Rabo Vastgoedbericht: Voorzichtig manoeuvreren voor goede klanten

Robots assisteren bezoekers van het Rabo-hoofdkantoor gemoedelijk richting chillplekken: de bank moderniseert.
De leningportefeuille voor vastgoed is de laatste jaren afgebouwd, maar die fase is afgerond, betoogt directeur Rabo Real Estate Finance Roel van de Bilt. ‘Wij zijn open voor business voor goede klanten met een focus op woningfinanciering, transformaties en verduurzaming.’
Hoe staat de vastgoedklant echter in het proces? Jaarlijks zet het team van Van de Bilt met Maarten Donkers, hoofd Kennis en Sturing, de thermometer in de markt. Dit keer signaleerde de bank een groeiend pessimisme in de markt en schetste het Vastgoedbericht vijf mogelijke scenario’s.
In de politiek schermt zowel de rechterzijde als de linkerzijde met apocalyptische vergezichten over ondergaande culturen en naderende klimaatcrises. Dan is het handig als er boeken op de bestsellerlijsten staan die laten zien hoeveel de honger in de wereld is verminderd en hoeveel meer ijsberen er zijn (vijf keer zo veel als in 1960). Ook in het vastgoed komen de onheilstijdingen achter elkaar binnen: het besef dat groei niet eeuwig kan aanhouden; het gevoel dat we ergens laat in de cyclus zitten. ‘Het gaat al te lang te goed; ramingen worden telkens neerwaarts bijgesteld en beleggers ervaren steeds vaker een gebrek aan geschikt product’, aldus Donkers.

Geen waarschuwende vinger
Terwijl de bank vroeger in het jaarrapport een waarschuwende vinger opstak tegen ongebreideld bouwen en ontwikkelen, is de boodschap nu anders: eigenlijk is het beeld dat we aan de rand van een afgrond staan geen rationeel, realistisch toekomstscenario.
Natuurlijk is de verwachting dat het beleggingsvolume in vastgoed wat afneemt, maar ruwe renteschokken, angstwekkende klimaatscenario’s of internationale handelsoorlogen zijn allemaal niet zo waarschijnlijk, blijkt uit de scenario’s die Donkers heeft onderzocht.
Wel is het resultaat van de scenario-analyses dat de neerwaartse risico’s groter zijn dan het opwaartse potentieel. ‘Ik verwacht de komende jaren minder investeringen, maar ben positief over de waardeontwikkeling. Ook bij een lager investeringsvolume verwachten we waardegroei, al neemt het tempo af. Dat resulteert in 2019 in een toename van 6,5% en in 2020 van 5,0%.’
In het basisscenario schetst Rabobank ‘normale’ omstandigheden. Van de Bilt: ‘Deze verwachting sluit aan op ons beleid. We sturen bij in onze portefeuille, maar staan tegelijkertijd open voor nieuwe business. De beschikbaarheid is er, en wij blijven overal in Nederland aanwezig, waarbij we onverminderd kritisch blijven op de kwaliteit. Onze focus ligt onveranderd op het verduurzamen van vastgoed, woningen, impact in de samenleving en stadsontwikkeling.’
 
Retail blijft lastig
Volgens Van de Bilt is dit het moment voor vastgoedbeleggers om te focussen in een core-segment en dat vervolgens te optimaliseren. Dat kan in alle segmenten, waarbij hij toegeeft dat retail het lastigste is. De tijd is voorbij dat Rabo spontaan retailers financierde die pandjes van de buurman erbij wilden kopen. De bank kijkt kritisch naar de winkelmarkt, die gesaneerd moet worden.
De aantrekkende kantorenmarkt biedt mogelijkheden om bruine kantoren te verduurzamen. Veel kansen zijn er ook voor financiering op de huurwoningmarkt, maar ook daar wordt scherp gelet op het duurzame karakter, aldus Van de Bilt
Paul Hilbers, divisiedirecteur Financiële Stabiliteit van De Nederlandsche Bank, kreeg het eerste exemplaar van het vastgoedbericht. Hilbers: ‘Commercieel vastgoed is in de afgelopen jaren sterk hersteld van de crisis. Dit herstel gaat gepaard met grote regionale verschillen. Vooral op toplocaties zijn de prijzen sterk gestegen en staan de rendementen onder druk. Een omslag op de markt is lastig te voorspellen. Daarom is het nuttig dat dit vastgoedbericht verschillende scenario’s schetst, zodat investeerders rekening kunnen houden met mogelijke risico’s en kwetsbaarheden onder verschillende omstandigheden. Het functioneren van de vastgoedmarkt zou verder verbeterd kunnen worden door betere beschikbaarheid van data en het verhogen van de kwaliteit van taxaties.’

Waardeontwikkeling commercieel vastgoed: blijvende stijging
2000    15%
2008    10%
2013    -10%
2019    6,5%
2020    5%
Bron: Rabo REF/ASRE
 
Perspectief bedrijfsruimtemarkt
-          economische groei zwakt af door krapte arbeidsmarkt
-          kans op recessie vanaf 2020
-          bedrijven worden de stad uitgejaagd
-          risico neemt toe voor belegger reguliere bedrijfsruimte
-          huren stijgen alleen op populaire locaties
-          afhankelijkheid e-commerce-bedrijven vormt risico logistiek

Perspectief kantorenmarkt
-          concentratie in en rond grote steden met personeel
-          strijd om personeel genereert aandacht voor gezonde kantoren
-          verdere verduurzaming – slechter dan C-label in 2023 van de markt
-          terugdringen energieverbruik
-          schaarste toplocaties, met huurstijgingen
-          gebrek aan top schept kansen voor alternatieven, maar hoger risicoprofiel

Perspectief winkelmarkt
-          dalend consumentenvertrouwen
-          dynamiek aan de foodkant met meer luxe en gemak
-          fysieke winkel in het gedrang; supermarkten, horeca en leisure ontspringen de dans.
-          in de beste winkelgebieden kans op huurstijging, meestal daling
-          beleggers blijven geïnteresseerd in retail, maar door gebrek aan goed product neemt het volume niet toe
-          winkelmarkt heeft saneringsopgave met als kansrijk alternatief transformatie in woningen
-          winkelgebieden moeten vernieuwen: vooral foodcourt-concepten zijn populair