Kroonenberg gaat zijn winkelcentra transformeren. Het bieden van grote winkelunits is de rode draad. Het Gelderlandplein was de eerste in de rij
Door Erik de Boer
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 29 april 2016
Het is een detail, maar wel veelzeggend: wie onlangs bij het Gelderlandplein is geweest is het wellicht opgevallen dat de palen van de verkeersborden rond het winkelcentrum nu de mooiste zijn van Amsterdam en wijde omgeving. Ze zijn vervangen door hetzelfde roestvrij staal als in de nieuwe straatverlichting rond het winkelcentrum is gebruikt.
Het is een voorbeeld van de manier waarop Kroonenberg Groep te werk is gegaan met de vernieuwing van het winkelcentrum in Amsterdam-Zuid. En met hetzelfde oog voor detail is de ontwikkelaar momenteel bezig met winkelcentrum Hilvertshof in Hilversum, de Barones in Breda, winkelcentrum Shoperade in Amsterdam Osdorp en vanaf komende augustus in de Kalvertoren in Amsterdam.
Gelderlandplein als trekker
Het geheel gerenoveerde en uitgebreide winkelcentrum Gelderlandplein, begin april geopend door burgemeester Van der Laan, is nu een grote trekker in Amsterdam-Zuid. Lesley Bamberger, algemeen directeur van Kroonenberg Groep: ‘We hebben eerst goed gekeken naar de potentie van de omgeving, die naar ons idee groot is. Tevens zagen we dat er op de Zuidas veel retail gepland was. Uiteindelijk hebben we geconcludeerd dat er voldoende basis was voor een grote herontwikkeling en dat we tempo moesten maken. En als ik nu op de reacties afga van bezoekers en huurders, dan lijkt het te gaan werken zoals we bedacht hadden.’
Bamberger kijkt altijd sterk naar de branchering in de centra. Hij waakt ervoor om van bepaalde type winkels een overkill te krijgen. Met de doelgroepen van het winkelcentrum in het achterhoofd kent Gelderlandplein nu een mix van een aantal kleinschalige, vaak lokale ondernemers die al jarenlang in het centrum zitten, en van wie enkelen ook groots hebben uitgebreid, en een aantal grote trekkers. Met het toevoegen van 7000 m² winkeloppervlak werd er ook voldaan aan de vraag van huurders die grote winkels wilden. Daar zijn nu onder andere Mango (1200 m²), Bever (1800 m²), Costes (550 m²) en foodretailer Marqt (950 m²) gevestigd. De eerste twee zitten over – en dat is nieuw voor het Gelderlandplein – twee verdiepingen die inpandig met roltrappen ontsloten zijn.
Ook zijn er verschillende nieuwe horecaconcepten aangetrokken en is er een long-stay hotel (Element Amsterdam) ontwikkeld met 160 kamers. ‘Zo brengen we iets naar de markt waarvan wij denken dat het uniek is’, zegt Bamberger. ‘Met het Gelderlandplein brengen we nu een totaalpakket van winkelen, werken, wonen en horeca op een goede locatie, met een goede bereikbaarheid en anderhalf uur gratis parkeren, en dat allemaal in een omgeving die voor de bezoeker een gevoel van veiligheid oproept.’
Huurprijs op niveau Beethovenstraat
Ondanks de complete vernieuwing en de upgrade in allure van het gehele gebied waakt Kroonenberg Groep ervoor huurders van de ene op de andere dag met fikse verhogingen op te zadelen. ‘De huurprijzen hier liggen gelijk of zelfs iets onder die van de Beethovenstraat. Uiteraard benaderen we nieuwe huurders anders dan de bestaande. Veel huurders stammen nog uit de tijd dat het centrum in handen was van het Philips Pensioenfonds; hun contracten zijn inmiddels voor onbepaalde tijd of ze zitten in de laatste optieperiode van de verlengingstermijn. We komen natuurlijk een keer tot het moment dat een huurcontract afloopt, dat we met een huurder willen gaan schuiven of dat we een keer moeten praten over de huur, maar ik vond het gepast om eerst te wachten tot we klaar waren en ook door de openingsperiode heen zijn. Ik denk dat het niet veel zin heeft om de huur in een keer fors te verhogen. Daar staat tegenover dat ik ook wil zien dat ondernemers meegroeien met wat wij aan het doen zijn.’
