De moderne kantoorruimte wordt steeds vaker ontwikkeld in een hotelachtige omgeving, met de bijbehorende full-service en een hoog voorzieningenniveau. Huurders zijn gasten geworden.
Door Robert Mackaaij
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 7 juni 2016
Dat was een van de conclusies van Sipke Feenstra (The Office Operators) tijdens de studiemiddag ‘De toekomst van de kantorenmarkt in Nederland’ die de Vogon begin mei organiseerde. Rudolf Bak, bestuurslid van de Vogon, was dagvoorzitter.
Sipke Feenstra, gastheer van de studiemiddag, hield een betoog over de ontwikkelingen in de kantorenmarkt gedurende de laatste vijftig jaar. Door technische ontwikkelingen leven en werken mensen anders. Mensen zijn overal en altijd bereikbaar. Dit heeft invloed op de kantorenmarkt.
Verplaatsingsvraag
Michael Hesp van CBRE Global Investors zag een aantal trends. Allereerst is er een verplaatsingsvraag naar de goede ‘prime’ kantoorlocaties. In Europees perspectief loopt de Nederlandse kantorenmarkt achter. Submarkten zoals Amsterdam Centrum en Zuidas presteren daarentegen bovengemiddeld met gunstige aanvangsrendementen. Daarnaast zijn co-working spaces populair, niet alleen onder zelfstandigen, maar ook onder corporates. Tevens neemt het aantal hoger opgeleiden onder de Nederlandse beroepsbevolking toe. Hesp was het eens met Feenstra dat kantoren steeds meer lijken op hotels qua inrichting en serviceaanbod. Kantoren op multifunctionele locaties presteren beter dan monofunctionele kantoorlocaties. Interessant is het toenemende aandeel vrouwen die werkzaam zijn in kantoren. Dit rechtvaardigt de vraag of kantoren niet beter ontworpen en ingericht dienen te worden naar de wens van de vrouwelijke kantoorgebruiker.
Herman van den Berg van DTZ Zadelhoff concludeerde dat kwaliteit binnen de huidige kantorenvoorraad (de ‘hotspots’) schaars is. Bedrijven zijn op zoek naar kwalitatief goede kantoren met een hotelachtige service in de buurt van talent (een hoogopgeleide beroepsbevolking). In Nederland is er sprake van meerdere kantorenmarkten op ‘microschaal’. De Amsterdamse Zuidas en Utrecht Centrum zijn twee voorbeelden van prime locaties. Momenteel heeft alleen Amsterdam een echte aantrekkingskracht op (internationale) huurders.
Belangrijke trends binnen de kantorenmarkt zijn volgens Van den Berg: een nieuwe generatie groeit op met een andere levensstijl, met toegang tot technologie en kennis, en andere wensen, ook op het gebied van werken en werkplekken. Bedrijven hebben nog e´e´n of enkele full- service centrale kantoorlocaties met lange termijn huurcontracten (de ijzeren voorraad), aan- gevuld met enkele regionale satellietkantoren met middellange huurtermijnen en een aantal projectkantoren (de flexibele voorraad met korte huurcontracten). Bedrijven zoeken inspirerende huisvesting voor het aantrekken van talent en het versterken van de corporate indentity.
De wereld is internationaler geworden, met snellere en continue communicatiemogelijkheden. Ondanks de mogelijkheid tot thuiswerken, komen jonge werknemers graag naar kantoor om te leren van ervaren collega’s.
Meer chaos
Vincent van der Meulen van Kraaijvanger Architects besloot de studiemiddag met een betoog over het ontwerp en de inrichting van toekomstige kantoren, kantoorlocaties en stedelijke ruimten. Vincent pleitte voor ‘meer chaos’ in de stad: ontwerp niet alles volgens plan, zorg voor verrassingen, kies voor functiemenging en verworvenheid. Als goed voorbeeld noemde Van der Meulen de Japanse hoofdstad Tokio, een dichtbevolkt knooppunt waarin verschillende functies (kantoren, winkels, woningen en openbare ruimten) verticaal en horizontaal met elkaar verweven zijn.
Robert Mackaaij (Sweco) organiseerde samen met Frank Aalbers van CBRE Global Investors de studiemiddag namens de Vogon-activiteitencommissie.
