Kwestie van beslissen en aan de slag gaan

Heleen Aarts, ceo van Amvest, en Daan van der Vorm, eigenaar van Vorm, zijn beiden met een gelijk aantal stemmen door de lezers van PropertyNL (vooral overheden, beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers en adviseurs) aangewezen als de mensen die het beste de volgende minister van Wonen kunnen worden.

Te direct
Om maar meteen de onzekerheid weg te nemen: gaan ze het doen, stel dat ze een telefoontje van formateur Rutte krijgen? Van der Vorm: ‘Ik vind het leuk dat ik ben gekozen, maar ik ben er niet geschikt voor. Ik ben veel te direct voor de politiek. Ik zou direct allemaal voorwaarden vooraf stellen en volgens mij gaat dat niet zo.’
Aarts: ‘Ik zou wel gevoelig zijn voor het appel dat het land op je doet. Het is tenslotte een enorm belangrijke opgave en een hele eer als men je dat ziet doen. Ik heb ook bewondering voor mensen die het wel doen, want het is een heel intense baan en je krijgt veel over je heen. Als bestuurskundige weet ik echter dat de complexiteit van de Haagse dynamiek niet onderschat moet worden. Ik denk dat ik daar niet geschikt voor ben.’
Geen politieke dieren dus, maar inhoudelijk weten ze heel goed hoe ze het ministerschap zouden aanpakken. Beiden geven leiding aan totaal verschillende organisaties, die wel allebei aan de top staan van de woning- en gebiedsontwikkeling van Nederland. Amvest ontwikkelt vooral ten behoeve van pensioenfondsen. Vorm is een roemrucht familiebedrijf. Daar horen verschillende bestuursstijlen bij – Aarts diplomatieker, Van der Vorm rechtstreekser. Maar over de aanpak van de nieuwe minister zijn ze het een heel eind met elkaar eens. Een gesprek over de agenda van de volgende minister van Wonen.

Minister van Ruimte
Aarts nuanceert het onderwerp meteen: ‘Ten eerste moeten we geen minister van Wonen krijgen, maar een minister van Ruimte. Wonen is maar een klein onderdeel van het probleem. Het gaat om het gevecht om de ruimte, waar behalve wonen ook de mogelijkheden voor energietransitie, circulariteit, duurzaamheid, mobiliteit, gezondheid, landbouw en natuur een plek moeten krijgen. Let vooral op de energietransitie: weinigen hebben door dat de overbelasting van het netwerk ons nu al in de weg zit bij gebiedsontwikkelingen.’
Van der Vorm: ‘Het moet ook een minister zijn met geld en mandaat. Een minister die ingeschoven wordt in een ander departement met een bureautje in de gang krijgt niets voor elkaar, dan krijg je een holle beleidskolom. Je ziet dat de huidige rijksambtenaren daar nu tegenaan lopen.’
Aarts: ‘Misschien moet jij, Daan, het ooit afgeschafte ministerie van VROM weer terug laten komen als ministerie van VORM.’

Woningtekort
Voordat het nieuwe ministerie wordt opgetuigd, moet eerst worden vastgesteld of er wel een woningtekort is. Er zijn immers naast klimaatontkenners ook woningnood-ontkenners actief. Van der Vorm en Aarts zijn echter bijzonder kort in hun antwoord. De woningnood is een probleem dat alleen met meer woningen kan worden opgelost.
Aarts: ‘Huishoudens blijven verdunnen en de immigratie loopt door. Het tekort zit bovendien in alle segmenten. Nu is er veel aandacht voor starters omdat die zich zo roeren, maar huisvesting voor senioren is ook een groot probleem. Als we daar oplossingen voor zouden kunnen vinden, zou er een treintje van doorstroming op gang kunnen komen.’
Van der Vorm: ‘De prijs speelt bij die doorstroming een grote rol: het is te duur voor mensen. Dit is geen lastige economische puzzel, dit is een kwestie van vraag en aanbod. Meer aanbod – meer bouwen dus – is de oplossing. En de sector mag ook naar zichzelf kijken. Waarom zo veel faalkosten en zo weinig industriële bouw?’