Hilvertshof
Hilvertshof in Hilversum is een ander groot project dat midden in de verbouwing zit. In de ogen van Bamberger is Hilvertshof totaal niet te vergelijken met Gelderlandplein of de Kalvertoren. ‘Hilversum heeft het op dit moment niet makkelijk. Er is veel leegstand, onder meer in hoofdwinkelstraat de Kerkstraat. De relatief nieuwe winkelpassage ‘Gooische Brink’ heeft het ook zwaar. Hilvertshof was sleets aan het worden, en we hebben ook hier gekozen voor een grote slag. Het is een totale renovatie en herontwikkeling die veel verder gaat dan het Gelderlandplein. Wat we doen is waarschijnlijk cruciaal voor het hele centrumgebied.’
Zorgen over de positie van de stad als winkelgebied, ingeklemd tussen Utrecht, Almere en Amsterdam, heeft Bamberger niet. Het is gelukt om Primark voor Hilvertshof te contracteren met 5000 m², H&M en Zara gaan stevig uitbreiden en Kroonenberg Groep is nog in gesprek met twee grote trekkers. Bamberger: ‘Als íemand de markt goed kent is het de retailer wel, en als Primark ervoor kiest naar Hilversum te komen terwijl het al een grote winkel heeft in Almere, dan zegt mij dat wel iets over de mogelijkheden die Hilversum heeft voor zo’n retailer. Dat H&M en Zara ook groot gaan, ondersteunt dat nog eens. Met het nieuwe Hilvertshof brengen wij echt nieuw elan in de stad.’
De officiële heropening verwacht hij in het tweede kwartaal 2017. ‘We leveren dit najaar als laatste op aan Primark. Als zij hun winkel openen, is Hilvertshof helemaal klaar en kunnen we dus echt van start.’
Kalvertoren wordt straat
De aanpak om grote winkelunits te realiseren voert Kroonenberg ook waar mogelijk door in andere winkelcentra, zoals de Barones in Breda, die momenteel een herontwikkeling ondergaat, en de Kalvertoren in Amsterdam, waarmee Kroonenberg Groep in augustus verwacht te starten. ‘Ook daar gaan we clusteren en maken we grote winkels’, aldus Bamberger. De Kalvertoren wordt in zijn woorden geen winkelcentrum, maar een passage tussen de Kalverstraat en de Heiligeweg. ‘We zijn met een aantal huurders bezig die we grote units kunnen aanbieden met entree op de begane grond en een verdieping die inpandig wordt ontsloten. De ingang aan de Kalverstraat wordt verbreed en geeft straks echt het idee dat je een zijstraat inloopt.’
Eveneens in Amsterdam gaat ook winkelcentrum Shoperade in Centrum Nieuw-West op de schop. Bamberger: ‘Ook hier gaan we een totaalontwikkeling doen. Er komt een grote winkelunit en een foodcourt, en we trekken nieuwe winkels aan die aansluiten op het concept. Ook de naam Shoperade wordt vervangen.’
V&D
De Gansehoef in Coevorden en winkelcentrum Hoogvliet in de gelijknamige plaats zijn projecten die ook veel inzet vragen van het Kroonenberg-team. ‘Deze steden staan niet per direct als eerste op het lijstje van de overgebleven retailers die nog willen uitbreiden’, aldus Bamberger. Verkoop is niet aan de orde. Als Kroonenberg Groep het ooit zou willen afstoten, is het nu zeker niet het juiste moment. Dus ook hier is de onderneming bezig met het schuiven met units en het bedenken van alternatieven voor vrijkomende meters.
In beide steden vindt Bamberger dat er teveel meters zijn. In Hoogvliet is er een ontwikkeling van Leyten bijgekomen. ‘Dat heeft niet bijgedragen aan een goede balans tussen vraag en aanbod.’ In Coevorden heeft de gemeente ingezet op het faciliteren van grote retailers als Aldi en Lidl aan de buitenkant van de stad, en daarmee is de ziel uit het winkelhart gehaald.
Voor de nu gesloten vestigingen van V&D in Breda en Meppel ziet hij nieuwe mogelijkheden. ‘In Breda zijn we er bijna uit, dat krijgt een heel leuke invulling’, aldus Bamberger. In Meppel zal het lastiger zijn om grote huurders voor het pand te krijgen. ‘Maar voor alles in onze portefeuille geldt: we kijken creatief naar mogelijkheden.’
