In 2010 heeft ABC Vastgoeddiensten een woningverkoop voorbereid voor ASR Vastgoed Vermogensbeheer. De woningbelegger besloot enige tijd geleden uit strategische overweging een gedeelte van haar woningportefeuille te verkopen en nam ABC in de arm als adviseur. Het ging om 1123 woningen, 301 parkeerplaatsen en acht commerciële ruimten verdeeld over 21 complexen. door Gabriëlle Klaver PropertyNL Magazine Nr. 7 - 6 mei 2011
In 2010 heeft ABC Vastgoeddiensten een woningverkoop
voorbereid voor ASR Vastgoed Vermogensbeheer.
De woningbelegger besloot enige tijd geleden uit strategische
overweging een gedeelte van haar woningportefeuille
te verkopen en nam ABC in de arm als adviseur.
Het ging om 1123 woningen, 301 parkeerplaatsen en acht
commerciële ruimten verdeeld over 21 complexen.
door Gabriëlle Klaver
PropertyNL Magazine Nr. 7 - 6 mei 2011
Daarvan zijn uiteindelijk in 2010 en in 2011 616 woningen
verkocht voor in totaal € 75,6 mln. De rest is uit de verkoop
gehaald. Kopers zijn zes marktpartijen.
In het laatste kwartaal van 2010 verkocht ASR 191 woningen
en 17 garages voor € 27,65 mln. In het eerste kwartaal
van 2010 verkocht ASR 125 woningen en 16 garages
voor € 47,93 mln. Het gemiddelde brutoaanvangsrendement
kwam uit op 5,6%. De leegwaarderatio is 74%.
De portefeuille is door middel van een transparant
verkoopproces, inclusief digitale dataroom, door ABC
Vastgoeddiensten aan een select gezelschap in de markt
aangeboden. Tussen ASR Vastgoed Vermogensbeheer
en een tweetal vastgoedfinanciers zijn voorgesprekken
geweest over financiering van de verkoop van deze portefeuille.
Er is besloten voor een stapled finance.
Een stapled finance, is een leningovereenkomst die in
dit geval door ASR Vastgoed Vermogensbeheer gebruikt
is voor de overname van de woningportefeuille.
Het gaat in dit geval op een afgekaderd financieringsplan
met strikte voorwaarden. Deze financieringsvorm
is sinds 2009, toen de verkopersmarkt de overhand
kreeg, in trek. Het voordeel van een constructie als een
stapled finance is groot doordat degene die de bieding
per opbod wint, de lening kan accepteren, maar hiertoe
niet verplicht is.
De verkoop van de woningportefeuille werd verzorgd
door banken die geraadpleegd zijn door ASR Vastgoed
Vermogensbeheer. De financieringsvoorwaarden van
de overname staan in deze overeenkomst al vast voordat
de bieding ook maar begonnen is. Een verkoopproces
wordt met stapled finance bespoedigd omdat een voorstel
direct meegestuurd wordt met het memorandum.
Er is in dit geval ook sprake van een non-recourse lening,
waarbij slechts het vastgoed in de woningportefeuille,
als onderpand is gegeven. De financier kan zich
uitsluitend verhalen op het vastgoed. Mochten de betrokken
marktpartijen deze panden gekocht hebben ten
behoeve van een fonds, dan zijn beleggers, bijvoorbeeld
in een maatschap, niet hoofdelijk aansprakelijk voor
deze schuld.
Voor het lopende boekjaar verwacht ASR Vastgoed Vermogensbeheer
niet meer woningen te verkopen. ‘Wat
betreft de verwachtingen voor dit jaar: De verkoop van
een gedeelte van de woningportefeuille van 2010 en 2011
waren in lijn met de strategie van ASR Nederland om
haar exposure in vastgoed te verlagen naar de gewenste
assetallocatie in haar totale beleggingsportefeuille. Volgens
de jongste ALM-studies valt de vastgoedexposure
binnen de gewenste marges, waardoor verkoop vanuit
dit motief niet langer opportuun is’, aldus Dick Gort ceo
van ASR Vastgoed Vermogensbeheer.
Koopsom Aantal Plaats(en) Naam verkoper Naam koper Betrokken adviseur
€ 90.000.000 646 Divers Diverse corporaties Woninginvesteringsfonds (WIF)
€ 86.000.000 Divers ASR Vastgoed Vermogensbeheer Private belegger(s) DTZ Zadelhoff
€ 80.000.000 502 Divers Vesteda Private belegger(s) JLL
€ 76.000.000 616 Divers ASR Vastgoed Vermogensbeheer Private belegger(s) ABC Vastgoed
€ 65.000.000 500 divers ING Dutch Residential Fund Staalbankiers Van Dijk & Ten Cate
€ 54.100.000 416 Divers Progress Private belegger(s) CBRE
€ 35.000.000 Divers Institutionele belegger Private belegger(s) ABC Vastgoed
€ 35.000.000 350 Divers Corporatie Corporatie ABC Vastgoed
€ 25.000.000 Doorwerth Progress Private belegger(s) CBRE (verkoper)
+ ABC Vastgoed (koper)
€ 24.500.000 144 Zoetermeer BPF Bouwinvest Private belegger(s) JLL (verkoper)
+ ABC Vastgoed (koper)
€ 23.800.000 Den Haag Babylon Den Haag Amvest
€ 22.600.000 151 Hoorn BAM Vastgoed Intermaris Hoeksteen
€ 22.000.000 149 Zaanstad OBAN Eigen Haard/Parteon
€ 19.800.000 Tilburg ING REIM Direct Wonen Vastgoed Van Dijk & Ten Cate
€ 19.700.000 170 Apeldoorn ING Dutch Residential Fund Direct Wonen Vastgoed Van Dijk & Ten Cate (verkoper)
+ Cushman & Wakefield (koper)
€ 19.200.000 106 Assen AM Woonzorg Nederland
€ 17.200.000 222 Divers ING RE Dutch Residential Fund Private belegger(s) Van Dijk & Ten Cate
€ 16.600.000 73 Naaldwijk Careyn Arcade
€ 15.300.000 Rotterdam Newport Nesselande CV Syntrus Achmea Vastgoed
€ 15.200.000 12 Rijswijk SBZ Private belegger(s) Cushman & Wakefield
€ 15.000.000 72 Heerhugowaard Onbekend ING RE Dutch Residential Fund
€ 15.000.000 90 Alphen a/d Rijn Zwijndrecht Vastgoed (Muermans) WonenCentraal
€ 14.800.000 134 Divers Staalbankiers Private belegger(s)
€ 13.600.000 131 Divers BPF Bouwinvest Private belegger(s) JLL
€ 12.700.000 ING RE Dutch Residential Fund Private belegger(s) ABC Vastgoed
€ 10.500.000 Amersfoort Multi Vastgoed De Alliantie
€ 9.200.000 128 Bussum Bouwinvest Dutch IR Fund Chalet Group JLL
€ 8.500.000 38 Utrecht Multi Vastgoed Altera Vastgoed
€ 8.200.000 47 Rotterdam SBZ Solidiam en Zegwaard Beheer Cushman & Wakefield
€ 8.000.000 26 Amsterdam PGB Private belegger(s) Colliers
€ 8.000.000 150 Divers Corporatie Corporatie ABC Vastgoed
€ 5.600.000 Divers ASR Vastgoed Vermogensbeheer Private belegger(s) ABC Vastgoed
€ 5.600.000 42 Leidschendam Institutionele belegger Private belegger(s) Cushman & Wakefield
€ 5.100.000 28 Groningen Private belegger(s) Private belegger(s) STARCK Business
€ 4.000.000 19 Amsterdam Private belegger(s) Private belegger(s) Engel & Völkers
€ 3.800.000 22 Amersfoort Institutionele belegger Private belegger(s) Cushman & Wakefield
€ 3.500.000 28 Bilthoven SBZ Solidiam en Zegwaard Beheer Cushman & Wakefield
€ 2.100.000 Den Haag Stichting Beheer respect Private belegger(s) DTZ Zadelhoff
€ 1.350.000 10 Hulst Woonstichting Hulst Gemeente Hulst
€ 1.175.000 13 Venlo ING RE Dutch Residential Fund Private belegger(s) ACM Beleggingen
€ 918.245.000 Totaal
Woningbeleggingstransacties 2010 >€ 1 mln
