In een moeizame transactiemarkt is Janno de Haas van propertymanager MVGM blij met de focus op woningbeheer en VvE’s. ‘Een stabiele business.’
In de ruim drie jaar dat Janno de Haas nu ceo is van MVGM, is de wereld veranderd. Door geopolitieke spanningen valt de verwachte groei in Polen tegen, en ook de rest van Europa heeft last van opdrogende investeringen en transacties. Kansen in deze markt bieden vooral VvE-beheer en advies over ESG, aldus De Haas. ‘Ik zie en hoor dat ESG voor grote woningbeleggers steeds belangrijker wordt. Niet alleen verduurzaming, maar ook aandacht voor huurderstevredenheid en community management. Beleggers willen meer investeren in de kwaliteit van hun dienstverlening. Daarmee is beheer in een ander daglicht komen te staan.’
Ruim een derde van MVGM’s beheeromzet komt tegenwoordig van VvE-beheer. Is dat zo’n harde groeier?
‘De afgelopen jaren is MVGM vooral autonoom gegroeid. In de VvE-hoek is het wat harder gegaan door enkele kleinere overnames. In deze markt vindt nog wat consolidatie plaats, omdat kleine spelers aanlopen tegen de krappe arbeidsmarkt en complexe wet- en regelgeving. Interessant is deze business zeker. Verduurzaming zorgt voor veel werk: we hebben bij VvE’s nu voor zo’n € 20 mln aan projecten in de pijplijn. Voor zo’n vereniging brengen we in kaart wat er aan verduurzaming moet gebeuren, we geven voorlichting, zorgen ervoor dat iedereen op één lijn komt, helpen met financiering en doen het projectmanagement. Het is dankbaar werk, onze technische managers vinden het echt leuk.’
Beheer van woningportefeuilles van partijen als Amvest, Achmea, Bouwinvest en BPD is jullie grootste activiteit. Speelt verduurzaming ook hierbij een rol?
‘Absoluut. Meestal stellen eigenaren zelf een verduurzamingsplan op. Naar ons wordt vooral gekeken voor het verzamelen van data, soms ook voor advies en projectmanagement. Gegevens over zaken als energieverbruik en afvalstromen geven niet alleen inzicht in besparingsmogelijkheden, maar zijn ook nodig voor de verplichte Europese CSRD-rapportage.’
Eerder gaf je aan te mikken op meer (semi)overheidspartijen als klant. Is dat gelukt?
‘Zeker. En ik zie dat nog steeds als een groeimarkt. Zo beheren we sinds vorig jaar het vastgoed van Havenbedrijf Rotterdam. Een mooie, uitdagende portefeuille met ontzettend divers vastgoed. Verder doen we veel met de gemeente Eindhoven. Het duurt lang om de relatie op te bouwen, maar daarna is zo’n samenwerking vaak erg stabiel. Corporaties zijn lastiger, die vormen in de praktijk toch een gescheiden wereld. We denken best van toegevoegde waarde te kunnen zijn voor kleinere spelers. Met meer schaal kun je kostenefficiënter opereren, ook door scherpere afspraken met leveranciers. In potentie is dat dus een interessante markt, maar in de praktijk zie je dat corporaties het beheer zelden uitbesteden.’
Grote vastgoedadviseurs als CBRE en Cushman & Wakefield hebben ook beheerafdelingen. Wat is het onderscheid met MVGM, dat ook dienstverlening als taxaties en makelaardij biedt?
‘Beheer is echt de kern van onze activiteiten. Dat ligt bij die adviespartijen anders. Met beheer richten zij zich ook sterker op commercieel vastgoed. Toen wij ruim vijf jaar geleden de internationale beheerportefeuille van JLL overnamen, leken meer partijen ervan af te willen. Maar inmiddels denk ik dat beheer weer meer wordt gezien als een stabiele component. Wij zijn door onze brede dienstverlening minder gevoelig voor fluctuaties in transactievolume. VvE-beheer staat bijvoorbeeld totaal los van die dynamiek. Dat is ook zeker een van de redenen dat we ons sterk richten op de woningmarkt.’
Hoe gaat het in de andere landen waar MVGM actief is?
‘Drie jaar geleden zaten we nog in tien landen. Dat was qua focus lastig en vergde behoorlijk wat investeringen. Daarom zijn we gestopt in kleinere landen als Roemenië, België en Luxemburg. Onze tweede markt is nu Duitsland, waar naast residentieel vastgoed ook het VvE-beheer een mooi groeisegment is. Heel goed gaat het in Spanje, onze naam begint daar echt bekend te worden. In Polen is het internationale investeringsklimaat sinds 2022 verslechterd door de geopolitieke spanningen, daar valt de groei tegen.’
AI is alom het toverwoord; ook bij vastgoedbeheer?
‘AI gaat ongelofelijk veel impact hebben. Denk aan het verbeteren van administratieve processen of het snel beantwoorden van huurdersvragen. Zulke processen zijn nu ook al deels geautomatiseerd, maar met AI zijn grote stappen te maken. Zo kun je met slimme verwerking van data in de toekomst ook veel onderhoudsproblemen vóór zijn. Bovendien wordt op dit moment maar ongeveer 30% van de problemen bij de eerste afspraak door de monteur opgelost. Dat willen we opvoeren.’
AI gaat dat oplossen?
‘Beter gebruik van data gaat zeker helpen. Daarbij zetten we ook in op verdere ketensamenwerking, dat zie ik als een belangrijke trend. Als we meer informatie uitwisselen met onze opdrachtgevers en leveranciers kunnen we reparaties sneller en beter uitvoeren. We voeren onderling goede discussies over hoe we de dienstverlening kunnen verbeteren en hoe de kosten omlaag kunnen. Volgens mij gaan die twee hand in hand. Slechte kwaliteit kost uiteindelijk meer geld dan goede, daar ben ik van overtuigd.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 28 februari 2025
Gerelateerde artikelen:
