De opening van Primark en de oplevering van Nowadays betekenen een boost voor de Damrak en Nieuwendijk
Door Ronald de Blauw
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 2 december 2016
Tussen de Damrak en de Nieuwendijk, waar dagelijks honderdduizenden mensen passeren, opende op 1 december Primark zijn deuren. Het zal er nog drukker worden. Volgens Patrick van Lammeren van Top Vastgoed zijn mede hierdoor de huurprijzen van de omliggende winkels in enkele jaren meer dan verdubbeld. Hij is samen met zijn compagnon Frank van Kessel de ontwikkelaar van Nowadays, de herontwikkelde panden van C&A in het centrum van Amsterdam.
Top Vastgoed dong in 2010 mee naar de opdracht van belegger Bouwinvest om de winkels met daarboven het voormalige hoofdkantoor van C&A te herontwikkelen, 12.000 m² leegstand op een topplek in de binnenstad. Ze werden uit 14 deelnemers gekozen en gingen aan de slag.
Vast stond dat C&A met een grotere flagship store aan het Damrak aanwezig bleef. Aanvankelijk was het idee om verschillende winkelunits te creëren en de ontwikkelaars spraken met verschillende modeketens.
Uiteindelijk trok de Ierse prijsvechter Primark aan het langste eind. Van Lammeren: ‘Tijdens de Mapic in november 2011 hebben we het eerste contact gelegd met Primark. Zij waren bereid een hogere huurprijs te betalen dan andere ketens, maar stelden wel hun eisen aan de lay-out van de winkel. Zo moest er voldoende ruimte zijn voor de entree. Nadat we in Londen met eigen ogen hadden gezien hoe het er elke dag aan toeging bij de opening van de winkel, snapten we dit wel.’
Voor het ontwerp schreven Top en Bouwinvest een prijsvraag uit. Opvallend is dat het enige architectenbureau uit het buitenland, Robert Stern uit New York, met de meest Amsterdamse gevel op de proppen kwam. Hij had zich laten inspireren door de Amsterdamse school. Ook de uitvoering is met zorg gedaan; zo zijn de verdiept liggende voegen doorgezet tot de daklijn. Van Kessel: ‘Het mooiste compliment kregen we van een Amsterdamse die bij de opening aanwezig was. Zij beweerde stellig dat dit gebouw er altijd al had gestaan.’
Frederik Vermeesch van bureau Rijnboutt heeft zich voor het ontwerp van Nieuwendijk 196 laten inspireren door het Keizershof, het warenhuis met een art-nouveaugevel uit 1902 dat op deze plek heeft gestaan.
Opvallende passage
Een echte eyecatcher is de nieuwe passage tussen de Damrak en de Nieuwendijk. Deze is een stuk verplaatst en veel hoger geworden dan de oude passage. De afbeeldingen van de kunstenaars Arno Coenen en Iris Roskam op de acht meter hoge boogpassage zijn Amsterdam Oersoep gedoopt.
In mozaïek is alles uitgevoerd wat het Amsterdamse grachtenwater zo bijzonder maakt. De kunstenaars zijn bekend van de plafondafbeelding van de Markthal Rotterdam. De kroonluchters van Van Bentem brengen de metrohaltes in Moskou in herinnering. De groene Oersoep is een wereld op zich, die zich onderscheidt van de doorsneewinkelstraat. Het heeft een lieve duit gekost, maar het resultaat mag er zeker zijn.
C&A Brenninkmeijer
Nowadays is gerealiseerd op de plek waar de broers Clemens en August Brenninkmeijer in 1912 een nieuwe, moderne kledingwinkel openden aan het Damrak in Amsterdam. De oude C&A was gevestigd op de begane grond van het door Berlage ontworpen gebouw voor de Algemeene Maatschappij voor Levensverzekering en Lijfrente.
Toen dit karakteristieke pand in 1963 afbrandde, besloot C&A het te slopen en hier zijn hoofdkantoor en een nog grotere winkel te vestigen. Menig lid van de familie Brenninkmeijer heeft hier nog de fijne kneepjes van het retailvak geleerd.
Ook dit complex, opgeleverd in 1971, heeft de tand des tijd niet doorstaan. De betonkolos met zijn kale donkergrijze gevel paste totaal niet in de omgeving met veel historische panden en de Beurs van Berlage aan de overzijde. Ook het gebouw aan de Nieuwendijk, dat via een loopbrug verbonden was met de Damrak, had weinig tot geen uitstraling.
Later verhuisde C&A zijn Nederlandse hoofdkantoor naar het World Fashion Center en werden de Rijksgebouwendienst en Euronext de nieuwe gebruikers van de kantoorruimte in de Amsterdamse binnenstad. Toen ook zij in 2008 hun contract opzegden, besloot Bouwinvest het vastgoed flink te gaan verbouwen.
Er was echter niet meteen bekend wat de nieuwe functie moest worden. Een hotel, woningen, kantoor en winkels: alle opties zijn onderzocht. Van Kessel: ‘Uiteindelijk bleek er vooral vraag naar grote winkels in de binnenstad en de gemeente zag een hotel op deze plek niet zo zitten. Vandaar dat het complex uiteindelijk een volledige retailfunctie heeft gekregen. Aanvankelijk dachten we nog aan 9 units voor het gebouw aan de Damrak. Maar toen bleek dat C&A hier wilde blijven en tegelijk Primark zich aandiende als nieuwe huurder, is het ontwerp aangepast aan hun eisen. Daardoor heeft Primark nu een winkel over 5 verdiepingen met daarboven 2 extra verdiepingen voor personeel, opslag, kantoor en dergelijke.’ Om het project mogelijk te maken is ook nog een Chinese ondernemer uitgekocht in het monument aan de Damrak grenzend aan de nieuwbouw. Dit pand is nu verhuurd aan Starbucks.
Amsterdamse School
De bestaande panden zijn volledig gestript en voorzien van een nieuwe bakstenen voorgevel in de stijl van de Amsterdamse School. De indeling, de installaties, de toegang: alles is gewijzigd. Ook het gebouw aan de Nieuwendijk heeft een totaal ander uiterlijk gekregen. ‘Hier ging de bouwkundige ingreep nog verder door ook de betonvloeren te slopen’, legt Kessel uit. ‘Alleen de omringende draagstructuur bleef behouden, zodat vanuit het midden alles kon worden opgetrokken op de bestaande fundering. Hierdoor hoefde de aannemer niet vanaf de aangrenzende percelen te werken, wat het overleg met de omwonenden eenvoudiger maakte.’
Over de investering in het ontwerp en de bouwkosten zegt Van Lammeren: ‘De bouwkosten vormen uiteindelijk bij dit soort projecten slechts 10% van de uiteindelijke beleggingswaarde, dus hierop besparen levert weinig voordeel op voor de eigenaar.’
Nowadays heeft het Breeam-NL certificaat Very Good behaald. Tal van duurzaamheidsmaatregelen zijn het ontwerp geïntegreerd. Zo zijn op het dak zonnepanelen geplaatst en wordt primair gebruik gemaakt van LED-verlichting. Ook bij de inrichting en exploitatie van de winkels ligt de lat hoog.
Bouwinvest heeft Colliers (voorheen WPM) ingeschakeld voor het commerciële en technische beheer.
Nowadays: Facts & Figures
Adres: Damrak 70 en 80 en Nieuwendijk 196
Aangekocht in 2000 door SFB Vastgoed namens pensioenfonds BPF Bouw (thans Bouwinvest)
Bouw gestart in begin 2014, opgeleverd 2015/2016
Eigenaar: Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund
Ontwikkelaar: Top Vastgoed
Project management en planeconomie: Fimek
Architect: Robert Stern (Damrak) en Rijnboutt (Nieuwendijk)
Bouwer: Bouwcombinatie Dura Vermeer–De Nijs
Totale winkeloppervlakte: 27.500 m²
Bouwlagen: Damrak 9, Nieuwendijk 3
Huurders Damrak: Primark ruim 13.000 m², C&A 9000 m², Starbucks
Huurders Nieuwendijk: Zara 3000 m², JD Sports 2200 m²