Deltaplan
Om het woningprobleem duurzaam op te lossen moet er een Deltaplan voor Woningbouw komen, vinden Aarts en Van der Vorm. Van der Vorm: ‘Waarom lukt het wel zoiets op te zetten voor dijken? Zo’n aanpak moeten we nu ook voor woningen doen. Want net als bij het water, is woningnood niet snel opgelost. Het gaat een heel lange periode duren. Daarom moeten we net als met het oorspronkelijke Deltaplan in de Tweede Kamer van te voren afspreken wat we gaan doen. Ook de financiering hoort daarbij. Daarna kan de uitvoeringsagenda gewoon afgewerkt worden.’
Aarts: ‘Het is niet zo dat dit nieuw is, het is al eerder gebeurd met bijvoorbeeld de vierde nota ruimtelijke ordening (extra). Daar zijn de sleutelsteden en Vinex-locaties uit voortgekomen. Denk je dat zonder zulke nota’s Almere en Zoetermeer ooit zouden zijn uitgebreid?’
Na de eeuwwisseling werd gebroken met dit beleid en werd de ruimtelijke ordening gedecentraliseerd en naar de lokale overheden overgeheveld. Aarts: ‘Een nationaal probleem kan echter niet lokaal worden opgelost. Een kleine gemeente heeft bijvoorbeeld echt niet de capaciteit om de overloop van een grote stad zomaar op te vangen. Het Rijk móet daarbij ondersteunen.’

Actieagenda
Toevallig of niet: de contouren van het Deltaplan voor Wonen liggen er al. Volgens Van der Vorm en Aarts hoeven de nieuwe minister en de Tweede Kamer alleen maar de Actieagenda Wonen erbij te pakken. Die is afgelopen februari opgesteld door 34 partijen, bestaande uit markt, overheid en semi-overheid. Organisaties als Neprom, IVBN, Vereniging Nederlandse Gemeenten en Aedes, maar ook de GGZ, de branchevereniging van energiebedrijven en de Vereniging Eigen Huis. Het doel: in tien jaar tijd 100.000 woningen per jaar. Aarts: ‘Daarmee heeft de nieuwe minister meteen de hele sector achter zich, dat scheelt veel gepraat en lobby-werk.’
Van der Vorm hoopt alleen niet dat de Actieagenda hetzelfde lot beschoren is als het woningbouwrapport waarbij hij zo’n tien jaar geleden onder minister Spies betrokken was. ‘Dat rapport had ongeveer dezelfde inhoud, maar toch verdween het in een la. Het was kennelijk politiek niet opportuun.’

Meters maken
Maar hoeveel invloed kan zo’n minister concreet hebben op de woningproductie? Van der Vorm slaat aan het rekenen: ‘Als we eerder volgens de Actieagenda waren gaan werken, schat ik dat we 20.000 woningen meer zouden hebben gebouwd dan we vorig jaar hebben gerealiseerd. Niet 100.000, dat is irrealistisch.’ In 2020 werden er in werkelijkheid 69.000 woningen opgeleverd, met ‘minister’ Van der Vorm of Aarts waren dat er dus 89.000 geworden.
De grote aantallen wil Aarts mede bouwen aan de randen van steden. Aarts: ‘Alleen binnenstedelijk bouwen, veelal het huidige lokale beleid, is complex en duur. Een heel hoge toren met honderden woningen is in Rotterdam te realiseren, maar niet overal. Daarnaast is de woonwens zowel binnenstedelijk als dorps-stedelijk. Aan die woonwensen gaat het huidige beleid veelal voorbij.’
Van der Vorm: ‘Je kunt wél meters maken door een wijk van 700 woningen te ontwikkelen. Door de massa wordt het betaalbaar en krijgt het ook de gewenste kwaliteit.’
Aarts: ‘Nu wordt gedaan alsof bouwen in de uitleglocaties ten koste gaat van de natuur. We gaan niet bouwen in natuur, maar een klein percentage agrarisch gebied herbestemmen. Sterker, ook de landbouw is met een transitie bezig, die noodzakelijk is voor het oplossen van het stikstofprobleem. Oplossen van dat probleem is ook broodnodig om überhaupt te kunnen bouwen.’
Van der Vorm: ‘Dat uitkopen gaat ons alleen lukken met een handelsgeest. Als zo’n boer € 5 mln vraagt, bied je € 3 mln. Dat bedoel ik met een mandaat. Je moet het kunnen afmaken, want ook de boer die stopt moet perspectief geboden worden.’

Bekende locaties
Het vinden van locaties is volgens Aarts op de korte termijn het probleem niet. ‘Er zijn immers een aantal locaties die al lang aangewezen zijn voor bebouwing: denk aan Oosterwold in Flevoland of Rijnenburg in Utrecht. Die locaties zijn al grotendeels in bezit van het Rijk en marktpartijen die de posities hebben aangekocht met het doel om daar woningen te realiseren.’
Van der Vorm: ‘Dat betekent trouwens niet dat je meteen kunt gaan bouwen. Rijnenburg is bijvoorbeeld veengrond. Een Boskalis moet dat jaren voorbelasten voordat het bouwrijp is. Alles bij elkaar duurt het zeker vijf jaar voordat je erop kunt bouwen.’

Verhuurderheffing
Waar wel meteen naar gekeken moet worden, is het afschaffen van de verhuurderheffing. Van der Vorm: ‘Die begon met € 50 mln, maar is inmiddels opgelopen tot een belasting van € 1,7 mrd op jaarbasis. Dat verkleint de investeringsruimte van corporaties aanzienlijk.’ Aarts: ‘En niet alleen van corporaties. Wij betalen die belasting ook.’ De angst dat corporaties het geld oppotten in plaats van te bouwen hebben de ‘ministers’ niet. Van der Vorm: ‘De corporatiebestuurders die ik ken zijn allemaal begaan met hun vak. Die willen niets liever dan woningen realiseren. Er zijn destijds een paar mensen uit de band gesprongen, maar daar hoeft toch niet een hele sector onder te lijden?’
Aarts zegt dat het voor de hand ligt dat de middelen die vrijvallen bij een eventuele afschaffing van de verhuurderheffing worden ingezet in investeringen in de volkshuisvesting, zoals nieuwbouw en verduurzaming van de bestaande voorraad.

Hypotheekrenteaftrek
Van Van der Vorm mag bovendien het hele fiscale stelsel voor woningen op de schop. ‘De hypotheekrenteaftrek eraf en kijken naar verlaging van het woningforfait. Dit is, met de lage rentestand, hét moment voor het aanpakken van de hypotheekrenteaftrek. Als het nu niet gebeurt, gebeurt het nooit.’ Verder wil hij de fiscale wildgroei snoeien. ‘De ‘jubelton’ en de verlaging van overdrachtsbelasting voor starters hebben alleen maar averechts gewerkt en hebben de prijzen opgedreven, zoals de sector meteen al voorspelde.’
Aarts wil als minister de verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggers in huurwoningen terugdraaien. ‘Door die plotselinge ingreep is de waarde van onze portefeuille direct met enkele procentpunten gedaald. Bedenk dat dit pensioengeld is, hè. Zomaar, zonder dat ook maar iemand met de ogen knipperde, heeft er een herverdeling plaatsgevonden. Dat is kwalijk te noemen.’
Van der Vorm benadrukt dat voor ontwikkelaars institutionele partijen zoals Amvest onontbeerlijk zijn. Hij zou die als minister nooit afserveren. ‘Ontwikkelaars kunnen niet alleen het risico dragen van het langjarig bezig zijn met een woningbouwontwikkeling voordat ze daar iets van terugzien. Dat is te veel, daar hebben we ook de hulp van de institutionele beleggers bij nodig. Zonder hen kan het woningtekort niet worden teruggedrongen.’

Geen urgentie
De afgelopen decennia is het ontwikkelen van woningbouwlocaties steeds meer een kwestie van lange adem geworden. Daar moet de nieuwe minister aandacht aan schenken. Van der Vorm refereert aan Parlando, een relatief kleine locatie in Rotterdam-Zuid met 64 woningen. ‘De grond is in 1999 gekocht door een corporatie. Vorig jaar zijn we pas gestart met bouwen, 21 jaar later. Er was altijd iets – milieu, fusie van corporaties, noem maar op. Kennelijk werd de urgentie niet gevoeld, wat onvoorstelbaar is voor Rotterdam-Zuid.’
Ook Amvest weet wat het is om langjarig te ontwikkelen. Het kantoor van de belegger, waar het interview plaatsvindt, ligt op het Cruquius-eiland in Amsterdam, te midden van een eigen woonontwikkeling met 1500 appartementen. Ook hier is de grond vanaf 2007 gekocht en worden de laatste gebouwen rond 2027 opgeleverd. Gebiedsontwikkelingen kosten vaak 15 tot 20 jaar.

Als een cavia door de poort
De laatste jaren zijn de doorlooptijden van woningbouwprojecten bovendien nog meer toegenomen als gevolg van alle procedures. Ontwikkelaars moeten ongelooflijk veel loketten af voor ze een vergunning krijgen om te bouwen. Van der Vorm: ‘Als caviaatjes moeten we alle poortjes doorlopen. Het aantal bestuurslagen dat zich met een ontwikkeling bemoeit is te groot. Dat verdeelt de beslismacht, waardoor er geen knopen worden doorgehakt. Kijk naar Londen of Frankrijk, daar heb je sterke uitvoeringsinstanties met mandaat en geld en die realiseren hun projecten dus sneller.’
Voor ‘naming en shaming’ van gemeenten die te traag zijn, voelen zij niet. Aarts: ‘Wij weten dat gemeenten vaak wel willen, maar niet altijd de uitvoeringskracht kunnen organiseren. Gemeenten hebben daar nu simpelweg de middelen niet voor. Daar zal geld naartoe moeten.’

Bezwaarprocedures
Wat gaan de nieuwe ministers doen aan de bezwaarprocedures? ‘Het is echt ongelooflijk toegenomen ten opzichte van een aantal jaar geleden’, verzucht Aarts. ‘Ik vrees bovendien dat de laatste uitspraak van de Raad van State het nog erger gaat maken.’
Aarts refereert aan de uitspraak die bepaalt dat bezwaarmakers die zich pas in de tweede termijn aansluiten bij de bezwaarprocedure, toch mogen meedoen in de procedure. ‘Eerst wisten we tenminste bij de eerste termijn al waar we aan toe waren, nu duurt de onzekerheid dus nog langer, wat de start van de bouw vertraagt. De komende minister moet daar echt iets aan doen. Het is niet redelijk.’ Van der Vorm: ‘Een dwarsligger zonder belang kan een project meer dan een jaar vertragen, zodat honderden mensen langer op een woning moeten wachten. Dat is totaal niet in balans.’

Bodewes of Van Rijn
Aarts of Van der Vorm zouden er als minister iets aan kunnen doen, maar als zij niet kunnen, wie dan? Zij komen allebei met kandidaten die lager scoorden dan zij zelf in het onderzoek van PropertyNL. Van der Vorm: ‘Ik denk aan Wienke Bodewes, de voorganger van Aarts bij Amvest. Hij heeft zowel in het publieke als in het private domein gewerkt en weet precies hoe de sector in elkaar zit. Die zou het kunnen.’ Aarts denkt aan Martin van Rijn, de huidige Aedes-bestuurder met ministerservaring in laatste kabinet. ‘Ik ken hem als een man die zich invreet in de materie, mensen en partijen aan elkaar verbindt en heel oplossingsgericht is. Helaas lijkt het erop dat zijn partij geen deelnemer wordt in de coalitie.’
 
