Dankzij een unieke gronddeal heeft ABN Amro met de verkoop van het hoofdkantoor op de Zuidas een mooie boekwinst behaald, maar wat komt ervoor in de plaats? Een analyse van PropertyNL-hoofdredacteur Wabe van Enk.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 17 december 2021
‘Dit zijn wij. Het bouwen van een nieuw hoofdkantoor is een bijzonder moment; een keuze voor de lange termijn die iets zegt over de visie van een onderneming. Een organisatie als ABN Amro, continu en succesvol bezig haar plaats te vergroten op de internationale markten’, zo juichte ABN Amro-bestuurder Ribourdouille in 1994.
Inmiddels weet iedereen dat de bank niet continu succesvol was, niet langer zijn internationale markt vergroot en officieel de verkoop heeft bekendgemaakt van het complex voor € 765 mln. Want ‘dit zijn wij’ geldt al jaren niet meer voor het prestigieuze gebouw van Pei Cobb. Het wordt nu zelfs impliciet neergezet door ABN Amro als ‘kinderachtig’, maar daarover later meer.
Duizelingwekkende prijs
Veel ontwikkelaars hadden zich voor aankoop gemeld bij adviseur Cushman & Wakefield, waaronder dé ontwikkelaars van de Zuidas, G&S, Provast en Edge. Velen, waaronder Edge, waren al eerder afgehaakt vanwege de duizelingwekkende prijsniveaus. Het kantoor is met 90.000 m² bruto vloeroppervlakte vele maatjes te groot voor een ontwikkelaar alleen. Provast had dekking van CBRE Investment Management en G&S vormt een consortium met moedermaatschappij VolkerWessels en Victory Group, bekend van hun slag met het Atrium, ook op de Zuidas. Met CBRE als adviseur won G&S de competitie.
ABN Amro’s adviseur is Cushman & Wakefield. Daarmee werd de geschiedenis herhaald, want de mede-oprichter van Cushman, Cor van Zadelhoff, was destijds ook de adviseur van de bank. De komst van ABN Amro naar de Zuidas was spraakmakend: de opmaat voor het meest waardevolle kantorencentrum van Nederland. Tegelijk was het ook een van de meest complexe deals uit de geschiedenis van het vastgoed in het algemeen en die van Zadelhoff in het bijzonder.
Hét vestigingsdebat
Het was in de jaren ’90 hét vestigingsplaats-debat van Nederland: werd het nieuwe hoofdkantoor van de fusiebank gevestigd bij het hoofdkantoor van ABN aan de Vijzelstraat in het centrum of bij Amro met ‘de badkuip’ in Zuidoost? Zowel centrum als Zuidoost stonden op het gebied van bereikbaarheid niet bovenaan. Amsterdam hunkerde naar een nieuw, internationaal ‘central business district’, maar er was nog niet iets wat daarop leek. De Zuidas bestond uit een WTC-spiegeldoos en een serie sportvelden. ING had gemikt op de IJ-oevers, maar daar was de stekker uit getrokken. Zou Van Zadelhoff ABN Amro, dat niet in vastgoed uitblonk, zover kunnen krijgen om een gebied van on-Nederlandse allure vlot te trekken?
Maagdelijke zuidkant
Van Zadelhoff scoorde bij het ABN Amro-bestuur met een voorstel voor een unieke gronddeal op de nog maagdelijke zuidkant van de rondweg om Amsterdam. De deal was zo bijzonder, dat het Grondbedrijf van Amsterdam deze jarenlang angstvallig onder de pet hield.
Van Zadelhoff wist ABN Amro te paaien door de bank als enige een kantoor aan te bieden op de Zuidas op geheel eigen grond. Dat ‘cadeau’ voor de ondernemerszin van de bank vertegenwoordigt nu een waarde van € 300 mln, bijna gelijk aan de boekwinst van € 338 mln die nu gerealiseerd wordt. De gemeente ging akkoord met het afzien van erfpacht in ruil voor het in erfpacht nemen van de grond onder de kantoren in de Vijzelstraat en het Rembrandtplein.
De boekwinst zien we overigens in de beurskoers niet terug. De koers van € 13 is wel flink hoger dan in juli, toen amper € 9 werd betaald voor een aandeel. Bij de corona-uitbraak was dat zelfs amper € 6. Daar staan pre-coronakoersen van bijna € 22 tegenover in januari 2018.
Gevolgen voor de Zuidas
De gevolgen van de verkoop van het hoofdkantoor voor het gebied zijn niet zo eenduidig als de komst van dé bank. Het is niet overdreven te stellen dat de komst van ABN Amro een cruciale impuls aan de Zuidas heeft gegeven. Is verkoop dan synoniem met afbraak?
Bestuursvoorzitter Robert Swaak zegt: ‘De plannen van Victory en G&S voor herontwikkeling van ons hoofdkantoor en de toevoeging van functies voor de wijk zullen de Zuidas tot een volwassener woon- en zakendistrict maken met een onderscheidend duurzaam karakter.’ Dat is een leuke volzin, maar houdt het volwassener maken dan in dat Pei Cobb destijds een niet-volwassen, ofwel kinderachtig gebouw heeft neergezet? Ook uit het gebruik van het woord ‘wijk’ waarmee hét central business district van Nederland wordt aangeduid, spreekt onkunde. Daarom moeten we ook geen waarde toekennen aan Swaak, die hoe dan ook geen invloed meer heeft op de Zuidas.
‘Mixed use’ is toverwoord
G&S heeft tot 2025 huurinkomsten van ABN Amro, maar in de tussentijd is het afwachten welke ruimte G&S krijgt voor de herontwikkeling. De gemeente heeft al laten weten te opteren voor woningen, maar daarmee maak je geen CBD. Tegenwoordig is ‘mixed use’ het toverwoord. Voor het voorbeeld voor zo’n ontwikkeling met kantoren, woningen en horeca hoeft G&S alleen maar de straat over te steken: Valley, ontwikkeld door Edge en de eigenaar RJB, is de buurman van het ABN Amro-gebouw. De investeringen die RJB zich getroost heeft om het wonen op hoog niveau te krijgen, passen alleen bij een private belegger en niet in de spreadsheets van Victory. De commerciële ruimten moeten de ontwikkeling dragen.
Daarbij heeft RJB het voordeel gehad om met een schone lei te kunnen beginnen, wat voor zo’n complex aan functies geen overbodige luxe is. ABN Amro daarentegen heeft een zeer specifiek gebouw neergezet, denk aan de destijds befaamde dealing-room. Het is ook een gebouw met wereldwijde aspiraties. Architect Henry Cobb verwees destijds naar Grand Louvre in Parijs en Allied Bank in Dallas als referenties. Dat staat – laten we het voorzichtig stellen – nogal ver af van de sociale woningbouw die de gemeente voorstaat. Een wens die op geen enkele wijze rekening houdt met de grond- en huurprijzen van Neerlands beste en dus duurste locatie.
Robuust
Een geluk voor G&S is dat de Zuidas zich ondanks alle dynamiek zich zeer robuust door de crisis slaat. Het gebied is ondanks het vertrek van banken een magneet voor andere bedrijven gebleven. Een heel recent voorbeeld daarvan geeft de eerdergenoemde Valley. RJB kon vrijwel naadloos een door corona weggevallen huurder, reisorganisatie BCD, opvangen (door partijen als Greenberg Traurig). Dat kan ruimte geven voor een optimistisch scenario: G&S verwerft door ABN Amro ook een omvangrijke uitbreidingscapaciteit, die door het uiteenvallen van de bank niet kon worden benut.
Er zitten echter ook een aantal niet in te schatten risico’s aan de deal: in hoeverre werkt de overheid mee en komt zij afspraken na? Pessimisten zien een periode van wel tien jaar herontwikkeling van het ABN Amro-kantoor voor zich, met inspraak- op inspraakronde.
Als extra risico geldt het dokmodel, waarbij de auto’s ondergronds zouden gaan, met daarop ruimte voor kantoren. Dit plan is zo goed als doodverklaard. Met dok is er meer kantorenaanbod, maar zonder dok is het bouwen van woningen met de geluidslast van de rondweg geen sinecure. Het is te hopen dat de gemeente deze risico’s erkent en daarmee ook het ondernemerschap dat G&S met deze aankoop demonstreert op waarde weet te schatten.
