Ceo van zorgvastgoedfonds Aedifica Stefaan Gielens sloeg donderdag de gong voor de dual listing aan Euronext Amsterdam. ‘Door de Amsterdamse notering hopen we dat zorgbestuurders hun drempelvrees voor ons als vastgoedinvesteerder wat kwijtraken.’
Aedifica is een Belgische zorgvastgoedinvesteerder met een portefeuille van € 2,3 mrd verdeeld over meer dan 260 sites in België, Duitsland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Daar zal binnenkort ook Finland bijkomen: onlangs werd bekend dat Aedifica een overnamebod van € 375 mln heeft gedaan op de Finse zorgvastgoedinvesteerder Hoivatilat. De bestaande portefeuille van Hoivatilat omvat 127 zorggebouwen in Finland en de in de ontwikkelingspijplijn zitten 55 projecten in Finland en Zweden.
De Nederlandse portefeuille van Aedifica is vergeleken bij de andere landen echter nog maar klein: hier is bijna € 400 mln geïnvesteerd. Daarmee staat het Nederlandse deel van de portefeuille op 10%, terwijl 53% van de portefeuille in België ligt, 23% in het VK en 14% in Duitsland.
Stefaan Gielens: ‘Het potentieel in Nederland is echter groot. In België hebben we een portefeuille van € 1 mrd aan zorgvastgoed in een land met 11 miljoen inwoners. Nederland heeft 18 miljoen inwoners. We hebben geen vast doel voor ogen, maar de ambitie is zeker om te groeien.’
Geen gehaaide belegger
Wat het lastig maakt om in Nederland te groeien, is dat de zorgmarkt zo gefragmenteerd is. 95% van de zorgaanbieders in Nederland zijn stichtingen: non-profitorganisaties. In andere Europese landen zijn veel meer particuliere aanbieders op de markt. Gielens: ‘Voor de Nederlandse non-profitspelers zijn wij als beursgenoteerde onderneming een vreemde eend in de bijt. Het kost ons altijd een tijdje om zorgbestuurders ervan te overtuigen dat we geen gehaaide belegger zijn die snel geld wil verdienen. De tweede beursnotering moet onze bekendheid verhogen.’
De fragmentatie in Nederland heeft tot gevolg dat groei vooral moet komen van kralen rijgen: het stuk voor stuk kopen van zorgvastgoed. Dat is anders in de andere landen; Aedifica betrad begin dit jaar de Britse markt met een overname van bijna € 500 mln en het bod in Finland betreft ook een omvangrijke portefeuille.
Volgens Gielens wordt de Nederlandse markt echter snel professioneler. ‘Grote internationale zorgaanbieders, die gewend zijn hun vastgoed van de balans te halen, kijken met belangstelling naar Nederland.’
Gulle overheid
Groot voordeel van de Nederlandse markt vindt Gielens bovendien de rol van de overheid: ‘Het maakt ons niet uit of de huurder publiek of privaat is – we willen stabiele partijen waarmee we lange huurcontracten kunnen afsluiten. De Nederlandse overheid behoort samen met de Scandinavische tot de meeste gulle voor wat betreft zorg.’
Geld om de groeiambities waar te maken heeft Aedifica voorlopig genoeg, vandaar dat bij de start van de Amsterdamse notering geen nieuwe aandelen zijn uitgegeven. Voor de zomer heeft het fonds nog € 418 mln opgehaald, waarmee door het aangaan van schuld een groei van € 1 mrd tot € 1,2 mrd kan worden gefaciliteerd.
Forse premie
Gielens laat echter doorschemeren dat een nieuwe kapitaalinjectie niet lang op zich zal laten wachten. ‘De Finse aankoop is al een behoorlijke hap, met schuld gaat het om een bedrijfswaarde van bijna € 600 mln. En dan hebben we in Duitsland en het VK nog verschillende dingen lopen waarvan we natuurlijk niet precies weten hoe dat zal uitpakken. Tot nu toe hebben sinds onze start in 2005 om de twee jaar kapitaal opgehaald en we verwachten in hetzelfde tempo door te gaan.’ De premie op het aandeel is momenteel zo’n 85%: de koers staat op ongeveer € 110 per aandeel, terwijl de getaxeerde waarde van de portefeuille op zo’n € 60 per aandeel ligt.