Sector kiest Daan van der Vorm en Heleen Aarts als minister van Wonen
Begin oktober heeft PropertyNL onder zijn abonnees een verkiezing uitgezet: wie moet de minister van Wonen worden in het volgende kabinet? De sector koos Heleen Aarts, ceo van woningontwikkelaar Amvest en bestuurder bij de vereniging van ontwikkelaars Neprom, en Daan van der Vorm, ontwikkelaar van innovatieve woningconcepten, tot nieuwe ministers.
Zij kregen exact evenveel stemmen bij deze verkiezing, die met bijna 400 inzenders een hoge opkomst kende. Zowel Aarts als Van der Vorm weet alles van gebiedsontwikkelingen, vooral hoe je ze moet vlottrekken en hoe ze een bijdrage kunnen leveren aan de gebouwde omgeving. Zij kregen beiden afgerond 12% van de stemmen.
De winnaars hadden stevige concurrentie. Maarten de Gruyter, de meest politiek bevlogen projectontwikkelaar van het land en landelijk een van de bekendste vastgoedspelers, met columns in Quote en een podcast voor BNR Nieuwsradio, kreeg ruim 10% van de stemmen.
De Gruyter wordt op de voet gevolgd door Nicole Maarsen, voormalig directeur bij Syntrus Achmea. Ook Martin van Rijn, tegenwoordig topman van Aedes, scoorde hoog. Hij was al eerder als PvdA’er minister in het kabinet van VVD, CDA, D66 en CU, dus waarom niet nog eens?

Heleen Aarts
Sinds 2018 is Heleen Aarts ceo van Amvest, een Nederlandse woninggebiedenontwikkelaar en woningbelegger. Amvest is een van de weinige Nederlandse institutionele beleggers die ook zelf ontwikkelt en behoorde in 2020 tot de top-10 van de woningontwikkelaars. Met een portefeuille van € 6,6 mrd in 2020 staat Amvest in deze editie van PropertyNL in de top-10 van asset managers, waarbij het bedrijf concurreert met peers die ook in andere categorieën vastgoed beleggen. Aarts is sinds 2018 ceo van Amvest. Ze werkt er sinds 2005, sinds 2009 als directeur gebiedsontwikkeling. Ze verdiende eerder haar sporen bij AM en Akro Consult en liep als student bestuurskunde ooit stage bij het ministerie van VROM. Nevenfuncties zijn onder meer commissaris bij Schiphol Area Development Company (SADC), raad van advies van Master City Developer, bestuurslid van de Neprom, lid raad van aanbeveling van de Provada en jurylid van de Brabantse Stijlprijs.

Daan van der Vorm
Daan van der Vorm is de actieve eigenaar van bouw- en ontwikkelbedrijf Vorm. Ooit in het Rotterdamse gestart door zijn grootvader, is het nu een landelijk actieve partij. Met de verkoop van ruim 3000 woningen in 2020 behoort het bedrijf tot de top-3 van de woningbouwontwikkelaars van Nederland. Vorm pakt gebiedsontwikkelingen aan, waarbij nu vooral woningen worden gerealiseerd maar ook commercieel vastgoed wordt opgepakt. Onlangs werd het eigen kantoor in Rotterdam opgeleverd. Het bedrijf heeft een aparte divisie transformatie en ook een finance-tak voor het regelen van hypotheken en verzekeringen. Via Next Real Estate belegt de familie in woningen en commercieel vastgoed. Van der Vorm is tevens lid van de investeringscommissie bij Boei, dat zich bezighoudt met de restauratie en het herbestemmen van erfgoed. Ook is hij lid van de raad van toezicht van de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen. Hij is bedrijfseconoom en volgde de MRE-opleiding aan de ASRE.