Met een overnamesom van € 430 mln voor de lening is de overdracht van de kantorenportefeuille van de Chalet Groep naar private-equitybedrijf Kildare de op een na grootste beleggingsdeal dit jaar. Wederom betreft het een buitenlandse partij die aankoopt.
Met een overnamesom van € 430 mln voor de lening is de overdracht van de kantorenportefeuille van de Chalet Groep naar private-equitybedrijf Kildare de op een na grootste beleggingsdeal dit jaar. Wederom betreft het een buitenlandse partij die aankoopt.
Met de overname van de leningportefeuille van de Chalet Groep van Marcel Boekhoorn door Kildare, komt het vastgoed ook in handen van Kildare. Dat bestaat voor het grootste gedeelte uit een kantorenportefeuille.
Het Amerikaanse private equity-bedrijf Kildare Real Estate Partners koopt nog voor het eind van dit jaar de lening van FGH Bank die rust op het grootste deel van het vastgoed van de Chalet Group. De High Tech Campus wordt buiten deze deal gehouden. Bronnen rond Marcel Boekhoorn bevestigen dit aan PropertyNL Research. De direct betrokkenen bevestigen dat het kopen van de lening in dit geval impliceert dat daarmee ook het eigendom over de assets wordt verkregen.
De totale Chalet-portefeuille was ultimo 2013 € 1,365 mrd waard. Dat is inclusief de High Tech Campus in Eindhoven, die in 2012 van Philips werd aangekocht. Het grootste gedeelte van de kantorenportefeuille is aangekocht in 2009, vlak na de crisis. Het betreft de kantorenportefeuilles van Boom & Slettenhaar en KFN dat destijds via ING werd aangekocht. In 2010 communiceerde de Chalet Groep dat de waarde van die portefeuille ruim € 800 mln bedroeg.
FGH is financier van de Chalet Groep, exclusief de High Tech Campus. De onderliggende lening van FGH bedraagt € 750 mln, wat een aanzienlijke loan-to-value betekent.
46% discount
Destijds dachten FGH en Boekhoorn ongetwijfeld dat ze in een neergaande markt een goede deal deden. De deal van vandaag bewijst echter dat de kantorenmarkt sinds 2009 nog meer is uitgebodemd –met name op de secundaire locaties. Kildare betaalt nu € 430 mln voor bijna dezelfde portefeuille. Dat is een discount van 46%.
FGH moet zelf € 150–tot 180 mln afschrijven op de oorspronkelijk lening van € 750 mln, de Chalet Groep (Boekhoorn) € 100 mln.
De High Tech Campus in Eindhoven, die buiten de deal valt, heeft de Chalet Groep aangekocht voor € 425 mln in 2012. De High Tech Campus is door een consortium met voornamelijk buitenlandse institutionele beleggers gefinancierd. Een minderheid van het vreemd vermogen is verstrekt door NIBC en ABN Amro.
Nieuwe strategie Boekhoorn
Hoewel het initiatief voor het afstoten van de lening door FGH is genomen, past het afstoten van het vastgoed in de nieuwe strategie van Boekhoorn. Hij vindt dat vastgoed op perifere locaties geen belegging is waaraan op korte en langere termijn waarde toegevoegd kan worden. Vastgoed op perifere locaties staan onder druk. Onderscheidend concurreren op prijs acht Boekhoorn niet langer mogelijk.
Met de forse korting die Kildare krijgt, denkt deze wel te kunnen concurreren op prijs met dezelfde portefeuille.
De High Tech Campus valt in de strategie van Boekhoorn, omdat hier wordt geïnvesteerd in de bedrijven die zijn panden huren. Dit ecosysteem bepaalt de beleggingswaarde van het complex.
Met deze deal komt het totaal dat buitenlandse beleggers dit jaar aan Nederlands vastgoed hebben aangekocht op rond de € 5 mrd. Dit is bijna 65% van het totaal beleggingsvolume.
Gerelateerde artikelen:
