wel voldoende geld op de plank liggen, maar wil liever snellere rendementen zien dan grote ontwikkelprojecten kunnen bieden. Denk aan de lange doorlooptijd van een project als Forum Rotterdam, dat Multi al in 2008 presenteerde. In 2017 moet de danig aangepaste versie ervan in aanbouw gaan.

Toegang tot kapitaal

De nieuwe ontwikkelaars zijn partijen die toegang tot kapitaal hebben. Tijdens de crisis gingen de banken op slot voor vastgoedfinanciering en al helemaal voor projectfinancieringen, zodat toegang tot eigen vermogen onontbeerlijk is gebleken. Ontwikkelende beleggers als Unibail-Rodamco, Kroonenberg Groep, Klépierre, Maarsen Groep, DHG, Urban Interest en Ivy Group hebben die toegang tot eigen vermogen. Maar ook COD/Borghese en VolkerWessels hebben die achtergrond: beide bedrijven hebben kapitaalkrachtige aandeelhouders, die bovendien al decennialang meedraaien in de top: Hans van Veggel (oud-Multi-oprichter) en Dik Wessels drukken zeker al 20 jaar hun stempel op de Nederlandse projectontwikkeling. In die hoedanigheid zijn er misschien wel nieuwe namen, maar niet altijd nieuwe gezichten.

Opvallend genoeg hebben de bouwers toch een behoorlijke marktpositie. Heijmans en Ballast Nedam domineren het nieuws – juist in de opgaande markt wordt duidelijk dat ze in slechtere tijden te veel risico hebben genomen. Andere bouwers krabbelen weer op en weten gestaag hun solvabiliteit te verbeteren. Partijen als VolkerWessels, Van Wijnen, Dura Vermeer, Hurks en Vorm hebben de afgelopen jaren kennelijk succesvol weten te laveren tussen risico nemen en bouwstroom genereren. Zij kunnen nu volop profiteren van de op stoom gekomen woningmarkt.

Forward funding

Kapitaal blijft de sleutel, maar de ontwikkelaar van tegenwoordig hoeft niet altijd het kapitaal zelf in handen te hebben. Gedelegeerde ontwikkelaars, of fee-developers als Centrum Projecten en 3W Real Estate gebruiken hun ontwikkelexpertise om beleggers te faciliteren die zelf niet ontwikkelen.

Steeds vaker is het echter de gebruiker zelf of de eindbelegger die voor de noodzakelijke financiering zorgt: forward funding. Dat is heel gebruikelijk in de woningbouw, waarvoor een gewone koop–aanneemovereenkomst wordt gebruikt, maar het werd nauwelijks toegepast bij commercieel vastgoed. Nu wel: een partij als Heembouw werkt op kleinere schaal vaak op deze manier, maar ook de realisatie van het kantoor van Booking.com is er een voorbeeld van. BPD gaat voor Booking.com een campus realiseren op Oosterdokseiland in Amsterdam die Booking zelf in eigendom zal nemen. Het is natuurlijk niet ondenkbaar dat Booking.com de kantoorruimte op een gegeven moment zelf zal doorstoten naar een eindbelegger.

Na lange tijd van krapte, lijkt de zoektocht naar kapitaal voor projectontwikkeling echter toch iets makkelijker te worden. Bij banken ontstaat weer wat meer ruimte. Uit het onderzoek naar financieringen elders in deze editie blijkt dat banken weer fors meer geld uitlenen voor vastgoedfinancieringen. Een gedeelte daarvan gaat weer naar projectfinancieringen. Bij een bank als ABN Amro is in 2015 24% van de nieuwe leningproductie richting projectfinanciering gegaan en 6% richting transformatieprojecten. Op een totale leningproductie van ABN Amro van € 1,7 mrd gaat dat om ruim € 500 mln. Aanzienlijk meer dan de 10% projectfinanciering die de bank in 2014 deed. Van het totaal van € 740 mln kwam dat uit op € 74 mln. ABN Amro is momenteel overigens de grootste vastgoedfinancier van Nederland.

Ook andersoortige financiers bewegen zich voorzichtig op de markt. Private equity-partijen zoeken investeringsmogelijkheden en tegen de juiste rendementen wil zo’n debt fund soms wel investeren in ontwikkelingen. Zo financierde Green Oak de aankoop van het Maanplein in Den Haag van COD/Borghese.

Woningbouw als aanjager

Ondanks het voorzichtige optimisme, staat het volume aan ontwikkelingen van commercieel vastgoed nog altijd op een laag pitje. Uit de bouwcijfers blijkt dat het vooral de woningbouw is die de markt aanjaagt, de cijfers voor utiliteitsbouw blijven laag. Ook onze lijst is daar een weergave van: transformatiespecialisten als CityPads en Boelens de Gruyter staan hoog en bijna elk project is mixed-use: commerciële vastgoedontwikkelingen die worden gecombineerd met woningen of appartementen. Dat helpt om vooral in de Randstad en andere sterke steden gebieden mooier te maken. Het is echter de vraag of het genoeg is om bijvoorbeeld ook een antwoord te geven op leeglopende gebieden of een krimpende winkelmarkt. Hopelijk weten de ontwikkelaars van Nederland daar uiteindelijk weer creatieve antwoorden op te bedenken.