Hines: Vreemde eend met diepe zakken

Hines is sinds 2017 in Nederland actief en opende in dat jaar ook een eigen kantoor in Amsterdam. Van WeWork aan de Weesperstraat ging het met nog maar een handjevol mensen naar de Zuidas. Sinds zijn komst heeft Hines nu zes grote transacties van verschillende aard afgesloten, waarvan de meest recente dateert van enkele weken terug.
Hines verwierf een distributiecentrum van de Hema (foto), een bedrijf van Marcel Boekhoorn, in Utrecht en bracht dit onder in het Hines Pan-European Core Fund (HECF). Een sale-en-lease-backtransactie van Ramphastos, een fonds van Marcel Boekhoorn, en tegelijkertijd een ABC-constructie omdat het vastgoed in één dag van Altera Vastgoed via Ramphastos aan HECF werd doorverkocht. Opvallend genoeg bleef de prijs bij deze transacties ongewijzigd. ‘Het Urban Logistics Distribution Centre is de derde stedelijke logistieke investering door HECF in de laatste twaalf maanden’, meldde Hines trots in het persbericht.

Ontwikkelende belegger
Zes investeringen in drieënhalf jaar, maar drie daarvan in de afgelopen 12 maanden. Er begint dus vaart in te komen. Hines zoekt dan ook overal naar geschikte objecten en wil zich zeker niet beperken. Dat het bedrijf nog zoekende is, mag blijken uit de variëteit van de investeringen. Hines presenteert zichzelf wel nadrukkelijk als ontwikkelende belegger, hoewel er van ontwikkelen nog niet veel is gekomen.
Het van oorsprong Amerikaanse Hines is in Europa aanwezig sinds 1991, maar pas in de jaren daarna worden in snel tempo kantoren geopend in grote steden zoals Frankfurt, Praag, Moskou, Parijs en Barcelona. Meestal gaat dat gepaard met grote projecten, die Hines ter plekke ontwikkelt. Hines is en blijft vooral een ontwikkelende partij, ook al heeft het in eigen land al een beleggingsportefeuille. Pas in 1997 doet het zijn eerste internationale belegging, in Mexico City. Misschien is het de invloed van Jeff Hines, die de leiding over het bedrijf in 1990 heeft overgenomen van zijn vader Gerald.

Hamerkwartier
De eerste stap van Hines in Nederland – met aan het hoofd Andy Smith – was een overeenkomst in januari 2017 samen met Provast om het voormalige Draka-terrein in Amsterdam-Noord over te nemen van Prysmian. Het gebied maakt deel uit van het Hamerkwartier, een grote ambitieuze gebiedsontwikkeling met duizenden woningen van de gemeente Amsterdam. Dat loopt nog steeds, want de ontsluiting is nog niet rond: er was ooit een brug naar het Java-eiland gepland, maar die is nu weer onzeker. Er zou ook nog worden gesteggeld over erfpacht. Gunstig voor de ontwikkelaars is dan weer wel dat het aandeel sociale woningbouw maar 30% hoeft te zijn in plaats van de standaard 40%, omdat er in Noord al zoveel sociale woningbouw is.
Smith zegt desgevraagd dat de gesprekken over het project nog steeds lopen en dat Hines er op dit moment niets over kan zeggen. De gemeente Amsterdam laat weten dat ‘alvorens het Draka-terrein in ontwikkeling kan worden genomen, er eerst een Investeringsbesluit voor het gehele Hamerkwartier moet worden genomen’. Volgens de planning komt dat er begin 2021. Daarna moet er ook nog een bestemmingsplan of omgevingsplan worden vastgesteld.

Visitekaartje afgegeven
Of dat eerste project nu wel of niet goed van de grond kwam, Hines had natuurlijk zijn naam mee. In juli 2017 legt Bouwinvest bij Hines € 100 mln in om te investeren in kantoren en winkels in grote steden via zijn Hines Pan-European Core Fund. Nog in hetzelfde jaar kwam Noortse Bosch, zetel van de Autoriteit Financiële Markten, aan de Vijzelgracht in Amsterdam in dat fonds terecht. Hines betaalde er € 115,9 mln voor. Het onderkomen van de AFM kwam net als andere beleggingen van Hines in een ‘sarl’ terecht, een bv naar Luxemburgs model, die ondergebracht is in het HECF.
Hines had met het verwerven van een prestigieus kantoor in Amsterdam zijn visitekaartje in Nederland afgegeven. De verkopende partij, Real IS, liet zich adviseren door Savills. Dat moet keurig zijn verlopen, want bij alle volgende transacties van Hines in Nederland loopt Savills mee met Hines. Is Savills de vaste adviseur? ‘Savills moet worden beloond voor het goede werk dat ze voor ons hebben gedaan, maar wij werken niet exclusief met Savills’, zegt Smith. ‘We hebben ook goede banden met DRS Makelaars, C&W, JLL en CBRE.’
Het volgende aankoopproject van Hines betrof Fresh Park in Venlo, waarbij Savills volgens bronnen ook weer een belangrijke rol speelde, omdat het meer deed dan alleen adviseren. Het complex met 23 panden maakt deel uit van een logistieke hub voor verse producten. Fresh Park heeft veilingen voor groente en fruit en bevoorraadt het Ruhrgebied. Hines nam in oktober 2018 slechts een deel ervan over voor € 117,5 mln. Het deel dat Hines kocht, heeft bovendien een ontwikkelpotentieel van 25 hectare. Nieuw voor Hines in Nederland was dat het ook de beheerorganisatie overnam.

Niet op zoek naar niche
Toen Hines’ volgende aankoop een jaar geleden, in mei 2019, opnieuw de voedseldistributie betrof – nu was het ABC Westland – leek het of het daar een niche in vond. Het ging hier om elf logistieke complexen en twee kantoren voor € 116,5 mln. De transactie omvat 32 hectare grond, zodat er met omliggende percelen ook mogelijkheden tot uitbreiding zijn. De gebouwen hebben een gezamenlijk verhuurbare vloeroppervlakte van 117.000 m².
Volgens Smith kijkt Hines echter niet alleen naar kantoren of logistiek vastgoed, het is bijvoorbeeld net zo geïnteresseerd in retail. ‘Er is ook retailvastgoed de revue gepasseerd waarnaar we hebben gekeken’, zegt hij. ‘Vervolgens hebben we besloten het niet te doen, of het ging aan onze neus voorbij. De ene keer heb je daar achteraf spijt van, de andere keer denk je: het is maar beter zo.’
De laatste aankoop vóór het DC in Utrecht was in februari van dit jaar Pontkade Fase 3 in Amsterdam: 208 huurappartementen, 118 parkeerplaatsen, 1600 m² kantoren en 800 m² commerciële ruimte die in aanbouw zijn en eind volgend jaar worden opgeleverd. Het project maakt deel uit van de gebiedsontwikkeling NDSM-West in Amsterdam-Noord.
Nieuw aan deze aankoop was het segment woningen, waarin Hines in Nederland nog niet eerder had belegd. Volgens Smith zal het hier ook niet bij blijven. ‘Wij zien woningen en logistiek als sectoren met toekomst in het post-coronatijdperk.’

Veel expertise in huis
Ook verwacht Smith dat Hines in Nederland meer zelfstandig zal gaan ontwikkelen. Met de nadruk op zelfstandig, want in tegenstelling tot andere Amerikaanse partijen, zoals Angelo Gordon en HighBrook Investors, kan Hines het alleen af. ‘Als vastgoedmanager is Hines verticaal geïntegreerd, wat betekent dat wij tot veel in staat zijn en in eigen huis over de nodige expertise beschikken’, zegt Smith. ‘Hoewel we van alles zelf kunnen doen, werken we ook net zo graag samen met partners in joint ventures. Dat doen we met succes in heel Europa, en we zijn zeker net zo geïnteresseerd om met Nederlandse partners te werken.’
Hines is aan het groeien, laat Smith weten, en heeft eind vorig jaar een directeur Development aangenomen. Elk land waar Hines actief is, heeft een zogeheten countryplatform, dat geheel zelfstandig kan werken. Zo werkt Hines in tientallen landen over de gehele wereld, dus ook in Nederland.

Over Gerald D. Hines
De oprichter en naamgever, Gerald D. Hines, werd geboren in 1925 in Gary (Indiana). Vandaag de dag wordt zijn privévermogen geschat op $ 1,3 mrd. Daar haal je de Forbes 500 niet meer mee, maar het is een aanzienlijk vermogen als je bedenkt dat Hines in 1947 als eenmansbedrijf begon. Hines verhuisde in 1947 naar Houston en deed vastgoed er aanvankelijk een beetje bij: bedrijfsruimte en kleine kantoren. Sinds 1957 ontwikkelt Hines ook commercieel vastgoed.
Gerald Hines moet intussen toch wel aan de weg hebben getimmerd, want in 1967 mocht hij het nieuwe kantoor van Shell in Houston ontwikkelen. Hines bedacht ook de naam: One Shell Plaza. Shell was er zo enthousiast over dat het zijn hoofdkantoor verhuisde van New York naar Houston. Voor de werknemers die Shell al in oliestad Houston had, ontwikkelde Hines naast One Shell Plaza een nieuw gebouw: Two Shell Plaza.
Hines heeft altijd met architecten van naam gewerkt, zoals Skidmore Owings & Merrill, Philip Johnson, Cesar Pelli en Frank Gehry. Volgens Gerald Hines zelf werkt het goed om een stuk of vier architecten te vragen om ideeën en ze daarvoor ook een vergoeding te geven van $ 5000–20.000. Als dat niets oplevert, vraagt hij er nog eens vier. De kwaliteit van de gebouwen moet goed zijn, want, zo is de gedachte: als de tijden wat minder zijn, verhuur je gebouwen met kwaliteit het eerst.
Met onder meer de enorme shopping mall The Galleria (280.000 m²) en de Williams Tower heeft Hines zijn stempel op Houston gedrukt. Begin jaren ’80 bereikte Hines New York, waar hij de Lipstick Building ontwikkelde, op de hoek van Third Avenue en 53rd Street, naar een ontwerp van Philip Johnson. Inmiddels heeft Hines tientallen gebouwen ontwikkeld in de stad New York. Een van de meest recente en bijzondere is 53 West 53rd Street, naast het MoMA, naar een ontwerp van de architect Jean Nouvel. De scherfvormige woontoren is 320 meter hoog en telt 82 verdiepingen.
Zoon Jeffrey nam in 1990 de leiding over, en sindsdien doet pa het wat kalmer aan.